OMX Baltic−0,3%269,99
OMX Riga−0,12%872,83
OMX Tallinn−0,4%1 725,97
OMX Vilnius−0,25%1 042,27
S&P 5000,53%5 948,71
DOW 301,06%43 870,35
Nasdaq 0,03%18 972,42
FTSE 1000,95%8 226,71
Nikkei 2250,68%38 283,85
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,96
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%107,16

OMX Baltic−0,3%269,99
OMX Riga−0,12%872,83
OMX Tallinn−0,4%1 725,97
OMX Vilnius−0,25%1 042,27
S&P 5000,53%5 948,71
DOW 301,06%43 870,35
Nasdaq 0,03%18 972,42
FTSE 1000,95%8 226,71
Nikkei 2250,68%38 283,85
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,96
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%107,16

18.08.16, 07:30

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Kõrgelt hinnatud kinnisvara osutus õhulossiks

Kuigi üheksa aasta taguse buumiaja korterite hinnad on korraliku madallennuga jõudnud pea samale tasemele tagasi, siis minu kõrgelt hinnatud kinnisvara on osutunud õhulossiks, kirjutab Äripäeva ajakirjanik Virge Haavasalu.

Virge Haavasaluajakirjanik

Korteri ostu vahendav Domus Kinnisvara maakler Veronika Valtenberg.

Korteri ostu vahendav Domus Kinnisvara maakler Veronika Valtenberg. Foto: Andres Haabu

On 2007. aasta ilus suvi. Kõik lokkab. Ka kinnisvaraäri. Ohtralt kerkib juurde uusi elumaju, eriti Tallinnas. Üha rohkem räägitakse ohumärkidest ja kinnisvaramullist ning hinnad on võtnud juba väikse suuna allapoole.

Tallinna kesklinna hinnatud Kassisaba asumis, kus muide elab oma perega ka peaminister Taavi Rõivas, oli 2007. aasta juulis müügis vaid üksikuid kortereid, samas kui kogu linnas vahetas sel ajal omanikku 700 korterit. Pangad andsid eluasemelaene ülimadalate intressimääradega, kuigi 6 kuu Euribor küündis 5 protsendipunktini. Siiski oli lootus, et see nii ei jää, et ka Euribor hakkab ühel hetkel langema.

Eesti juhtiv pank hindas Kassisabas asuva 4toalise korteri veidi üle 185 000 euro (2,9 mln krooni) peale ja oli selle soetamiseks valmis ka laenu andma. See tundus toona väga suur summa, kuid tunnustatud pank oli sellise väärtuse varale andnud. Lõplikuks ostuhinnaks jäi pärast väikest kauplemist omanikuga siiski 179 000 eurot (2,8 mln krooni). Tundus hea tehing.

Praegune kodu

Kassisaba 4-toalise korteri (74,3 m2) hind läbi aastate:

1994 – 45 000 eurot (orienteeruv väärtus maakleri andmeil, mis sisaldas korteri soetusmaksumust, siseviimistlust ja mööblit)

2007 – 185 000 eurot (hindamisakti järgi)

2016 – 155 000 eurot (hindamisakti järgi)

Kuna korter on meile jäänud aastatega pere juurdekasvu tõttu kitsaks, siis soovisime nüüd soetada veidi suurema. Panimegi tänavu mais korteri kunagise ostuhinnaga ehk 179 000 euroga müüki. Imelik oleks olnud ka väiksema hinnaga panna, kuigi maakler hoiatas, et hind on tänast turuseisu arvestades liiga kõrge. Sellise hinnaga oligi korteri vastu huvi null.

Samal ajal vaatasime, mida turul pakutakse. Kui keegi oleks 179 000 euroga meie korteri ära ostnud, olnuks kesklinna piirkonnas sellise summaga ikkagi raske leida samas seisukorras, ent veidi suuremat korterit. Nendele, mida vaatamas käisime, tulnuks siiski raha juurde maksta. Päris uute elamispindade puhul oleksime pidanud vähemalt 50 000 eurot juurde maksma. Aga ostjat ei tulnud.

Kallid valikud

Uus väljavalitu 100 000 eurot kallim

Korteri info: Asub Tallinnas Kalamajas Valgevase tänaval

Arendaja: 10aastase kogemusega Perton Ehitus

4-toaline, 95,8 m2 + 2,3 m2 rõdu

Hind: 230 000 eurot + 6000 eurot parkimiskoht hoovis ja 3000 eurot panipaik

Lõplik orienteeruv hind: 250 000 eurot (239 000 eurot tühi karp + vähemalt 10 000 eurot sisustuse eest)

Tulemus: peaksime vähemalt 100 000 eurot laenu võtma

Vara väärtus langenud 16%

Kuna oli null huvi, siis lasime mõne aja pärast hinna alla. Huvi tekkis praeguse hinna, 164 000 euro juures, kus üks ostuhuviline oli siiski nõus vaid 145 000 euroga käed lööma. Meie mitte. Teine ja viimane ostuhuviline ei jõudnud vaatamisest kaugemale.

Kuna ostuhuvilisi polnud, tekkis soov lasta korter hinnata, et teada saada, mis selle väärtus siis on. Korter ei ole neljatoalise kohta suur – 74 m/2. Asub 14 korteriga kivimajas, mis valmis 1994. aastal. Esimesel korrusel. Maja hoitakse pidevalt korras, millest räägivad remondid - välisilme parandusest kuni kõikvõimalike torude ja süsteemide väljavahetuseni. Ka korteris on tehtud suuremaid ja väiksemaid remonte.

Ühesõnaga, oleme seisnud selle eest, et kinnisvara väärtus ei langeks. Aga võta näpust. Tänavu juulis määras kutseline hindaja korteri 155 000 euro peale, mis tähendab, et üheksa aastaga on meie kinnisvara väärtus langenud tervelt 30 000 euro võrra. Samal ajal, kui maa-ameti korterite hinnastatistika näitab 2007. aasta juuliga pea sama hinda tänavuse juuliga, on meie korteri hind on 16% madalam!

Mida sellest arvata? Et ise olid loll ja uskusid suurpanka, kes hindas su korteri aastate eest selliselt ja andis laenu. Või ei ole müüümiseks praegu lihtsalt õige hetk? Aga millal see õige hetk on? Kes ütleb? Ja kui on vaja nüüd ja praegu?

Hinnaprognoos

Pikas perspektiivis tõuseb kõik

1partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter:

2007-2009 kinnisvarahinnad kukkusid ja 2009-2016 laias laastus tõusid kaks korda, mis annab sisuliselt sama kokku. Kukkumine ja taastumine ei olnud kõikides sektorites ühesugune. Väljaspool Tallinna ei ole elamumaa seda taset tagasi saavutanud, samamoodi büroohoonete üürid ja ärimaad Tallinna kesklinnas.

Tallinna äärelinna uued korterid on enam-vähem samal tasemel, mis tookord olid. Kesklinnas see päris nii ei ole. Üksikud tipud on, aga pigem on ikkagi natuke puudu. Ei saa unustada ka inflatsiooni, nii et tänased hinnad on inflatsiooni võrra madalamad.

Pikas, kümne aasta perspektiivis, peaks ka kesklinna korterid saavutama taseme, mis kunagi oli. Võin aimata, et samamoodi nagu aktsiaturud on läbi aastakümnete tõusnud, tõuseb ka kinnisvaraturg. Odavamaks midagi ei lähe - nii nagu palgadki.

Hind veel tõuseb

Kinnisvaraspetsialistid soovitavad, et eluasemeks soetatud kinnisvara tuleb vaadelda kui säästmist, mitte kui investeeringut, millelt kaotada või võita, sest sa paned kõrvale igakuised teisele omanikule makstavad üürimaksed ja omandad pikas perspektiivis endale vara. Üüri maksma ei pea, aga pangale pead ikka iga kuu hiigelsuurt laenu maksma vara omandamise eest. Ja kui see on makstud ja oled saanud pangaorjusest vabaks, selgub, et see vara on allapoole arvestust. Et ikka oled justkui kellelegi võlgu, kuna su selle väärtus on ajas langenud.

Miks siis ametlik statistika näitab üht ja tegelik olukord on teine?

Kahel korral, nii 2007. aastal kui ka tänavu, meie korteriostu vahendanud Domus Kinnisvara maakler Veronika Valtenberg rõhutas, et buumi tipp pole veel meieni jõudnud. „Hinnad peaksid veel 7-10% tõusma,“ arvas ta.

Valtenbergi sõnul ei ole kohane võrrelda üht kinnisvaratehingut maa-ameti andmebaasis toodud keskmise numbriga. Ta tõi näite, et kui kinnisvara müügiportaalis võib olla korteri müügihind üks, siis notari poolt maa-ameti andmebaasi sisestatud hind võib sisaldada lausa mitmekümne tuhande euro jagu korteri sisustuse ehk mööbli hinda, mis kergitab ka ruutmeetri keskmist hinda.

Lisaks arvas Valtenberg, et 2007. aastal müüdud korteri tegi tänasest hinnast kallimaks ka see, et lähipiirkonnas oli oluliselt vähem maju ja seetõttu ka nõudlus suurem. Meie kodu hinnanud hindaja sõnul alandab selle väärtust - vaatamata heale asukohale ning maja ja korteri heale seisukorrale - piiratud parkimisala ja asukoht esimesel korrusel.

Hindamiskriteeriumid

Maja (sh korterit) hinnatakse ainult välisel vaatlusel, ehitustehnilist ekspertiisi ei tehta.

Väljavõte tänavu juulis Kassisaba maja hindamistaktist: Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Teostatud on vara väline ning siseruumide ülevaatus. Piirdutud on visuaalse vaatlusega, teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi ja kasutatud ei ole erivahendeid.

Kinnisvara ametlik statistika erineb tegelikust olukorrast

Maa-ameti andmebaas näitab, et 2007. aasta juulis oli Tallinna kesklinna 70-249,99 m2 korterite keskmine ruutmeetri hind 2226 eurot. Kahjuks ei ole võimalik neist andmeist välja võtta Kassisaba asumit, kuna sama aasta juulis tehti seal alla viie tehingu kuus ning seepärast neid statistikas eraldi ei kuvata.

Kui aga võtta kokku kõik 2007. aasta kolm suvekuud (juuni-august), siis oli taolise korteri keskmine ruutmeetri hind kesklinna linnaosas 2200 eurot. Kassisaba asumis oli siis keskmine ruutmeetri hind 1958 eurot.

Virge Haavasalu

Seotud lood

Sisuturundus

29.10.24, 11:59

Üürnikust omanikuks: Tallinna südalinnas on müüa piiratud kogus esinduslikke büroopindasid

Kuna ärikinnisvara arendatakse reeglina vaid üürimiseks, on endale A-klassi büroopinna ostmine harvaesinev võimalus, mida edukal ettevõttel tasub väga tõsiselt kaaluda, rõhutab Tallinna südalinnas paikneva Büroo 31 müügijuht Taavi Reimets ning lisab kogemusele tuginedes, et omanikuna tekib kasu nii kohe kui ka kaugemas tulevikus.