Eestis ühed maailma m adalaimad kinnisvaratehingute vorm istamise kulud

Maailmapanga värske raporti Doing Business 2019 kohaselt on Eesti maailmas kinnisvaratehingute lihtsuse ja madalate kulude poolest kuues riik maailmas, kirjutab Tallinna notar Priidu Pärna 16. oktoobril Äripäeva tellijatele ilmunud erilehes Notar Bene.

Kinnisvara on inimestele alati olnud oluline. Kinnisvara on meile koduks, kuid see on ka olnud heaks investeeringuks raha väärtuse säilitamiseks või üüritulu teenimiseks. Kinnisvara hind võib siiski ka langeda, kuid pikemas perspektiivis on kinnisvarainvesteering siiski olnud hea tootlusega. Muidugi sõltub ka kõik kinnisvara asukohast. Kaasajal on populaarne osaleda kinnisvarasse investeerimisel investeerimisportaalide kaudu, kuid siin tahan hoiatada, et sel juhul on investoril kinnisvaras kaudne investeering, mida ta ei saa ise sel määral kontrollida, kui kinnisvara omades.

Omanikul on jälle oma mured – kuidas leida üürnik, kuidas temast vabaneda, kui too lepingut rikub, maamaks ja muud kulud tuleb tasuda jne. Kinnisvara investeerimisportaali kaudu kinnisvarasse investeerides ehituse finantseerijana on oluline, et need finantseeringud oleks hüpoteekidega tagatud.

Kinnisvaratehingud aitab vormistada notar. Notariaalse tõestamise nõue on seadusega kohustuslik nii kinnisvara ostmisel, müümisel, kinkimisel, vahetamisel, pantimisel, servituutide seadmisel. Tehingu notariaalne tõestamine teenib kahte eesmärki. Esiteks peab see tagama kinnisvarakäibe usaldusväärsuse ja isikute õiguse kaitse – notar kontrollib, et kinnisasju käsutaks selleks õigustatud isikud ja et seejuures ei oleks rikutud näiteks abikaasa või teise osaniku õigused või et ostueesõigust omavad isikud saaks oma õigusi teostada või et isikud ei oleks tehingut tehes surve all või ei teeks tehinguid enda tahte vastaselt või et ei ületata enda volitusi tehingut tehes.

Notar täidab kokkuvõttes riigi seadusega delegeeritud ülesannet tagada käibekindlus ja vähendada kohtuvaidluste arvu. Kohtupidamine on kallis ja selle maksavad kinni kõik maksumaksjad, notariaalse toimingu kulu kannavad üksnes tehingu osapooled ja see ongi õiglane. Notar peab tagama ka tehingute kiire registreerimise kinnistusraamatus ehk omandimuutuse nähtavaks tegemise ja oma ülesandeid täites peab notar tagama, et kinnistusraamat on õige. Nimelt eeldatakse seaduse kohaselt, et kinnistusraamatu andmed on õiged ja iga investor saab sellele eeldusele tuginedes eeldada, et tema kinnisomandit (investeeringut) ära ei võeta. Seda printsiipi tuntakse ka heauske omandamise põhimõttena.

Teiseks oluliseks tõestamise eesmärgiks on tagada tehingu osapoolte abistamine ning nõustamine. Notar pääseb online’is ligi riigi põhiregistritele ja saab tagada kinnistusraamatu ning äriregistri andmete kontrolli tehingu ajahetkel. Sellega välistatakse topelttehingud. Notar saab kinnisvaratehingute tegemisel pakkuda isikutele erinevaid õiguslikke vahendeid ja lahendusi, et tehing oleks nende jaoks turvaline, ning kinnis­vara asjatundajana nõustada kliente seaduste osas. Kinnisvarakäibes on osutunud väga populaarseks notari hoiukonto kasutamine, kuhu tehingu eel ostja saab hoiustada ostu­summa. Oluline on, et osapoolte nõustamisel on notar erapooletu ja ta peab ka osalejat hoiatama, kui ta teeb endale kahjuliku tehingu (näiteks ebamõistlik hind või maksetingimused). Pärast tehingut esindab notar osapooli tehingu registreerimisel ja muude teadete edastamisel (näiteks ostueesõiguslaste teavitamine või osaleja elukoharegistreeringu muutmine). Järjest rohkem on notariaadi eesmärk pakkuda klientidele kinnisvaratehingute puhul nn ühe akna põhimõttel toimuvat teenust.

Küsigem, kas digiajastul ei saa kinnisvaratehingute puhul notariaalse tõestamise nõudest loobuda ja tehinguid allkirjastada digiallkirjaga? See on seadusandja otsustada, kuid sellisel juhul peaks ju osalejad ise dokumendid ette valmistama, neil puuduks ligipääs riiklikele registritele ning osalejad peaksid ise tegelema ka tehingute registreerimisega ning lõivude arvestamisega. Selge, et sellisel juhul kasvaks notari asemel advokaatide või maaklerite roll kinnisvaratehingute ettevalmistamisel, nagu Skandinaavias on näha. Kokkuvõttes ei läheks selline töökorraldus inimestele soodsamaks ja kannataks käibekindlus.

Notarid käivad kinnisvaratehingute vormistamisel ajaga kaasas. E-notari programmi kaudu on notaritel juurdepääs ligi 20 riiklikule registrile (kinnistusraamat, maakataster, ehitisregister, äriregister, kultuurimälestiste register, rahvastikuregister jne), mis tagab klientide väga hea ja operatiivse informeerimise kinnisvara kohta käivatest avalikest andmetest. Klientide jaoks laetakse kõik notariaalsed dokumendid kohe ja tasuta notari digiallkirjaga varustatuna eesti.ee keskkonda, kus iga kodaniku jaoks tekib tema notariaalsete dokumentide digiarhiiv. Valmimisel on e-notari versioon, kus ka kliendid saavad notaribüroodega suhelda vastavas portaalis – selle kaudu ja ühes ­kohas toimub aegade broneerimine, projektide edastamine, lõivude tasumine jne. 2020. aastast lisandub ka kaugtõestamise võimalus – osa toiminguid saab notar tõestada, olles kliendiga ühenduses videosilla kaudu.

Kuna tehingute tõestamise puhul on tegemist notarile riigi delegeeritud ülesandega, siis on notaritasud ka riik seadusega määranud. See tagab, et notaritasud on üle riigi ühesugused ja tagavad isikute võrdse kohtlemise. Kinnisvaratehingute puhul sõltub notaritasu tehinguväärtusest. Notaril endal ei ole tasu kehtestamise ega läbirääkimise õigust. Selle põhimõtte eesmärk on tagada, et notar ei oleks oma ülesandeid erapooletult täites sõltuv kliendi rahakotist või tema pakkumisest. Samas doteerivad kinnisvaratehingutega teenitavad notaritasud mitmeid n-ö sotsiaalselt tundlikumaid notariaalteenuseid, nagu pärimisasjade lahendamine või volikirjade koostamine.

Kui Eestis tuleb kinnisvara soetamisel läbida kolm protseduuri, mille rahaline kulu on võrdne 0,5 protsendiga kinnisvara väärtusest, siis muudes OECD kõrge sissetulekuga riikides tuleb keskmiselt läbida 4,7 protseduuri, mille rahaline kulu võrdub 4,2 protsendiga kinnisvara väärtusest. Seega on Eestis kinnisvara ostmine keskmiselt rohkem kui kaheksa korda odavam võrreldes teiste OECD kõrge sissetulekuga riikidega.

Avalikud registrid. Kinnisvaratehingute tegemisel tuleb esmalt tähelepanu pöörata avalike registrite andmetele, kuna need on vägagi informatiivsed ja mõjutavad hilisemat kinnisvara valitsemist. Põrsast ei tohi osta kotis! Notaril on kohustus kinnisvaratehingutes kajastada kinnistusraamatu, maakatastri ja ehitisregistri andmed. Kinnistusraamatust saab teada, kes on asja omanik (st et müüja oleks ikka omanik) ja millised on asja koormatised, st on seal pandiõigusi, servituute, areste, korteriga seotud kasutusõigusi (parkimiskoht, panipaik, rõdu). Notar saab neid kandeid lahti seletada ja kande aluseks olevaid lepingud ostjale tutvustada. On oluline teada, et kõik kinnistusraamatu kanded (servituudid, kasutuskorra kokkulepped) jäävad ka ostja jaoks kehtima ja on täitmiseks kohustuslikud.

Maakatastrisse on kantud maatükiga seotud kitsendused – tehnovõrgud ja nende kaitsevööndid, muinsuskaitselised ja looduskaitselised piirangud, teede kaitsevööndid jms. Notar saab kliendile näidata plaanil maatüki piire ja piiranguvööndite asukohti. Just viimasest võib sõltuda ehitusõiguse teostamine.

Kasutusluba. Ehitisregistri andmed on tehnilise tähendusega, kuid arvestades, et alates 2018. aastast ei kanta kinnistusraamatusse enam korterite pindala, on just ehitisregistri andmed olulised reaalosa pindala kindlakstegemisel. Samuti on ostjale ehitisregistrist näha hoone energiaklass ja andmed kasutusloa või selle puudumise kohta. Kasutusloa olemasolule omistatakse käibes üha enam tähendust, sest kasutusloata ei tohi tegelikult ehitist kasutada või tehakse seda siis enda riisikol (omavalitsus ehitusjärelevalve asutusena ei ole seega kontrollinud ehitise vastavust normidele ja projektile). Ostja poolt ise kasutuloa hilisemal hankimisel võivad sellega kaasneda olulised lisakulud, millega ostja polnud arvestanud. Kasutusloata või kasutusteatiseta kinnisvara ostmisel võivad tekkida probleemid pangast finantseeringu saamisel ja seega võib sellise vara likviidsus ja kokkuvõttes turuhind saada kannatada. Kinnisvaraarenduste puhul peaks ostja kindlasti konkreetselt fikseerima müügilepingus, mis ajaks arendaja uusehitisele kasutusloa hangib ja sanktsioonid selle kohustuse mittetäitmisel.

Juurdepääs. Üha enam pööratakse käibes tähelepanu kinnisvarale juurdepääsu küsimusele. Praktikas on palju kurbi näiteid, kus kodule juurdepääs on eratee tõttu takistatud või küsitakse selle eest raha. Sama risk võib olla, kui arendatud kinnisvara teenustega varustavad võrgud on rajatud eraisikute poolt, kes pole avalikku teenust osutavad ja neile ei laiene teenuse osutamise kohustus. Võrkude ja ühenduste küsimused tuleb lepingut sõlmides läbi rääkida ja lasta notaril lepingus fikseerida – kui asjal ei ole hiljem neid omadusi, siis on võimalik hinda alanda, lepingust taganeda või nõuda kahju hüvitamist. Kui puudub avalik tee kinnistuni või pole seda tagatud teeservituudiga, siis võib olla jällegi raskendatud sellise kinnisvara ost pangalaenuga ja seega on kahjustatud sellise kinnisvara likviidsus.

Kasutuskord. Kaasomandi osa ostmisel (näiteks paarismaja puhul) tuleb järgida, et kinnistusraamtusse oleks kantud notariaalne kasutuskord. Kaasomandi osa on ju mõtteline osa kogu kinnistust ja senine väljakujunenud kasutuskord kehtib omandivahetuse puhul juhul, kui see on registrisse kantud. Pangad finantseerivad kaasomandi osa ostu vaid notariaalse kasutuskorra olemasolul. Selleta on vara väärtus ja likviidsus kohe mõnevõrra väiksemad. Igasugused omanikule suulisel kokkuleppe alusel kuulunud lisaõigused (näiteks on keegi teiste nõusolekul laiendanud oma eluruume pööningule või koridori arvel) pole tegelikult seaduslikult vormistatud enne, kui need on omanike poolt ühiselt kantud kinnistusraamatusse ja ostjal võib olla risk, et teised omanikud ei anna talle nõusolekut tehtud füüsiliste muudatuste realiseerimiseks. Kuid ostuhinna tasus ta neid lisaõigusi arvestades.

Hinna tagamine. Sageli küsitakse notarilt nõu, kas müüdava vara hind on õige, et ei tehta endale kahjulikku tehingut. Notaril siiski puudub täpne teave sellise vara võimaliku väärtuse kohta ja konkreetse objekti hinda saaks ikka selgitada kinnisvara hindaja. Notaril on võimalus kliendile selgitada maa-ameti andmebaasi alusel antud piirkonna kinnisvara keskmist turuhinda. Notari roll hinna tasumisel tuleb eelkõige mängu notari deposiitkonto kasutamine ostuhinna tasumisel. Ostja ei taha enne müüjale maksta, kui lepingud allkirjastatud, ja müüja ei taha enne allkirjastada, kui ostuhinna tasumine tagatud. Notar saab siin olla regulaator, võtta raha enne tehingut ostjalt enda kontole ja kanda see siis välja müüjale pärast tehingut. Kuna omandiõigus läheb üle registrikannetega, siis võib olla vajalik raha kanda üle alles siis, kui kanded on tehtud (näiteks juhul, kui kanne sõltub varasema ootel oleva tehingu sissekandmisest). Osapoolte soovil võib notar raha ülekande teha alles siis, kui talle esitatakse võtmete üleandmise akt. Kui sõlmitakse kinnisvaraomandamise notariaalne eelleping ja omand antakse üle alles teatud aja möödumisel ja tingimuste täitmisel (näiteks müüja hangib enne kasutusloa), siis soovitab notar ka kanda kinnistusraamatusse eelmärke topelttehingute vältimiseks, kui ostja on tasunud märkimisväärse ettemaksu. Lõpptehingu võib ju nurjata ka asjaolu, et vara vahepeal arestitakse ja eelmärge kaitseks selle vastu. Kui ostja jääb hinna võlgu ja omand läheb üle, saaks müüja õiguse tagada tema kasuks hüpoteegi seadmisega.

Varjatud puudused. Parktikas on palju probleeme nn kinnisvara varjatud puuduste pinnalt tekkivate nõuetega ja seda nii vanemate objektide kui uusarenduste müümisel. Siin on notaril oluline roll poolte nõustamisel ja lepingu sõnastamisel. Kaaluda tuleks enne kinnisvara ostmist asja ülevaatamisel ehituseksperdi kaasamist. Müüja vastutust hilisemate puuduste ilmnemisel ja ostja nõudeid sätestab võlaõigusseadus suhteliselt hästi ja pole karta, et osapooled jäävad päris abita, kui leping neid olukordi ei reguleeri. Seadusandja on tõstnud müüja vastust ja tõendamiskoormist, kui müüja poolel tegutseb isik majandus- ja kutsetegevuse raames. Müügitehingutes on kasutatud objektide puhul mõistlik asja puudused ja defektid kirja panna, et välistada hilisemaid vaidlusi, kas asi vastas tavanõuetele või mitte (eeldatakse, et asjal on sellele tavaliselt käibes omistatavad omadused). Kohtupraktika on lugenud varjatud puuduseks ka näiteks lärmakaid naabreid, mittetoimivat ühistut või suure ehituslaenu olemasolu, kui sellest ostjat ei teavitata. Lepinguga saab ka müüja vastutust piirata ja välistada ning seda just vanemate objektide puhul. Siiski ei saa välistada vastutust müüja tahtliku rikkumise puhuks.