Riigi kummaline tehing Tartus

"Riigi erinevad osad ilmselt ei suuda ühises rütmis mõelda ega hingata. See poleks saanud väga palju kulukamaks minna, kui et erasektor hoonet renoveeriks. Kui nad näevad, et nende asutused on rohkem kui kümme aastat samas kohas, siis mõistlikum oleks osta," kommenteeris Kaanoni Investeeringud juhatuse liige Härmo Haljaste, kelle hinnangul võinuks riik ülikoolilt hoone soetada. "Riik ehk isegi ei tulnud selle peale."

Madalam pakkumine võitis

Kummaline juhtum sai alguse 2013. aasta augustis, kui Tartus Tähe tänaval asuva füüsikahoone pani Tartu ülikool enampakkumisele, selmet seda Riigi Kinnisvarale müüa. Kehvas seisus hoone vastu tundis huvi kolm ettevõtet, teises voorus jäi sõelale kaks: OÜ Caperust pakkus hoone eest 1,7 miljonit ja Tähe Maailm OÜ 1,5 miljonit eurot. Võitis madalama pakkumise teinud Tähe Maailm, mille omanikeringis on Neinar Seli.

Kuigi Caperusti pakkumine oli kõrgem, puudus tal tagatise kohta tõend, selgitas Tartu ülikooli kantsler Andres Liinat, miks firma ei võitnud. Müügileping sõlmiti Tähe Maailmaga detsembris. Juba järgmise aasta sügisel hakkas põllumajandusministeerium allasutustele uusi ruume otsima. Konkursile, mille korraldas advokaadibüroo Tark Grunte Sutkiene, saabus seitsmelt ettevõtjalt kaheksa pakkumist, mis jäid vahemikku 5,4–10 miljonit eurot. Võitis Neinar Seli firma Robin Kinnisvara, mis küsis ruumide üürimise ja kommunaalkulude eest kokku 6,7 miljonit eurot. Leping kehtib kümme aastat.

RKAS jäi kõrvale

Küsimusele, miks selline tehingute virvarr ette võeti, osapooled selgelt ei vasta. Ministeerium näitab näpuga hakatuseks Riigi Kinnisvara ASile. "Riigi kinnisvarainvesteeringud toimuvad RKASi kaudu, pöörduge selle küsimusega RKASi poole. Tuleb lisada, et Tähe 4 hoones on ka teisi üürnikke, ministeeriumi valitsemisala asutuste kasutusse läheb alla poole," vastas ministeeriumi avalike suhete osakonna juht Kristo Mäe küsimusele, kas olnuks mõeldav, et füüsikahoone ostnuks hoopis riik.

Riigi Kinnisvara juhatuse esimees Jaak Saarniit möönis, et iseenesest võiks riik pindade majandamise varem läbi mõelda, kuid ainult RKAS ei saa asjade kulgu juhtida. "Meie ei saa otsustada põllumajandusministeeriumi eest. Neil on vaja Stenbocki luba soetada kinnisvara," kostis Saarniit ja kinnitas, et enne füüsikahoone valimist otsis ministeerium uut kohta pikalt, tehes selleks ka mitteametlikke päringuid. "Kui riigilt oleks tulnud ülesanne sinna midagi panna, siis oleksime kindlasti kaalunud. Selleks peab rahale otsa vaatama. Ostame midagi siis, kui see on väga vajalik."

Põllumajandusministeerium küsis esmalt Riigi Kinnisvaralt, kas neil on ruume pakkuda, aga RKASil tekiks vaba pind alles kahe-kolme aasta pärast. "Põhiliselt oleme olnud seotud oma pindadega. Eesmärk on paigutada riigiasutused, mis on jäänud vabadele või õnnetutele pindadele, meile kuuluvatele kinnistutele. Hetkel on töös tarbijakaitse, mis liigub Toompealt Pronksi tänavale," lisas Saarniit. Rahandusministeeriumist öeldi, et riik ongi üle minemas üürilevõtja rolli ehk siis eelistab üürimist, mis on soodsam.

Tartu ülikooli kantsler Andres Liinat möönis, et riik võiks teada, milliseid ruume tal valitsemiseks vaja on, kuid ülikool ise ei saa kursis olla, kas mõni riigiasutus peagi ruume tahaks. Konkursi võitnud Tähe Maailma omaniku Andrus Kuusmanni arvates polnuks hoone omandamine riigile mõistlik. "Miks, küsige Riigi Kinnisvaralt. Ju nad ei näinud sellel perspektiivi," sõnas Kuusmann, kes Seliga hoone soetas. Neinar Selilt ei õnnestunud ühtegi kommentaari saada. Nii jõuame algusesse tagasi.

Odavaim ei sobinud

Veidrad motiivid jätkuvad ka rendihanke korraldamisel. Nii ei sobinud ministeeriumile konkursi odavaim 5,4 miljoni eurone pakkumine, mille tegi osaühing Vikertäht. "Kõige odavama tagasilükkamise põhjus tundus mulle natuke veider. Põhjendus oli, et omanikul ei ole arendamiskogemust ja ei ole kindel, kas aasta ja kahe kuuga saab hoone renoveeritud. Ega nad (hoone omanikud – toim) ise kivi laduma ei lähe. Ma ei näe selles riski, et nad ei ole büroohoonet arendanud," rääkis Haljaste, kes kuulub juhatusse Kaanoni Investeeringutes, mis konkursil enda pakkumise tagasi võttis.

Vikertähele heideti veel ette, et neil puudub ehitusluba ja vajalik projektdokumentatsioon ning kõrvalkulud näisid liiga madalad. Konkursi võitja valimine oli Härmo Haljaste hinnangul ehk subjektiivne, mille kohta ütles ministeerium, et kõigil olid võrdsed tingimused. "See tundus natuke kummaline. Võib-olla oli neil hanketingimuste kirjutamisel nägemus, kuhu minna tahavad, aga see on vaid oletus. Valituks ei osutunud kõige odavam, vaid sellele järgnev," sõnas Haljaste.

Korraldas advokaadibüroo

Ettevõtjatele jäi konkursil veel üht-teist silma. Ministeeriumile 9,3 miljoni eurose pakkumise teinud Resolve CRM juhatuse liige Erkki Luhamaa nentis, et Seli firma tegi neist soodsama pakkumise, aga Luhamaad üllatas, et konkursi lasi ministeerium korraldada advokaadibürool. "Riigiasutuste konkursse on tavaliselt teinud Riigi Kinnisvara, mis on põhimõtteliselt selleks loodud asutus, kus on kompetentsed inimesed, aga siin oli rõhk pigem õiguslikul poolel," selgitas ta. "See oli professionaalselt tehtud. Juriidiliselt korrektne."

"Kui Riigi Kinnisvara üritab kõiki varasid üle võtta ja neil on hanke läbiviimistel pikk kogemus, siis miks ministeerium ei kasutanud seda?" küsis ka Härmo Haljaste.

Miks just advokaadibüroo näis parima konkursi läbiviijana, ministeeriumi avalike suhete osakonna juhilt Kristo Mäelt alguses sisulist vastust ei tulnud: "Esmalt küsis põllumajandusministeerium üüripinda Riigi Kinnisvara ASilt, kellel polnud vajalikus mahus pinda Tartus pakkuda. Põllumajandusministeerium korraldas seetõttu avaliku konkursi üüripinna leidmiseks, konkursi läbiviimisesse kaasati advokaadibüroo Tark Grunte Sutkiene."

Samale küsimusele teist korda vastates tõdes Mäe, et nad valisid büroo, sest selle pakkumine oli RKASi omast odavam. Konkursi korraldaja valimisel ongi RKASi juhi Jaak Saarniidu sõnul jäetud ministeeriumidele vaba valik.

Kommunaalkulude ennustamine

Üks ettevõtjatest meenutas, et 10 aasta lõikes tuli arvutada asutuse tarbimiskulusid, ette pidi teadma vee, elektri ja sooja hinna muutusi. Prognooside ühtlustamiseks esitati ettevõtjatele prognoos tarbijahinna indeksi muutumise kohta 10 aasta jooksul. "Sellised asjad on absurdsed," ütles konkursil osalenu, soovides anonüümseks jääda, ja lisas, et samas on tüüplepingu järgi hiljem võimalik kõrvalkulusid mõõdikute järgi maksta.

Ministeeriumi tõdemusel ongi 10 aasta pikkuse lepingulise suhte loomine keeruline. "Ministeeriumi ülesanne oli saada riigile majanduslikult soodsaim ja sobivaim pakkumine," lisas Kristo Mäe. Konkursi korraldanud advokaadibüroo vandeadvokaat Piret Blankini hinnangul on kõrvalkulude suurus kindlasti võimalik prognoosida.

Kui keeruline või lihtne oli kõrvalkulusid 10 aasta lõikes ennustada? "Oh jah. Ütleme nii, et see on komplitseeritud," tõdes Tiit Nilson, kes on omab Vikertähte, mis Seli pakkumisele alla jäi. "Kui Riigi Kinnisvara on konkursse teinud, siis energiatarbimise, mitte hinna alusel. Seda, kui palju energia maksab, on raske ennustada, kuid ma ei taha kedagi süüdistada," lisas Erkki Luhamaa.

Otsiti kindlat pakkujat

Balti Kinnisvaraportfelli juhatuse liige Tõnu Uustalu ütles, et ministeerium tahtis sõlmida enne konkursi tellimist PRIA survel lepingut hoopis osaühinguga TTK Investeeringud.

TTK Investeeringud ehitab ülikoolilinnas lammutatud vana kaubamaja asemele kolmekordset kaubandus- ja vabaajakeskust. PRIA senine üürileandja Balti Kinnisvaraportfell leidis, et TTK Investeeringud ei jõua selle aasta lõpuks nii suure hoone ehitamisega ühele poole, kuid ministeerium olevat endale kindlaks jäänud. Seepeale tahtis Balti Kinnisvaraportfell konkursi korraldamist. "Üürilepingu sõlmimiseks riik ei pea tegema hanget. Kes meeldib, selle võtavad. Me ei tahtnud leppida, et sõlmitakse leping, teadmata, mis tingimustel ja kellega," põhjendas Uustalu. "Tunnen, et seda konkursi tehes arvestati maksumaksja huve. Meie ei võitnud, aga seega tuleb tööd teha uute üürnike otsimiseks."

Konkursil jäid mõlemad firmad pika ninaga. Selgus, et TTK Investeeringud lõpetab uue hoone ehitamise ikkagi järgmise aasta aprillis, kuid asutused peavad uude kohta kolima selle aasta detsembriks. Balti Kinnisvaraportfell jäi lõplikust valikust kõrvale, sest neil ei olnud 2/3 üüripinnast piisavalt hea energiamärgisega, ka ei esitanud firma tõendit maksuvõlgnevuse puudumise kohta ja neil ei olnud juurdeehituse kohta käivaid üldjooniseid.

TTK Investeeringud ja PRIA juhid kinnitavad, et enne konkursi alustamist polnud plaanis lepingut sõlmida. "Soove ei ole meil üldse olnud," ütles PRIA peadirektor Jaan Kallas, kes on varem olnud Tartu Kaubamaja direktor. Ka TTK Investeeringute juhatuse liige Kaire Krevald eitas lepingu sõlmimisplaani.

"Ei tea, pole minu asi," kostis Kallas sama napilt küsimusele, kas PRIA-le oleks TTK Investeeringute valmiv hoone sobinud. Samas vastas Kallas pikemalt, miks oli endine asukoht vastumeelne. "Väikseks jäi ja ülalpidamiskulud läksid kalliks, sest maja oli elektrikütte peal. Maja oli vana ja amortiseerunud, ilma jahutussüsteemideta ning käis üks lõputu kaklus maja rendileandjaga iga väiksemagi paranduse tegemiseks."

Küsimusele, miks soovis ministeerium TTK Investeeringutega lepingut sõlmida, jättis ministeeriumi avalike suhete osakonna juhataja vastamata: "Ministeerium korraldas avaliku konkursi, et leida Tartus parim üüripind oma valitsemisala asutuste tarbeks. Konkursi ei korraldatud Balti Kinnisvaraportfelli või kellegi teise nõudel."