Halvasti korraldatud ühistu üldkoosolek võib viia kohtusse

Eesti Korteriühistu Liidu juristidel on igapäevaselt käsil 60-90 juhtumit, kus ühistu liige on protestinud ühistu üldkoosoleku otsuste vastu ning harvad pole juhud, kus ühistuliikme kohtutee üldkoosoleku otsuste tühistamiseks on päädinud suisa riigikohtu otsustega. Seetõttu tuleb üldkoosoleku pidamisse suhtuda väga tõsiselt. Korteriühistute liidu juhatuse liikme Urmas Mardi sõnul puutuvad nad iga päev kokku probleemidega, mille on põhjustanud näpuvead üldkoosoleku korraldamisel.

"Võtame näiteks kas või sellise esmapilgul tühise asja, nagu üldkoosoleku kokku kutsumine," märkis Mardi. Vastavalt seadusele tuleb kokku kutsumise teade edastada seitse päeva enne üldkoosoleku algust. "Kuid siinkohal tuleb arvestada, et seitse päeva tuleb lugeda alates teate avaldamisest, mis tähendab, et sisuliselt tuleb teavitada vähemalt kaheksa päeva enne üldkoosoleku toimumist," selgitas Mardi. Arvestada tuleb ka seda, et kui põhikirjas on ette nähtud pikem teatamisaeg, tuleb lähtuda sellest.

Kutsel tuleb ära märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning koosoleku päevakord. Seejuures võib iga ühistu ise põhikirjaga ette kirjutada kokku kutsumise täpsema korra.

Mardi sõnul tuleb nendesse esmapilgul vähetähtsatesse detailidesse suhtuda täie tõsidusega, kuna ühistu liikmel, kes pole päri üldkoosoleku otsustega, on üsna lihtne kolme kuu jooksul pärast koosoleku toimumist protseduuririkkumistele viidates otsused tühistada.

Eesti Korteriühistute Liidu Lõuna regiooni esinduse juhataja Dagmar Mattiisen ütles, et kuigi ka Lõuna-Eestis pöörduvad aeg-ajalt rahuolematud korteriomanikud üldkoosoleku otsuste tühistamiseks kohtu poole, juhtub seda siiski harva.

"Mina soovitan kutsuda kokku uus üldkoosolek, sest kohtutee on ettearvamatu ja kulukas," märkis ta. Põhilised asjad, mille vastu Lõuna-Eestis eksitakse, on protseduurilised reeglid: enne üldkoosolekut ei peeta juhatuse koosolekut, ei vormistata korrektselt protokolli jne. 

"Kõik taandub sellele, et kõik inimesed ei taha omanikud olla ja paljudel juhtudel valitakse ühistu juhatus põhimõttel, et peaasi, et mina ei peaks olema," rääkis Mattiisen. "Sealjuures see probleem süveneb, kuna 1990ndatel ühistute ette asunud inimesed enam ei jaksa ning noored pole ühistu juhtimisest huvitatud."

Päevakord kui koosoleku selgroog

Mardi sõnul tuleb väljakuulutatud üldkoosoleku päevakorrast jäigalt kinni pidada. Nii näiteks esindab Mardi praegu kohtus üht korteriühistut, kus korteriomanik vaidlustas mitu üldkoosolekul vastu võetud otsust, kuna antud punktid polnud eelnevalt päevakorras.

R.K Õigusbüroo juhatuse liige Reigo Kiisk selgitas, et küsimuse, mida ei olnud enne päevakorda lisatud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik liikmed. Teine võimalus on, et sellega on nõus vähemalt 9/10 osalevatest liikmetest, kui üldkoosolekul osaleb üle poole liikmeid ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet. Päevakorra puhul tuleb arvestada ka seda, et üldkoosolekut ei koormataks tühiste probleemidega, mille lahendamine kuulub juhatuse pädevusse. Vastasel korral võivad väikesed teemad üldkoosoleku olulised küsimused n-ö ära tappa.

Kindlasti tuleks koosoleku pidamisel jääda ettenähtud aja piiridesse, sest vastasel juhul hakkavad inimesed koosolekult lahkuma. Kui olulised punktid on jäetud koosoleku lõppu, võib koosoleku juhataja avastada ebameeldiva üllatusena, et otsuse vastu võtmiseks vaja minevat hulka pole koos.

Kuna suurtes kortermajades võib juhatusel puududa ülevaade korterite omanikevahetustest, soovitab Mardi võtta enne üldkoosolekut kinnistusraamatust kehtiv kande ärakiri. See on vajalik, kuna teatud otsuste puhul on üldkoosolek otsustusvõimeline ainult siis, kui seal on esindatud 51 protsenti korteriomanikest.

Kiisk märkis, et üldkoosoleku korraldamise tüüpprobleem ongi korteriomanike osavõtmatus. "Minu soovitus oleks üldkoosolek muuta atraktiivsemaks, näiteks lisades päevakorda vähemalt ühe punkti, mis kõiki huvitab. Olgu selleks elamu renoveerimisplaanide arutamine või muu. Samuti võiks päevakorras olla punkt, mis lubab arutada ka muid küsimusi. Seega tasub eelnevalt uurida majarahva muresid ning nendest lähtuvalt päevakord paika panna," soovitas ta.

Volikirja ei maksa kergekäeliselt teha

Korteriomanike huvipuudus võib aga neile üsna kalliks maksma minna, kuna seda võivad ära kasutada korteriomanikud, kes soovivad omi eesmärke ellu viia. Nimelt lubab seadus üldkoosolekul otsustada ka liikme esindajal, kellel on esindusõiguseks vaja lihtkirjalikku volikirja.

"Volikiri tasub teha usaldusväärsele isikule. Vastasel juhul kasutavad seda ära need, kellel on isiklik soov teatav otsus läbi suruda. Mängitakse üldkoosoleku tüüpilisusele ja rutiinsusele, kuhu isiklikult pole vaja kohale tulla, ning palutakse teha lihtkirjalik volikiri selleks, et need tüüpilised ja rutiinsed otsused saaks vastu võetud," selgitas Kiisk.

Kuna üldkoosolekute pidamine nõuab head ettevalmistust ning kogemusi, pakub korteriühistute liit võimalust kutsuda üldkoosoleku korraldamist juhtima kogemustega ning kompetentne spetsialist. Teenus on sedavõrd populaarne, et liidu juristid ei jõua kõiki sooviavaldusi rahuldada ning eelistavad vastu tulla nendele ühistutele, mis on liidu liikmed. Mardi ütles, et möödunud aastal juhtis EKÜLi büroojuht üle 60 ühistu üldkoosolekut.

Üldkoosoleku juhtimise teenust ostetakse sisse eri põhjustel. Näiteks kui üldkoosolekul on arutusel mahukad, juriidilisi nüansse sisaldavad päevakorrapunktid nagu maja renoveerimislaenu võtmine, on vaja jagada rohkem infot. Samuti on paljude jaoks oluline, et koosolekut juhiks sõltumatu spetsialist.

Üldkoosoleku juhtimise teenus pole odav, kuid samas ka mitte ületamatult kulukas, jäädes 200-400 euro vahele. EKÜLi liikmed saavad 30protsendist hinnaalandust.

Autor: Sander Silm, kaasautor