Puust ja punaseks: kuidas kujuneb notari tasu

Kui kinnisvara on eelnevalt hüpoteegiga koormatud, maksab ka vana hüpoteegi kustutamine. Sedasi võtab notar tehingu pealt justkui mitu nahka, liites tehinguväärtusi üksteise otsa. 

Kui notar tõestab korraga nii tehingu kui ka hüpoteegi seadmise, saate küll tehingu tõestamise nii-öelda soodustusega ehk tasu määramisel võetakse tehinguväärtusena aluseks 2/3 vara väärtusest. Hüpoteegi enese seadmise või kustutamise puhul võetakse tehinguväärtusena aluseks alati 2/3 hüpoteegi väärtusest. Lihtsustatult, kui ostate 100 000 eurot maksva korteri, võtate kodulaenu ja selleks seate panga kasuks korterile 100 000 euro suuruse hüpoteegi, kujuneb teie notari tasu nii, et liidetakse 2/3 mõlemast summast: 66 666 eurot pluss 66 666 eurot on kokku 133 000 eurot, millelt maksategi notari tasu vastavalt seaduses fikseeritud hinnatabelile. Seadus annab erinevate tehinguväärtuste vahemike kohta ette notari tasu täissumma, mis korrutatakse kahega, juhul kui tehingul on kaks osapoolt nagu kinnisvara võõrandamisel või hüpoteegi seadmisel. 

Mida suurem nn tehinguväärtus sedasi kokku tuleb, seda suurem on notari tasu. Tehinguväärtusest lähtuvalt seatakse ka servituute, hoonestusõigusi, ostueesõigusi ning reaalkoormatisi. 

Notar: suurem vastutus – suurem tasu

Äripäev on viimasel ajal tõstatanud kaks teemat: miks on kinnisvaratehingute notariaalne kinnitamine kohustuslik ning miks on notarite teenitav tulu salajane. Notari tasud on Eestis seadusega fikseeritud ehk siis riik esiteks käsib notarisse minna ja teiseks käsib ka maksta seaduses fikseeritud teenustasu. Kinnisvara ostes või müües maksame notariarve kinni pigem kui paratamatu nähtuse, ilma et süveneksime seadusepügalatesse, millele viidates notarid oma tasu kokku löövad. Äripäev võttis luubi alla, kuidas notari tasu kujuneb ja mida notar paljude hinnangul krõbeda tasu eest teeb.

„Miks suurema tehingu puhul peaks olema suurem lõiv või tasu? Sest seda suurem on notari või registriametniku vastutus tehingute tõestamisel või kannete tegemisel,“ ütles Tallinna notar ja Tartu Ülikooli õigusteaduskonna õppejõud Priidu Pärna. Ta selgitas, et notar kannab isiklikku varalist vastutust tehingu asjaolude mittekontrollimisel ning kahjude tekkimisel ja selleks peab tal olema ka kohustuslik ametikindlustus. „Lisaks ei tohi notar oma vastutust peita äriühingu taha ja ta peab tegutsema enda nimel,“ lisas Pärna.

Kinnisvarakäive doteerib muud

Hüpoteegi seadmine on samasugune varaline tehing nagu müügitehing ja ka siin võetakse aluseks hüpoteegi väärtus, kuigi 2/3 ulatuses, selgitas Pärna. „Kui notar seab suure hüpoteegi valesti, siis on ju ka tema vastutus selle võrra suurem,“ märkis ta.

„Aga nagu ma toonitanud olen, siis kokkuvõttes doteerib kinnisvarakäive, sh hüpoteekide seadmised, muid alla õigusteenuse turuhinna toiminguid,“ võttis Pärna teema kokku, viidates, et suurem tulu kinnisvaratehingutelt kompenseerib väiksemaid käibeid muudes notarite tehtavates toimingutes.

Pärna selgitas veel, et kinnisvaratehingute puhul ei sõltu meil väärtusest mitte üksnes notari tasu, vaid ka riigilõivud kinnistusraamatu kannete tegemisel ja samamoodi rehkendavad ju tasusid ka täiturid, maaklerid või pangad. „Samas on tasude tabel selline, et mida suuremaks läheb tehinguväärtus, seda väiksemaks läheb tasu või lõiv proportsionaalselt,“ sõnas notar.

Osa teenuseid alla turuhinna

Fikseeritud tasudega on näiteks volikirjad, testamendid, ärakirjade ja allkirjade kinnitamised, abielu sõlmimised, apostilli panemised jne. Väärtusepõhised on aga enamik tehinguid või lepinguid, kus väärtus on lihtsalt määratav.

Riik on teenuse sotsiaalse tundlikkuse tõttu näiteks kümmekond aastat tagasi viinud pärimisasjade lahendamise väärtusepõhiselt arvutuselt üle fikseeritud tasudele just pärimisasjade puhul. „Kui Itaalias võib testament maksta näiteks vara väärtusest lähtuvalt 1000 eurot, siis Eestis on see alati 40 eurot, sõltumata varadest või testamendi keerukusest,“ ütles Pärna.

Ta lisas, et eelmisel aastal tõestas tema 25 kooselulepingut ja kuna nende puhul on raske tehinguväärtust määrata, on aluseks fikseeritud summa 84 eurot pluss käibemaks. „See on oluliselt väiksem kui keskmine õigusteenuse tunnihind Tallinnas,“ sõnas Pärna.

Üks küsimus

Milline töö kaasneb notaril kinnisvaratehingu tõestamisel ja milline hüpoteegi seadmise tõestamisel?

Vastab Tallinna notar Priidu Pärna

Kinnisvara võõrandamisel ja hüpoteegi seadmisel on suur osa tööst sarnane: notari roll on õiguskindluse eesmärgil tuvastada, kas kinnisasja käsutaja on selleks õigustatud, näiteks kas on piisavad volitused, kas tegu on abikaasade ühis- või lahusvaraga, kas on olemas piisavad volitused äriühingusiseselt või kas on vaja tehinguks kohtu nõusolekut või osanike otsust.

Lepingu koostamiseks tuleb teha registripäringud, tutvuda vajadusel omandamise alusdokumentidega asjaolude selgitamiseks, koostada leping, see ette tutvumiseks saata ja osalejatega läbi arutada, seejärel registreerida tehing kinnistusraamatus.

Müügi puhul on lisaks oluline ostja teavitamine erinevates registrites nähtuvatest avalikest kitsendustest-piirangutest, samuti võimalikest ostueesõigustest. Notar on ka tehingu eel ostja omaosaluse hoiustaja, oluline on läbi rääkida asja võimalikud puudused.

Hüpoteegi puhul on rõhk sellel, et hüpoteegiga tagatavad nõuded oleks selgelt läbiräägitud ja et kellelegi ei tõmmata mütsi pähe, näiteks et vanaema ei tagaks lapselapse elukaaslase ja tema ettevõtte kõiki tulevasi laene. Hüpoteegiga kaasnevad riskid peavad olema lahti seletatud, äriühingute puhul on oluline kontrollida laenukeelu sätteid. Hüpoteegi seadmisega seotud toimingud on mõnevõrra lihtsamad ja just seetõttu ongi siin aluseks 2/3 hüpoteegi väärtusest ja mitte kogu summa.