Koduvahetuslaen võib kalliks maksma minna

“Koduvahetuslaen on nagu repotamine aktsiatega,” ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. Aktsiate repotehing on laen aktsiate tagatisel, repotehingu käigus müüb klient pangale väärtpabereid ning võtab kohustuse need kindlaksmääratud hinnaga ja ajal tagasi osta. Sisuliselt on tegu laenuga, kirjutab 3. novembri Äripäev kinnisvara rubriigis.

“Meie ettevõte ei soovita klientidel juba aastaid koduvahetuslaenu kasutada, sest selle laenu intress on palju kõrgem kui tavalise kodulaenu oma. Ja koduvahetuslaenu puhul tuleb arvestada ka selle protsessi kõrvalkuludega, millest lõpuks kogunevad märkimisväärsed summad. Alati on kasulikum enne vana vara maha müüa ja siis alles uus osta,” kommenteeris Sooman.

Vana korter tuleb müüa poole aastaga. Domus Kinnisvara kutseline maakler Liia Laid märkis pankade poliitika kohta, et olemasoleva objekti realiseerimiseks annab pank tavaliselt aega kuus kuud. “Sel perioodil on vaja tasuda küll vaid uue laenu intress, kuid teadaolevalt moodustab just esimestel aastatel laenumakse intress lõviosa igakuisest maksest,” tuletas ta meelde.

Laid hoiatas, et koduvahetuslaenu kasutamisel pea kahekordistub igakuine kohustus kliendi jaoks, seda muidugi juhul, kui varasem eluase on välja ostmata. Kõige tavapärasem viis kodu vahetuseks on tema sõnul siiski see, et olemasolev kinnisvara müüakse ja pärast seda ostetakse uus kodu.

Kui mingi uue koha ostusoov on suur, on võimalik sellele teha broneering ehk notariaalne võla­õiguslik leping, makstes selle eest paar tuhat eurot, soovitas Sooman. “Kui klient teeb selle sissemakse ära ilma panku kaasamata, siis ei jää ta mingil juhul pankade hammasrataste vahele,” ütles Sooman ja lisas, et kui inimene plaanib terve koduvahetusprotsessi ehitada üles vaid laenude peale, siis on risk põruda ülisuur. “Masu ajal nägin ise, et kui kellelgi oli pangaga sel hetkel koduvahetuslaen pooleli, kui see järsk ja kiire hinnalangus tuli ja turuväärtus langes alla kokkulepitud summa, siis need inimesed lõpetasid käed taskus ja kohvrid näpu otsas. Ei jäänud neile ka vana korterit alles,” tõi Pindi Kinnisvara juht näite lähiminevikust.

Soomani sõnul on praeguseks õnneks alles väga vähe kinnisvara, mille laenujääk on veel üle turuväärtuse.

“Kliendil tasub siiski enne vana kinnisvara müüki ja uue kodu ostu käia pangas konsultatsioonil. Paljud laenutooted, mida pangad pakuvad, on väga personaalsed. Kui eeltöö pangas on tehtud, jõuab tehinguni kahe-kolme nädalaga,” soovitas Laid.

Aega hoiab kokku müük ja ost ühes tehingus. Laid tõi esile ka olulist ajakulu: “Inimesel on kõige mugavam vana müük ja uue ost ühes notariaalses tehingus vormistada ja pädeva maakleri kaasabil on see täiesti reaalne.”

Igapäevaselt maaklerina tegutsev Laid tõi näiteks, et enamasti on nii ostetav kui ka müüdav objekt koormatud hüpoteekidega ja tihtipeale on mängus erinevad pangad, aga ka sel juhul on asjaajamise logistika võimalik sujuvalt ühte tehingusse sobitada ja valduste üleandmised nii korraldada, et nii müüja kui ka ostja lageda taeva alla ei jääks.

Praegust kinnisvaraturu seisu kommenteerides tõi Sooman välja, et kevadel turg rahunes ja rahulik on see siiani. Oluline näitaja on tehinguaktiivsus, mis näitab selgelt, et ostjate arv on vähenenud ja pakkumiste arv kasvanud.

2013. aastal tekkisid juba iseeneslikud enampakkumised. Kui korteri müügikuulutusel oli hind näiteks 40 000 eurot, siis müüdi see lõpuks 45 000 euroga. Müüjate eufooria on maha tõmmatud. Tänavuse aasta alguses oli Tallinnas püsti 4000 korteri pakkumist, septembri lõpu seisuga on see 5900, märkis Sooman.

Riskivabam on vana enne müüa

SEB eraisikute suuna arendusjuhi Triin Messimase sõnul on koduvahetuslaenu taotleja enamasti inimene, kes soovib osta uut korterit või maja olemasoleva asemele, mille ostmiseks on varem samuti laenu võetud.

Messimase sõnul tuleb koduvahetuslaenu kasutamisel kindlasti arvestada riskide ja piirangutega. Pank analüüsib, kas laenusaaja maksevõime on piisav suurelt laenujäägilt intresside maksmiseks, kas olemasoleva eluaseme müügist saadav summa vähendab laenujääki nii palju, et edasised maksed oleksid jõukohased, ning kas uue kodu ja olemasoleva korteri väärtused kokku katavad väljaantud laenusumma.

Koduvahetuslaenu suurimaks riskiks on Messimase sõnul olukord, kus senist eluaset ei õnnestu kokkulepitud aja jooksul soovitud hinnaga müüa, mistõttu tuleb taotleda osalise laenu tagastamise tähtaja pikendamist ja maksepuhkuse jätkamist. Pank ei pruugi aga seda võimaldada, sest laenuprojekti riskitase suureneb oluliselt: laenuvõtjal on jätkuvalt üleval kohustus, mis tõenäoliselt ületab tema maksevõimet.

Kui täht­aega pikendatakse, tähendab see täiendavat tasu lepingumuudatuse eest ning seoses projekti riskisuse kasvuga võib kaasa tuua ka intressimarginaali kasvu.

“Koduvahetuslaenu kaalumisel tuleb kindlasti need riskid läbi mõelda,” soovitas Messimas. “Igati turvalisem on muidugi kõigepealt olemasolev eluase müüa – vajadusel kolida ajutiselt üüripinnale või vanemate-tuttavate juurde – ja alles seejärel soetada uus kodu,” lisas ta.

Kommentaarid

Maksepuhkus ei ole kohustuslik

Kairi Koha, Danske Banki krediidivaldkonna juht

Koduvahetuslaenud moodustavad marginaalse osa ülejäänud kodulaenutaotlustest. Selle laenu taotlemine ei ole ei tehniliselt ega ajaliselt tavalisest kodulaenu taotlemisest keerulisem. Tagatiseks seatakse nii uus kui ka praegune eluase, seda kõike ühes notaritehingus. Laenulepingus lepitakse kokku tähtaeg, mis ajaks tuleb vana kodu müüa. Selleks ajaks võimaldab pank kliendile ka üldjuhul laenu põhiosa maksepuhkust, tasuda tuleb vaid intressimakseid.

Vanale kodule ostja leidmisel peab klient müügihinna arvel laenujääki vähendama. Pangaga kokku lepitud laenusumma tagastamisel vabastatakse see kinnisvara ka tagatiste hulgast.

Suuremad kulud kodu­vahetuslaenu väljastamisel tulenevadki suuremast laenusummast, mis toob kaasa suurema lepingutasu ning suuremad notaritasud ja riigilõivu, kuna need sõltuvad tehingusummadest, näiteks hüpoteegisumma. Juhul kui maksepuhkust ei kasutata, kaasnevad ka märkimisväärselt suuremad igakuised laenumaksed.

Kindlasti peab koduvahetuslaenu puhul mõtlema, mis saab juhul, kui vana kodu eest ei saada oodatavat hinda või ei õnnestu kokkulepitud aja jooksul vanale eluasemele ostjat leida.

Arvestama peab samuti suuremate kulutustega, näiteks mõlemad eluasemed peavad olema kindlustatud ja kommunaalmakseid tuleb tasuda mõlema eest. Kõik need on ka põhjused, miks klientide seas koduvahetuslaenu vastu suurt huvi pole.

Riski arvestamises erisusi ei tehta

Teet Parring, Nordea Balti eraklientide väärtuspakkumise üksuse juht

Nordea Pank on nõus ainult siis uut kodu finantseerima, kui kliendi maksevõime võimaldab mõlema kodu finantseerimist täissummas ja tavatingimustel. Kui maksevõime ei luba omandada kahte kodu ja täita kahe laenu tingimusi, siis tuleb olemasolev kodu enne uue soetamist müüa.

Kuna me kahe kodu omandamisel eritingimusi maksevõimes pole nõus kohaldama, tekib meil küsimus, mis saab olemasolevast kodust. Kui vana kodu soovitakse lähiajal müüa, siis see ei too kaasa kliendile täiendavaid kulutusi. Kui aga soovitakse olemasolev kodu pikemaks ajaks alles jätta ning võib-olla ka välja ­üürida, siis tõstab pank vana kodu ostuks võetud laenul intressimarginaali, kuna pank pole üldjuhul valmis pikaajaliselt kahte soodsatel tingimustel eluasemelaenu kliendile alles jätma.

Pole tavapärasest kulukam

Anne PärgmaSwedbanki eraklientide finantseerimise osakonna juht

Swedbanki pakutav kodu­vahetuse lahendus annab võimaluse olemasolevat vara müüa kuni 12 kuud ning sel ajal peaks kliendi maksevõime olema perekonnale jõukohane.

Laenuprojekti menetlemine, kui uus vara on välja valitud ja kõik dokumendid olemas, võtab kuni ühe nädala ja tehingu planeerimine sõltub kõikidest osapooltest, kuid kuni 3 nädala jooksul tehinguni jõudmine on reaalne.