Metsavahendusäri telgitagused

Äripäevale räägitud lugudest jääb kõlama, et metsamaade müügi puhul võivad vahendustasud moodustada mitu korda suurema summa, kui on maa algne ostuhind. Kevadel kirjutas Äripäev, milliste alatute võtetega maaomanikke meelitatakse odavalt vara müüma. Sel korral kirjeldame ühe metsavahendusäri võrgustiku näitel, mis saab ostetud maaga edasi. Järgnev kirjeldus põhineb neljale anonüümsust soovinud metsaärimehe jutule.

Lõuna-Eesti ühe suurema vahendusäri võrgustiku võtmeisikuks peetakse Bronx Wood OÜ juhti Kaido Koppelit. Ta tegutseb selles valdkonnas taasiseseisvumisest saadik ning erinevalt paljudest teistest süsteemist töötavatest vahenduslülidest pälvib ta konkurentide silmis austust – tema kohta öeldakse, et ta on ainus, kes ka metsast midagi jagab.

Koppeli väitel on tema edu saladuseks hea läbisaamine teiste samasse valdkonda kuuluvate ettevõtetega. „Ma arvan, et saame kõigiga lihtsalt hästi läbi – polegi firmat, kellega oleks vaenujalal,“ ütles ta.

Peale Bronx Wood OÜ kuulub vahendusvõrgustikku mitu ettevõtet, millest suurim on Eesti Metsameister OÜ. Lisaks on mainitud ettevõtetega seostatud ka OÜd Eesti Maavara, OÜd Metsalahendused ning OÜd Eesti Metsahindaja. Nagu kodulehekülgedelt selgub, kattuvad nende ettevõtete heaks töötavad isikud.

Samad isikud töötavad mitmes firmas

Näiteks Kristo Hark on ühes ettevõttes müügispetsialist ja teises metsa hindamise konsulent. Mitmes ettevõtetes on juhtivatel kohtadel Tõnis ja Taavi Lellep. Mart-Sander Mõts rabab korraga kolmes ametis: ühel pool on ta müügiosakonna juhataja ja kahel pool metsamajanduse osakonna juhataja.

Mõts sõnas, et ehkki ta töötab mitmes firmas korraga, on kõik ettevõtted omavahel konkurendid: „Kuigi mina osalen ka Bronx Woodi töös, siis mina ei otsusta seal, mis hinnaga mingi kinnistu ostetakse. Seda otsustab Kaido Koppel. Eesti Metsameistris võtan mina selle otsuse vastu.“

Firmade koostööd kommenteeris Mõts järgmiselt: „See on metsamajanduslik tegevus, üksteise abistamine ja kõik, mis sinna alla kuulub. Mul on seda väga raske seletada, sest kõigest ei taha ka rääkida – on asju, mis võiks ärisaladuseks jääda.“

Madalaimal astmel on telefonitöötajad

Võrgustiku kõige alumises otsas on telefonitöötajad, kes helistavad iga päev maaomanikele ja üritavad odavalt kinnistuid kätte saada. Linnalegendi järgi töötab Koppeli heaks 100-200 sellist agenti. Vahendusfirmade majandusaasta aruannetes on need numbrid märksa tagasihoidlikumad: Bronx Woodis oli möödunud aastal vaid kaks töötajat ning Eesti Metsameistris üks osalise ajaga töötaja.

Äripäevale teadaolevalt teenivad telefonitöötajad vahendusfirmades eeskätt käsunduslepingute alusel. See tähendab, et nad ei ole ametlikult töötajad ega pruugi igakuist palka saada, vaid nende sissetulek sõltub tehingute arvust ja edukusest. Seega on telefonitöötajate lõplikku arvu keeruline hinnata.

Teisalt sõnas Mõts, et terminit „telefonitöötaja“ pole korrektne kasutada. Ettevõttes Eesti Metsameister suhtlevad maaomanikega metsanduse konsulendid. Tema sõnul on suhtlus klientidega telefoni teel küll oluline, aga võrdlemisi väike osa tööst, sest peamine töö tehakse kinnistu endaga: hinnatakse kinnistu olukorda, planeeritakse metsa hooldused, raied, metsa kasvatus ja kultiveerimine. Lisaks organiseerivad konsulendid Mõtsa sõnul metsamajanduse kava, teevad kalkulatsioonid, ajavad korda dokumentatsiooni.

Mängu tuleb 800 tehingu mees

Kui maa on omanikelt kätte saadud, söödetakse kinnistud ette kevadel Äripäeva veergudel kuulsust kogunud legendaarsele metsavahendajale Olar Järvloole. Tegu on füüsilisest isikust ettevõtjaga, kes kauples möödunud aastal peaaegu 800 kinnistuga. Nagu kevadel mitme maamüüja jutust selgus, ilmub Järvloo välja alles notaris. Pärast seda, kui telefonitöötajad ning nende ülemused on oma töö teinud.

Äriregistri andmetel on Järvloo ja Koppel omavahel tihedalt seotud. Nad on kahekesi juhatuse liikmed kinnisvara ostu ja müügiga tegelevas JOKK Ehituses ja maastiku hoolduse ning korrashoiu eest vastutavas ettevõttes Corpus R&R. Kumbki mees aga omavahelist koostööd ega teise tegevust kommenteerida ei soovinud.

Järvloo omakorda müüb teineteisele lähedal asuvatest maatükkidest kokku liidetud pakette peamiselt välismaa omanikega ettevõtetele. Ka sel aastal on ta hoogsalt tegevust jätkanud: viimase kolme kuu jooksul on Järvloo Inforegistri andmetel müünud 183 objekti ning omandanud 18.

Üheks peamiseks lõpptarbijaks ja ühtlasi Eesti suurimaks metsaomanikuks on Stora Enso osalusega ettevõte Tornator OY, millele Eestis kuulub samanimeline osaühing Tornator Eesti OÜ. Selle ettevõtte juhatuse liige Riido Rosin väidab, et ei tea vahendusäri telgitagustest. „Me pole teadlikud, mis taktikaid kasutades õnnestub härra Järvlool nii edukalt omanikelt kinnistuid osta,“ teatas Rosin.

Samas väitis ta, et vahendussüsteem saab jätkuda, kuni maaomanikud oskavad oma vara eest õiget hinda küsida. „Oleme kindlad, et seni, kuni omanikud ei raatsi kulutada vähest raha selleks, et saada teada, mida nad on müümas, jätkub olukord, kus kinnistud jõuavad investorite valdusse vahendajate kaudu,“ sõnas Rosin.

Üks kindel taksaator

Rosin kinnitas, et Järvloo esitatavad kavad on enamjaolt koostanud Eesti Metsahindaja OÜ. Selle ettevõtte juhatuse liikmed on Koppel, Triin Alatalo ja ettevõtete võrgustikus mitmel pool esinev taksaator Kuldar Aavik.

Äripäevale on vihjatud, et tuttav taksaator võib müügil kasuks tulla, sest metsamaade hinna määramise aluseks on metsakinnistul kasvava puidu hulk ehk tagavara, mistõttu saab metsamajandamiskava koostaja seda vajadusel kas tõsta või langetada.

Samuti saab tuttav metsamajandamiskavade koostaja vajadusel ka teisi olulisi numbreid muuta, näiteks keskmist diameetrit ja ka puistu vanust, mis tähendab, et eraldist või metsaosa saab uue metsamajandamiskava alusel kohe lageraiesse määrata.

„Kuna keskkonnaametil on vähe ressursse ja kõiki registrisse kantavaid metsa majandamiskavasid ei ole võimalik lihtsalt looduses üle kontrollida, lähevad sellised toimingud ka enamasti läbi,“ teatas Äripäevale üks metsaärimees.

Aavik sellega ei nõustu, sest töösse minev majandamiskava läbib kontrolli. „Kui klient soovib metsa raiuda, läheb raiefirma metsa ning mõõdab nagunii kõik üle. Sellise tegevusega jääb kohe vahele, see pole väga jätkusuutlik,“ jätkas ta. Kavade koostajatele jäetud nii-öelda inimlik eksimisruum on tema sõnul umbes kümme protsenti.

Aavik lausus, et Järvloole kavade koostamisel suhtub ta viimasesse kui omanikku: „Ma ei suhtu klienti kui spekulanti.“

 

Kahju saavad metsaomanikud ja fondid

Juba kevadel tekitas küsimusi asjaolu, miks Järvloo tegutseb füüsilisest isikust ettevõtjana, mitte ei osta kinnistuid ettevõtte kaudu. Selle võimalikku põhjust selgitas üks ettevõtja: „Järvloo müüb eraisikuna, sest investeerimisfondide juhtidel on hea Powerpointis näidata, kui palju nad on ostnud firmadelt ning kui palju eraisikutelt. Kuid nad ei näita, et eraisik on tegelikult üks ja sama mees ehk Järvloo.“

Allikas jätkas, et selliselt tegutsedes saavad kasu metsamaade müüja ehk Järvloo ja fondi ostujuht. „Otsest kahju kannatavad aga fondi omanikud ja kohalikud metsaomanikud. Kuna eelistatud isikutelt ostab fondi ostujuht kokku metsamaid teadlikult liiga kõrge hinnaga, siis tavapakkujate käest üritab ta neid kätte saada odavalt, et fondi näitajad oleks tasakaalus,“ teatas ta.

Rosin väitis, et investorina oleks nende poolt väär teha vahet, kas müüja on füüsiline või juriidiline isik. „Rahvusvahelise ettevõttena järgime aga kindlasti üldtunnustatud eetilisi norme ja väldime kokkupuuteid isikutega, kelle tegevus pole legaalne,“ lisas ta.

Tornatori esindajana väitis Rosin, et kuigi ettevõtte omanike hulgas on investeerimisfonde, ei tegutse nad klassikalise fondina ehk ei investeeri selleks, et viie aasta pärast sellest kasumiga väljuda. „Teie allika käsitlus fondidest tundub mulle pehmelt öeldes kummaline,“ märkis ta.

Taust

Kevadel kirjutas Äripäev, et Eesti suurim metsamaa omanik, Soome firma Stora Enso osalusega Tornator Eesti OÜ teeb Eestis maade kokkuostmiseks koostööd salapärase eraisikust maade vahendaja Olar Järvlooga, kes eelmisel aastal tegi ligi 800 tehingut kinnistutega. Järvloo eelmisel aastal vahendatud kinnistute kogupindala oli kaks korda suurem kui Pärnu linn.

Vestlusest inimestega, kes on oma maatüki Järvloole müünud, selgus, et sageli võtsid maaomanikega ühendust eri firmade esindajad. Suheldi seni, kuni müügihinnas kokku lepiti. Notarisse ilmus aga hoopis Järvloo või tema esindaja.

Ilmselt on Järvlool vahel nii palju tehinguid ühele päevale sattunud, et ta alati ei jõuagi ise notarisse. Äripäevale väideti, et siis käib notaris tema volitatud esindaja, näiteks poeg. Sellest võib järeldada, et Järvlooga teeb koostööd mitu metsa kokkuostu- ja vahendusfirmat, mille töötajad peavad tema eest ostuläbirääkimisi.

Kevadel kirjutasime, et üheks selliseks ettevõtteks võib olla Eesti Metsameister OÜ, mis on möödunud aastal enamiku kinnistuid müünud Järvloole või tema abikaasale Malle Järvloole. Metsameister OÜ juht Taavi Lellep sõnas, et ei saa Järvlooga seonduvast detailsemalt rääkida, sest see ohustab nende koostööd. Küll aga kinnitas ta oletust, et tõenäoliselt pole nad ainsad, kellega Järvloo koostööd teeb.

Metsameistriga sarnastes metsavahendusfirmades on tööl kümneid, kui mitte sadu töötajaid, kes püüavad päev läbi telefonis maaomanikke veenda, et nad oma kinnistu müüksid. Vahel võivad anda oma maa soodsalt ära need, kes on ajutiselt rahahädas, või räägitakse auk pähe mõnele üksi jäänud vanainimesele. Seejärel saab maa omanikuks Järvloo.

 

Välismaa omanikega siinseid kokkuostufirmasid selline praktika ei häiri. Tornator Eesti on Järvloo suurimaid kliente. Teiseks peamiseks kliendiks ja siinsete maade kokkuostjaks on Luksemburgi fond Dasos Timbinv 2. Viimase esindajaks Eestis on ettevõtte Palumetsa OÜ, mille juhatuse liige on Soome kodakondsusega Sami Petteri Veijalainen.