Kas rohkem venelasi meie kinnisvara ostma?

Küsimusele, kui palju ostsid Arco Vara kaudu mullu Eestis kinnisvara Venemaa kodanikud, vastas Arco Vara juhatuse liige ja Eesti vahendusbüroode juht Maia Daljajev, et täpset arvu pole võimalik välja tuua, sest venekeelsed ostjad soetavad kinnisvara sageli mitte eraisikuna, vaid Eestis registreeritud ettevõtte nimele. “Oleme täheldanud ostuhuvi suurenemist Narvas, Narva-Jõesuus ja ümberkaudsetes asulates,” lisas ta.

Daljajevi sõnul tunnevad venekeelsed kliendid suurt huvi ka Tallinna kinnisvara vastu ning investeeringuna eelistatakse kvaliteetset kinnisvara. “Aga seoses rubla kursi tugeva langusega möödunud aastal on sealsed ostjad hakanud varasemast rohkem valima ega kiirusta enam ostuotsusega,” kommenteeris ta.Vaadatakse mõisate poole. Daljajev tõi esile, et praegusel ajal on laias laastus kahte tüüpi Vene ostjaid: esiteks need, kes käivad nädalavahetusel Narvas toitu ostmas ja huvituvad enamasti sealse piirkonna kinnisvarast. Teine huvigrupp tutvub uute elamutega ja kuna Narvas ei ole uusi arendusi, huvitab jõukamat ostjaskonda Narva-Jõesuu mereäärne piirkond ja Tallinn.

“Väga põhjalikult uuritakse kinnisvara tulevikuväärtuse kohta – mis mõjutab konkreetses piirkonnas kinnisvara hinna muutumist. Seega on Eesti elukondlikusse kinnisvarasse investeerijatel kindlad ootused tootlikkusele ja likviidsusele,” selgitas Daljajev.

Ta lisas, et nende büroo on kokku puutunud mitme kliendiga, kes tunnevad huvi Eesti mõistes eriliste objektide vastu, milleks on erinevas seisukorras mõisad või kunagised tööstushooned.

Tema sõnul ei ole nende ostuhuviliste puhul oluline mitte see, kas objekti saaks tulevikus kallimalt ära müüa, vaid ostja soov on omapärane objekt väärikalt taastada või üles ehitada, midagi luua ja sellega ka endast märk maha jätta. “Sageli aga loobutakse sellistest ostudest, sest ümberehitamise reeglid ei võimalda muudatusi, mida ostuhuviline oleks teha soovinud,” tundis Daljajev kahetsust.

Vene ostja on tema sõnul iga aastaga teadlikumaks saanud ja tavapärane on olukord, kus enne ostuotsust küsitakse infot spetsialistide käest ning usaldusväärse tuttava soovitusel on nõuandes kõige suurem osakaal. “Uisapäisa, et lihtsalt midagi ära osta, ei tee Vene klient enam ühtegi ostu. Õnneks on meil valik piisavalt suur, et klient leiaks enda jaoks õige korteri, elamu, kinnistu või mõisa,” kommenteeris ta.

Tavapärane hulk huvilisi. LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing möönis, et päringute kasvu Venemaalt ta mullu ei tähendanud. “Meie büroo klientide hulgas oli mullu ostjaid Venemaalt tavapäraselt – sõltuvalt kuust ja piirkonnast umbes kolm protsenti. Suvel Pärnus ja Kuressaares rohkem, Tallinnas ning Tartus vähem,” tõdes ta.

Luksusliku kinnisvaraga tegeleva Realia Luxury maakleri Alis Mölli sõnul ei ole statistiliselt võimalik Vene ostjat tuvastada. “Välismaalaste osakaal kokku on ligikaudu 15%. Kaldun arvama, et Vene ostjate osakaal on 5–7%,” ütles Möll.

Mis muutub seoses e-residendi staatusega?

Advokaadibüroo Lextal vandeadvokaadi Urmas Ustavi sõnul võimaldab e-residentsus küll mõnevõrra lihtsamini kinnisvaraga seotud lepinguid sõlmida, ent nende kinnistusraamatusse kandmiseks nõuab seadus e-residentidelt (nagu ka Eesti pärisresidentidelt) jätkuvalt notariseerimist.

Järelikult ei ole e-residentsuse mõjul ette näha kinnisvaratehingute arvu kasvu, sest distantsilt kinnisvara omandada, võõrandada või koormata ei ole jätkuvalt võimalik ilma volikirjata.

Eesti e-identiteet ei evi tõenäoliselt kinnisvaratehingute seisukohalt läbimurdelist mõju välismaalasest ostja jaoks, oli Ustavi seisukoht. Küll aga lihtsustab Eesti e-identiteet ehk e-residentsus üldist asjaajamist alates isiku tuvastamisest ning lõpetades lõivude ja notaritasu maksmise ja kinnistusametiga lävimisega.

Lihtsam on digiallkirjastamise kasutamisega teha ka tehinguid kinnisasjade piiratud asjaõigustega – reaalservituudid (juurdepääsutee servituut), kasutusvaldus, reaalkoormatis –, sest nende seadmiseks sõlmitav kohustustehing võib olla lihtkirjalik.

Kohustustehing on leping

Kohustustehing on leping, millises määratakse kindlaks kõik sisulised tingimused ja kokkulepped. Lihtkirjalik võib asjaõigusseaduse kohaselt olla ka hüpoteegi seadmiseks sõlmitav kohustustehing, kuigi praktikas kasutatakse lihtkirjalikku vormi hüpoteegi seadmisel seni harva.

Samas kehtib endiselt kohustuslik vorminõue piiratud asjaõiguste või hüpoteegi kandmiseks kinnistusraamatusse – ­asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Notariaalselt tõestatud peab endiselt olema ka hoonestusõiguse seadmiseks ja kinnistu võõrandamiseks sõlmitav kohustustehing (müügileping) ning asjaõigusleping.

"Eeltoodu ei vähenda aga väljundi üldist loodetavat positiivset mõju majanduskeskkonnale, mille suhtes olen mõõdukalt optimistlik. Kindlasti tekitab e-residentsus mitmesuguseid rakendus- ja õigusdilemmasid, ent see on iga uuenduse puhul pea vältimatult kaasnev nähtus,” ütles Ustav.