Kinnisvara: mida võtta, mida jätta

Praegune olukord kinnisvaraturul on vesi uusarendajate veskile, kommenteeris Pindi Kinnisvara partner Peep Sooman. "Põhiprobleem on selles, et vanade korterite hinnad on läinud kõrgeks," sõnas ta ning tõi näite praegu turul valitsevast olukorrast. Kas osta Tallinna Mustamäele renoveeritud korter vanasse majja ning maksta ruutmeetri eest keskmiselt 1500 eurot või osta korter uude majja ning maksta ruutmeetri eest 1800 eurot. "Vahe on ainult 20%. Kellel vähegi võimalust, ostab korteri uude majja," ütles Sooman.

Muidugi on vanas majas tema sõnul omad eelised, näiteks on olemas kardinad, valgustid, mõni mööblitükk. Uues majas peab alustama nullist ja lõpuks läheb uus korter ikka kallimaks. "Aga see hinnavahe on selline, mille tarbija suudab alla neelata," kinnitas Pindi Kinnisvara partner ning lisas, et klassikaliselt on olnud korterite ruutmeetrihindade vahed uutes ja vanades majades 30-60 protsenti. See tähendab, et kaalukauss on tugevalt uute korterite poole kaldu. Põhiprobleemiks Eesti kinnisvaraturul on praegu see, et nii-öelda vanu kortereid on liiga palju.

 

Uusarendustes hinnatõusu ei paista

Eesti kinnisvaraturg on jõudnud üsna isemoodi seisu. Juunis langesid korterite hinnad Tallinnas kahe protsendi jagu, ka teiste suuremate Eesti linnade kinnisvarahinnad näitavad langustrendi. Pindi Kinnisvara edastatud teates seisis, et Tartus langesid hinnad ühe protsendi võrra, Pärnus vastu suve tõusid ühe protsendi võrra, Narvas aga langesid kuue protsendi võrra.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark nentis, et üldiselt ostetakse hea hinna-asukohaga uusarendusi valdavalt projekti alusel ehk enne hoone valmimist. "Tänaseks on selgelt müügiperioodid pikenenud, sest ostjate valikuvõimalus on suurenenud, mis tähendab, et ka ehituse valmimisjärgne müügiperiood pikeneb," lausus ta.

Valmisjärgus majadesse hakatakse kortereid reeglina müügiportaalides pakkuma siis, kui ehitusluba on käes. Muidugi on ka erandeid, kõik sõltub sõlmitud lepingutest. "Ostjad, kes alles on jäänud, on valgunud uusarenduste poole. Uusarendajatel pole häda midagi, aga järelturg on kannatada saanud. Ostjaid jääb vähemaks," kommenteeris Sooman. Samas nentis ta, et torm uusarendustele pole selline, mis sunniks hindasid tõstma, pigem on uusarenduste hinnad juba üsna pikka aega stabiilsed olnud.

Toomparki sõnul on aastataguse ajaga võrreldes projektipõhine korterite ostmine kasvanud. "Samuti ostetakse kortereid ehituse järel rohkem kui aasta tagasi. Paradoksi põhjus seisneb selles, et uute korterite pakkumine on oluliselt kasvanud ja sellega paralleelselt müügitempod," selgitas ta. Osad kinnisvaraarendajaid suhtuvad müügiperioodi pikenemisse tema sõnul pisut närviliselt. "Kes pakub korteriostjale sisustust, kes kinkekaarti, mõni ka seda, mida ostja ootab ehk otsest rahalist hinnaalandust," lausus ta.

Uusarenduste turg kahes linnas

Uusarenduste turg eksisteerib Eestis kahes linnas ehk vaid Tallinnas ja Tartus "kannatab" Soomani sõnul uusarendusi teha. Narvas ning Pärnus ei ole uusarenduste turg tema kinnitusel kinnisvaraturu pärisosa, kuna seal on suuremas pakkumises siiski järelturule mõeldud korterid. "Oletame, et linnas X on tehingu keskmine korteri ruutmeetrihind näiteks 600 eurot ning uusarenduse puhul 1200 eurot. On selge, et inimesed ei osta seda. Nad hoopis küsivad, et miks osta uus, kui ma saan näiteks kõrvalmajja selle asemel kaks korterit osta?" muigas Sooman.

Pank vaatab arendaja usaldusväärsust ja kliendi laenukoormust

Swedbanki sõnul on projektipõhise korteriostu puhul kõige olulisemateks märksõnadeks arendaja usaldusväärsus, kliendi varasem laenukoormus ja maksekäitumine.

Swedbanki eluasemelaenude osakonna valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul on panga jaoks väga oluline vahe, kas klient võtab eluasemelaenu juba valmis korteri või alles valmimisjärgus korteri ostmiseks. "Vastavalt sellele, kas soetatav vara on valmis või mitte, võib erineda laenuprojekt ja ka kogu protsessi ülesehitus," selgitas ta ja lisas, et valmis vara puhul on protsess kiirem ning ostja või laenusaaja võtab laenuraha kohe kasutusse, et müüjale vara eest tasuda.

Valmimisjärgus vara soetamisel on nüansse rohkem. "Oluline on teada, millal vara valmib ja millal laenuraha vajatakse," rääkis Pärgma. Esmane rahavajadus võib tekkida broneerimislepingu sõlmimisel ja järgmine siis, kui ostetav vara on juba valmis ning tasuda tuleb kogu müügihind.

Riskihindamine

Veel valmimata korterite puhul esitatakse pangale arendajalt saadud korteri müügipakkumine. Seejärel vaatab pank müügipakkumise üle, et otsustada millise summa ollakse valmis konkreetse vara vastu välja laenama ehk toimub hindamine riskihindamise võtmes.

"Finantseerimisriskide hindamisel vaadatakse vara asukohta ja selle parameetreid, näiteks suurust, seisukorda, viimistluse taset ning arvestatakse hetke alternatiivsete pakkumiste ja ka turule lisanduvate sarnaste projektide mahtu," selgitas ta. Finantseerimisriskide hindamisel ei arvestata sisustusega. "Kliendi jaoks piirdub kogu protsess müügipakkumise esitamisega pangale," lausus Pärgma.

Mõtle enne ostu läbi, mida tegelikult vajad

Ave Jalakas ostis mõne aja eest korteri Tallinnas asuvasse uusarendusse ning kuigi seal veel sees ei elata, on omanikud poolteist aastat kestnud korteriotsingute ja otsusega rahul. 

Miks otsustasite osta korteri uusarendusse?

Esiteks oli meil elamispinda tarvis. Meil oli valikus, kas osta juba kasutusel korter või uus korter. Arvasime, et mõistlikum on valida uus korter, kuna uue korteri puhul kasutatakse viimaste standardite materjale ning näiteks kommunaalid pole vananenud. Samuti on uued majad paremini soojustatud, kuluefektiivsemad. Teine argument oli see, et kasutatud korteri puhul on paratamatult vaja remonti teha, mis omakorda võtab aega. Uue korteri puhul saab kapi-tooli-laua osta ning seda kohe kasutama hakata.

Kaalusime oma korteri valikuvõimalusi ruutmeetri hinna järgi. Toona oli keskmine ruutmeetrihind Tallinnas 2200 eurot, meie korteri ruutmeetrihind oli alla 2000.

Kui palju saite korteri valmimisele ehituse käigus kaasa rääkida?

Sellesse protsessi ei osanud sekkuda. Arusaam, et soovime teistsugust lahendust, tuli hiljem, kui ehitajatel olid juba kõik vaheseinad ja tööd lõpusirgel. Siit ka õppimise koht: kui valida uusarendus ning endal oskusi ja teadmisi ei ole, on mõttekas kaasata sisearhitekt, kes oskab põhiplaanile otsa vaadates mõistlikke ruumipaigutuslahendusi pakkuda.

Kas arendajad on sellega nõus, et ostja protsessi kaasatakse?

Nii palju, kui ma uurinud olen, sõltub arendajast. See, kes valib endale elamist ja tahab seda osta, peab oskama õigel ajal sekkuda. Vaja on konkreetseid ettepanekuid.

Missuguseid probleeme on esinenud uusarendusse korteri ostmisega?

Me pole veel sees elama hakanud, aga mida oleks võinud eelnevalt kaaluda, oleks olnud omanikujärelevalve tellimine. Ehituse puhul reklaamitakse ikka välja teatud kvaliteedistandarditega korter, aga lõppviimistlus - ma ei pea silmas seinavärvimist, vaid näiteks krohvimist ja vuugivahede täitmist - kus on mõned puudujäägid. Kui oleks omanikujärelevalve olnud, siis oleks asi tehnilises mõttes ehk paremal tasemel.

Kes parandab vead, mis ehituse käigus sisse jäid?

Need vead, mida arendajal oli võimalik parandada, me enne üleandmist fikseerisime ning need parandused teeb arenduse valitud ehitaja. Nüüd on korter üle antud ja enam ei saa midagi tagasi võtta. Neid vigu parandab meie oma ehitaja.

Millisele inimesele võiks uusarendusse korteri ostmine sobida?

Uusarendused on reeglina natuke kallimad kui olemasolevad lahendused. Peab mõtlema, mida täpselt otsitakse. Tasub kaaluda ja planeerida, kui palju suudab ja jaksab hallata. Kaaluda, mida saab endale lubada. Kasutatud korteri puhul on küsimus selles, et kuigi selle saab odavamalt soetada, kas igakuiselt kallimaid kommunaale makstes, ei lähe kogu asi kokkuvõttes kallimaks. Samas on uusarenduste kulud esialgu hinnangulised ja täpsed andmed puuduvad.