Ladu ja kauplus ühe katuse all annab kokkuhoiu

See on alternatiiv laoteenuse sisseostmisele, samuti on see mõistlik viis ühildada erinevates kohtades asuv büroo ning laopinnad, kirjutab Äripäev logistika rubriigis.

Viimase aastaga on ärikinnisvaraturg kõvasti hoogu kogunud, ka lao- ja tootmiskinnisvara sektoris. Kinnisvarabüroo Uus Maa äripindade kutselise konsultandi Einar Niini sõnul on väiksemate, 200–600ruutmeetriste laopindade seas enim levinud nn stock-office’i tüüpi lahendused, kus ühes hoones on laoruumid koos büroo ja esinduspindadega. Nii tekib võimalus koondada ettevõtte tegevus ühe katuse alla ning tänu sellele muuta firma tegevust efektiivsemaks. Niine sõnul on selline lahendus hea alternatiiv üksiti laoteenuse sisseostmisele, samuti on see mõistlik viis ühildada erinevates kohtades asuv büroo ning laopinnad. “Uute hoonete eelis on esinduslikkus ning tänapäevased ehitustehnilised lahendused, mis võimaldavad märgatavalt kokku hoida igakuistelt lisakuludelt,” lisas Niin.

Linnaservas on hea, aga kõik sinna ei taha

Niin jätkas, et Tallinnas arendatakse stock-office’i tüüpi hooneid pea kõikides linna piirkondades, kuid esirinnas on Tartu maantee linnast välja kulgev suund. “Need on selgelt väljakujunenud äripiirkonnad, näiteks ­Mõigu, Peetri, Rae ja Jüri Tehnopark. Seal on hea infrastruktuur ning tekib sünergia piirkonnas juba varem tegutsevate ettevõtetega,” märkis Niin.

Ent paljud ettevõtted ei taha tema sõnul linnaservas olla, vaid eelistavad linnasiseseid äripiirkondi. Nii saab olla lähemal klientidele, koostööpartneritele ja ka töötajaile. “Nõudlust kesklinna suunal tajuvad ka arendajad ja nii tekib tehnoparkidele juba mitmeid linnasiseseid alternatiive – näiteks Priisle Äripark Lasnamäel ja Järveotsa tee arendused Haaberstis,” lisas Niin. 

Nõudlus tõi hinnatõusu

Et nõudlus väiksemate stock-office’ite järele on suur, on osa arendusprojekte toodud linnakeskkonda või linnale lähemale, mis aga tähendab suuremaid arenduskulusid. “See on toonud kaasa arvestatava üürihinna tõusu. Kui varem olid ruutmeetri hinnad 5 euro ümber, siis nüüd küündivad need 6,5 euroni ruutmeetrist,” ütles Niin. 

See kehtib tema sõnul muidugi vaid heas asukohas ja läbimõeldud lahenduste puhul. “Linnast mõnevõrra eemal asuvates tehnoparkides on pakkumiste hinnad endiselt 4,7–5,5 eurot ruutmeetri kohta,” lisas ta.

Lähiajal on Niine hinnangul oodata mõningast hinnasurvet allapoole. “Töös on palju arendusi, mis peaksid turgu stabiliseerima,” selgitas ta. 

Arendajale tähendab see, et üürnike leidmise nimel tuleb pakkuda paindlikke ja värskemaid lahendusi. “Nii paigutatakse näiteks Priisle Äripargi katusele päiksepaneelid, mis vähendavad hoone ökoloogilist jala­jälge ning võimaldavad kokku hoida kuludelt elektrienergiale,” ütles Niin.

Laohotelle napib

Stock-office’i tüüpi lahenduste puhul ei ole laoteenuse pakkumine Niine sõnul kuigi levinud. “Laoruumide ­üürimine on väiksemate ruumide puhul tuntud pigem kõrvalteenusena, näiteks juhul kui büroo juurde pakutakse lähedal osaliselt laoteenust. See ei pruugi aga igale ettevõttele sobida, kuna puudub 24/7 ligipääs oma kaubale ning pidev koordineerimine logistikateenusega võib tekitada viivitusi, mis tihedas konkurentsis tuleb kahjuks,” märkis Niin. 

Üha enam räägitakse logistikas laohotellidest. Niine sõnul on see lao üürimise teenus, kus pakutakse kokkulepitud tingimustel laoteenust, ilma et klient ise laos otseselt tegutseks. 

Valdavalt on stock-office’i tüüpi hoonete kliendid ettevõtted, kes tegelevad hulgikaubanduse, impordi või väiksemas mahus tootmisega. “Üldiselt vajatakse toodete ladustamiseks väikest laopinda ning sinna juurde bürood ja esindussaali toodete esitlemiseks või vastuvõtualaks,” lausus Niin.

LAAM Kinnisvara lao- ja tootmispindade maakleri Reio Soosaare sõnul on üüritavaid laopindu turul sedavõrd palju, et neid peaks jaguma kõigile vastavalt vajadusele. 

“Kui teha selgeks ettevõtte vajadus ja hinnata võimalusi, on võimalik esialgu üürida võimalustele vastavad, pisut tagasihoidlikumad ruumid – võib-olla mitte just kõige kaasaegsemas hoones, küll aga korralikud ruumid mõistliku hinnaga. Kui ettevõte kasvab, küll siis jõuab teha suuremaid plaane,” soovitas Soosaar.

Tema sõnul jäävad uute ja kaasaegsete hoonete hinnad vahemikku 4,5–5 eurot ruutmeetri kohta, millele lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks. “Vanemate hoonete ruutmeetrihinnad on vahemikus 2,5–3,5 ­eurot,” märkis Soosaar.

Stock-office’i pindadest on puudus eelkõige Mustmäe, Haabersti ja Lasnamäe piirkonnas. “Seda tüüpi ärihoonete rajamisel eelistataks kergesti ligipääsetavaid, suurte magistraalide servas asuvaid krunte – eelkõige logistiliselt kergesti ligipääsetavaid kohti,” lisas ta.

Soosaare hinnangul sobib stock-office’i hoonetüüp hästi kaubandusega tegelevatele ettevõtetele, nagu maaletoojad ja edasimüüjad. “Toidukaubad, tehnikakaupade müüjad, toodete esindused ja teeninduskeskused,” loetles Soosaar potentsiaalseid kliente. 

Pikk otsing jõudis tulemuseni

OÜ Balti Kell juhatuse liige ­Richard Õunap tegi hiljaaegu otsuse kolida ettevõtte tegevus stock-office’i tüüpi pinnale. “Tegutsesime pea 15 aastat ruumides, kus kõik tegevused paiknesid erinevates ruumides – eraldi olid kaubad ja bürooruumid. Et selline töökorraldus muutus ajapikku keeruliseks, leidsime peale pikaajalisi otsinguid lahenduse, mis oligi stock-office,“ märkis ­Õunap. 

Õunapi sõnul oli uute ruumide otsimise juures peamine kriteerium, et need paiknesid esimesel korrusel. Sama tähtis oli lao- ja kontoriruumide komplekssus ja kompaktsus. “Olime niisugust lahendust püüdnud leida juba pikemat aega, ent tulutult – seesuguseid ruume pole turul just kuigi palju,” märkis Õunap.

Et ettevõtte töötajad peavad iga päev sagedasti liikuma nii kontori kui ka laoruumide vahet, on stock-office’i lahendus Balti Kellale parim. Ka oli mõjukas argument laoruumide hea ligipääsetavus kaubaauto vaatevinklist. Uutesse ruumidesse kolitakse Õunapi sõnul sisse juba lähikuudel.

Üürilised jäävad pikaks ajaks paigale

Stock-office’i teenuse pakkujad ootavad üürilisteks eelkõige tugevate majandusnäitajatega ettevõtteid, kes on kindlad üüri­maksjad.

Üürnikud väga sageli ei vahetu, ütles Uus Maa äripindade konsultant Einar Niin. “Seda ilmselt seetõttu, et sobivaid alternatiive ei ole eriti palju ning juhul kui ruumid majanduslikel põhjustel liiga suureks või väikseks ei jää, pole mõistlik ette­võtet asja eest, teist takka ümber paigutada. See on nii otsene kulu kui ka tülikas protsess klientidele ja koostööpartneritele,” põhjendas Niin. Liikumisi on vaid eelkõige aegunud hoonetest uuematesse tingimustesse kolimise tõttu.

Laopinnad rajatakse Niine sõnul võimalikult universaalsetena, et neid siis üürnike vajaduste järgi kohandada. “Juhul kui üürnike vajadustest tulenevad lisatööd on suured, võib see kajastuda üürihinnas. Rohkem saavad pindade kujundamises kaasa rääkida kliendid, kes sõlmivad üürilepingu enne hoone ehituse algust, sest siis on võimalik teha kapitaalsemaid ja konstruktiivseid muudatusi,” märkis Niin.

Lahendus on sobilik väiksema laopinna vajajatele. Tüüpilise stock-office’i üürniku jaoks ei ole ise laopinna ehitamine väga mõistlik, sest vajatav pind pole suurem kui 300–600 ruutmeetrit. Niivõrd väikese hoone ehitamine ei ole Niine hinnangul otstarbekas, kuna hoone rajamisega kaasnevad möödapääsmatud kulud, mis teevad suuremas mahus ehitamise oluliselt mõistlikumaks.

Üürileping tavaliselt viieks aastaks

Üldjuhul võetakse stock-office-­üüripinnad ­üürile kolmeks kuni viieks aastaks, viis aastat ongi kõige mõistlikum lepinguperiood, ütles LAAM Kinnisvara lao- ja tootmispindade maakler Reio Soosaar. Läbirääkimiste korral on võimalik seda ka lühendada. 

“Pikaajalisem leping tähendab stabiilsust mõlemale poolele. Kolimine on kallis ja võtab aega, seega pole see tegevus rentaabel ei omanikule ega üürnikule. Iga kolimine on kulu,” põhjendas ta. Ka Soosaar ütles, et enamasti kohaldatakse üürimiseks mõeldud lao- ja tootmispinnad vastavalt kliendi soovile. “See annab kliendile võimaluse sobiva ruumiplaneeringu asjus kaasa rääkida,” täpsustas Soosaar.

Autor: Kairi Oja, kaasautor