Korterite üürihinnad on jõudnud taluvuspiirile

Uus Maa juhatuse liige ning elamispindade tegevjuht Eve Soppe tõi välja, et uue kahetoalise korteri saab Tallinna äärelinnas hetkel üürida 420-600 euroga, kesklinnas võib hind kerkida aga isegi 700 euroni. Vanemad ja rahuldavas seisus kahetoaliste hinnad jäävad aga äärelinnas vahemikku 330-450 eurot ning kesklinnas tuleb nende eest kuus välja käia 400-550 eurot. „Selle kohta võime küll öelda, et wow,“ rääkis Soppe. „Hinnad on taluvuspiiril ning seetõttu ennustame hinnataseme langust,“ märkis ta.

Ebarealistlik tootlusootus

Seejuures tõdes Soppe, et suurenenud on ka selliste tehingute hulk, mille korral korter soetatakse edasi üürimiseks. Samuti prognoosis Soppe, et arendustegevus elukondlikus kinnisvaras jätkub ka 2017. aastal. „Hetkel käib hoogne elamuprojektide arendamine,“ kinnitas ta.

Lisaks pole uute korterite puhul alanud aasta esimesel kuuel kuul oodata pakkumishinna vähenemist, sest nõudlus uusarenduste vastu suureneb järelturul müüdavate korterite arvelt. Seega ei saa investorid loota, et üürihindade alanedes väheneb nende jaoks ka pinna soetusmaksumus.

Äripäeva küsimuse peale, kas praeguste üürihindade juures ning nende võimalikku langust silmas pidades täna üürikorterisse investeerimine valesid tootlusootusi ei tekita, leidis Soppe, et raha kinnisvarasse paigutada tasub ikka. „Suuremat hinnalangust on näha eelkõige kesklinna piirkonnas, kuid kui praegu osta Mustamäele 80 000 euroga korter ning investeerida 10 000 eurot veel sisustusse, siis täna sealt saadav 500-600eurone üüritootlus on siiski piisav,“ leidis ta. „Nõudlus suureneb - järjest enam tuleb uusi IT-spetsialiste, kes saavad väga head palka ja on valmis korterit üürima.“

Samuti võib tulevikus langeda järelturult leitavate vanemate korterite maksumus. „Järelturul näeme aga ilmselt küll pakkumise üleküllust, sest inimesed panevad oma kinnisvarasid müüki samade hindadega, mille nad maksavad uusarenduste eest,“ selgitas ekspert. „Neid ei õnnestu algselt küsitud hinnaga müüa ja ajapikku alanevad seetõttu ka hinnad,“ kinnitas Soppe.

Stabiilsem tootlus ärikinnisvarast

Kuigi ülepakkumine on kohale jõudnud ka ärikinnisvarasse, leiab Uus Maa analüütik Igor Habal, et heas asukohas hoonete tootlusvahemikud on asjaosalistele teada. „Kui võidupakkumiseks ei lähe, sooritatakse oste ikkagi 6,5-7,5protsendise tootlusootusega büroo- ja kaubanduspindade puhul, 7,5-8protsendilise tootlusootusega stock-office tüüpi hoonete puhul ning 8-8,5protsendilise tootlusootusega lao- ja tootmishoonete puhul,“ kinnitas Habal.

Kuna aga Tallinna aastase 1,2-1,3protsendilise elanike juurdekasvu taustal tuleb pealinna võrreldes tänase mahuga juurde 10 protsenti A- ja B-klassi büroopindu, on ka investorid ettevaatlikumaks muutunud ning tehingute arv vähenenud. „Suuremad investorid otsivad täna heas asukohas suure ehitusõigusega hooneid või stabiilse rahavooga objekte, kus on pikad lepingud ja kvaliteetsed üürnikud,“ selgitas Habal, kuidas ärikinnisvaras õnnestub investoritel enda tootluseootus stabiilsemalt ja realistlikumalt paika panna.

Lisaks takistab ärikinnisvaras üürihindade langust fakt, et suuri allahindlusi ei taheta avalikult teha. „Nii hakkaksid ka olemasolevad üürnikud hinda alla kauplema,“ rääkis Habal. Küll aga üritatakse üürnike suhtes muul viisil paindlik olla. „Arendajad on valmis meelitama erinevate pühademunadega nagu näiteks väiksem üür esimesel aastal või võimalus tasuda seda pikemate perioodide kaupa kui kuu.“

Samuti on ärikinnisvara sektoris võrreldes elukondlikuga ka vähem emotsionaalsust. „Hoolimata info hinnangulisest, mida põhjustab üüritehingute ja tootluste täpse andmebaasi puudumine, on ärikondlikus kinnisvaras vähem infomüra,“ lõpetas Habal.

Üürituru kasv ka Tartust

Välja üürimiseks elukondlikku kinnisvara soetavad investorid võivad Uus Maa kutselise maakleri Tiina Leesmaa sõnul tegusa turu leida ka Tartust. „Ülikoolilinnas on üüriturg tudengite tõttu alati aktiivne,“ viitas ta nõudlusele.

Samuti on investoritel Tartust võimalik leida väga headel tingimustel üürikortereid. „Vanadest korteritest leiab väga häid tehinguid Annelinnas, sest seal on suurima elanike arvu tõttu kõige rohkem ostu-müügi lepinguid ning ka hind madalam,“ rääkis Leesmaa. Tema sõnul on Annelinna keskmiseks ruutmeetri hinnaks 1000 eurot, samas kui teistes linnajagudes ulatub see 1500-2000 euroni. „Kortereid on seal linnajaos ka väga lihtne realiseerida,“ viitas ta sellele, et investeeringust saab vajadusel ka kergelt väljuda.

Samuti ei näe Leesmaa võimalust, et üürikorteritesse investeerimine ka lähiajal väga palju kallimaks muutuks. „Üle 2000 euro ruutmeetri eest on raske küsida, sest KredEx, kes käendab paljusid laene, ei toeta üle 1800eurost ruutmeetri hinda,“ selgitas ta. Seevastu on aga võrreldes 4-5 aasta taguse ajaga kerkinud üürihinnad.

Leesmaa tõi välja, et Tartus tehakse palju investeeringuid üürikorteritesse ka omavahenditest. „Sel juhul pole üürihindade langus oluline, vaid investeerimist võetakse eelkõige võimalusena näiteks raha kõrvale panna või tulevikuks eluase tagada,“ lõpetas kutseline maakler.

Rahastajate skeptilisus

Kuigi üüriturg on viimase kümne aasta jooksul paremuse poole arenenud, leiab Swedbanki Kinnisvara ja ehituse osakonna juhataja Ero Viik, et turu arenguid puudutav statistika on siiski väga pealiskaudne ning see teeb ettevaatlikuks. „Ettevaatlik tasub olla juba seetõttu, et iga investeeringuga kaasneb risk ning tuleb meeles pidada, et kinnisvaraturg on olemuselt tsükliline,“ selgitas ta.

„Meile teada tuleb pakkumist lähiaastatel juurde,“ viitas Viik sellele, et oodata on hindade langust. „Pakkumine on juba praegu kasvanud ja suureneb erinevates kinnisvaraalamsektorites 2017. aastal veelgi,“ prognoosis ta.

Viigi arvates suureneb konkurents, ning nõudluse ja pakkumise suhe on kaldumas pakkuja kahjuks. Seda on tema sõnul oluline arvestada, sest pakkumise kasvades surve hindade alanemisele ajas kasvab. Ostjatel on aga seejuures rohkem valikuvõimalusi ja hinnaläbirääkimiseks parem positsioon.

Täna ootab Swedbank sõltuvalt äriprojekti iseärasustest vähemalt 30-40protsendilist omafinantseeringut. „Laenu andmise eelduseks on arusaamine, millistest vahenditest laenu tagasi maksma hakatakse,“ rõhutas Viik. „Kuna pangad spekulatiivseid projekte ei finantseeri, tuleb ärihoonele rahastuse saamiseks sõlmida eelkokkulepped tulevaste rentnikega,“ rääkis ta ärikondliku kinnisvara nõuetest.