Kasutusloata võib laenust ilma jääda

Maaklerina tuleb mul sageli kokku puutuda olukordadega, kus pooled soovivad tehingut teha ilma kasutusloata ühepereelamuga. Tehingut saab küll teha, kuid kasutusloa hankimine on hoone omaniku kohustus ja ilma kasutusloata elamu kasutamine ei ole lubatud.

Kasutusloa puudumine võib kaasa tuua trahviLoa olemasolu või puudumine ei takista kinnisvaraobjekti müümist, kinkimist, pärandamist - müüa võib ka elamut, mis on alles ehitusjärgus ja millel kasutusluba olla ei saagi. Selle hankimine on hoone omaniku kohustus, mis tehingu tegemisel läheb üle müüjalt ostjale. Loomulikult võib ostja teha müüjaga kokkuleppe, et müüja hangib kokkulepitud aja jooksul hoonele kasutusloa ja osa ostuhinnast tasub ostja müüjale alles kasutusloa saamise järel.

Kui aga omavalitsus hakkab ebaseaduslikke kinnisvarakasutajaid trahvima, kannab ikka vastutust omanik, mitte müüja või mõni muu isik, kellele omanik on kasutusloa hankimise delegeerinud.

Loa puudumine viib hinda alla.Kinnisvaraostja jaoks võib kasutusloa puudumine olla ohumärk. Kui kasutusloa puudumise põhjuseks on ehitusloaga mittevastavuses olev ehitis, tuleb kasutusloa saamiseks see tagantjärele legaliseerida. Selle käigus võib esile kerkida takistusi, sest aja jooksul on ehitusnormid karmistunud. Äärmuslikel juhtudel on omavalitsused läinud ka seda teed, et nõuavad ebaseadusliku ehitise või selle ebaseadusliku osa lammutamist. Need on riskid, mille ostja võtab enda kanda ehk nende riskidega peab arvestama.

Majanduslikus vaates on loogika lihtne - ostetava varaga kaasnevad riskid mõjutavad vara väärtust. Kui ostja jaoks kaasnevad ostuga riskid ja võimalikud lisakulud või trahvihirm, on ta valmis vara eest vähem maksma. Lisaks sellele väheneb potentsiaalsete ostjate hulk ja selletõttu võib müügiprotsess pikeneda. See kõik tähendab, et kasutusloata vara turuväärtus on madalam, kui kasutusloaga kinnisvara turuväärtus.

Arco Vara hindaja Taavo Vainomaa hinnangul on kasutusloata kinnisvara turuväärtus 5-10% madalamal, kui kasutusloaga varal. Kui aga kinnisvarahindaja näeb, et kasutusloa saamine on võimatu, siis võib kastutusloa puudumine vähendada vara väärtust ka 30%.

MIS ON MISKasutusluba- kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.- korterelamu puhul on kasutusluba omanike ühine kohustus. Tavaliselt korraldab puuduva kasutusloa hankimise sellisel puhul korteriühistu.Kasutusloa küsimustes hätta jäädes tuleks inimestel pöörduda pädeva spetsialisti poole. Abi saab kindlasti omavalitsuse ehk linna või valla ehitusspetsialistilt. Kindlasti oskavad probleemide lahendamise õige teeraja kätte juhatada ka kinnisvaramaaklerid.

TASUB TEADA

Korras dokumendid kasulikud ostjale ja müüjale

Kinnisvara müüjaKorrasta kasutusluba ja sellega seonduvad dokumendid enne müüki korrastada. Nii saab tõsta müüdava kinnisvara väärtust. Ehitusloa järgselt ehitatud elamu kasutusloa kordaajamise kulu on oluliselt väiksem, kui vara turuväärtuse tõusust saadav kasu.

Kinnisvaraostja Jälgi, kas kasutusluba on olemas. Kui see puudub, uuri välja, miks. Kui puudumise taga on vormistamata jäänud dokumendid, siis on asjad lihtsamad. Sellisel juhul on kinnisvaraostjal mõistlik ostutehingu sõlmimisel jätta kasutusloa vormistamise ülesanne müüjale ning siduda selle tähtajaline saamine ostuhinna tasumisega.Kui kasutusloa puudumise põhjuseks on ehitusloas ettenähtust erinev ehitis, kaalugu kinnisvaraostja tõsiselt, kas luba on võimalik saada ning millised kulutused sellega kaasnevad.

TASUB TEADAMiks luba puudub?Sagedasemad põhjused.1. omatarbeks maja ehitanud müüja ei ole selle hankimist vajalikuks pidanud.2. hoone arendaja on pankrotistunud.3. hoone ei ole ehitatud vastavalt ehitusloale.