Ärikinnisvaras järgnes rekordiaastale ikaldus

 „Sagimist on palju, objekte on müügis rohkem kui kunagi varem, aga selgelt hinnatase on tõusnud väga kõrgele," tõdes Magistrali kaubanduskeskuse ja DSV logistikakeskuse ostnud ärikinnisvara fondivalitseja EfTENi juht Viljar Arakas. „Kui tahta investeerida, on see väga lihtne. Kui tahta väga hästi investeerida, on see väga raske,“ lisas Arakas praegust olukorda ärikinnisvara turul kirjeldades.

Ärikinnisvara investeeringute turg oli konsultantsioonifirma Colliers International partneri Margus Tinno sõnul möödunud aastal tagasihoidlikum kui 2015. aastal. Kui vaadata tehinguid alates 400 000 eurost, oli turu kogumaht 2016. aastal 420 miljonit eurot. Võrreldes üle-eelmise aasta 599 miljoni euroga oli see 30% väiksem.

Suur erinevus tuleb sellest, et 2015. aastal investorite paigutatud rohkem kui pool miljardit eurot oli Eesti ärikinnisvara rekord. Kui 2016. aastal oli kalleim kinnisvaratehing East Capitali Hiltoni hotelli ost 48 miljoni euroga, siis aasta varem maksis kalleim tehing 130 miljonit – USA päritolu investeerimisfirma LCN Capital Partners käis just sellise summa välja Raadiku munitsipaalüürikorterite portfelli eest.

Siiski tuleb Tinno sõnul rõhutada, et nii 2015. kui 2016. aastal moodustas kuni 5 miljoni euro suuruste tehingute arv üle 80% kõikidest tehingutest. „See näitab ilmekalt, et Eesti ärikinnisvara turg ei ole päris see, mida suurtehingute aura kuvanduda võib. Eesti turg on kokkuvõttes siiski pigem väikeinvestorite mängumaa.“

Ostetakse pikaajalist rahavoogu

Triple Net Capitali juht Heiti Riisberg oli mulluse suurima tehingu taga, leides Olympic Entertainment Groupi 30 miljoni euroga ehitatud Hiltoni hotellile ostja 48 miljoni euroga. „Hiltoni hotelli puhul mängis rolli eelkõige rentnike kvaliteet, lepingute pikaajalisus ja tuntud kaubamärk. Väga oluline on ka pankade soov tehinguid headel tingimustel finantseerida,“ ütles Riisberg, kuidas hotelli niivõrd tulusalt maha suutis müüa.

Hiltoni hotelli ostnud East Capital jõudis eelmisel aastal suurimate tehingute sekka ka Vesse Äripargi ja Mustamäe kaubanduskeskuse ostuga. East Capital Real Estate tegevjuht Madis Raidma ütles, et nende fookuses on iga heas asukohas ja heade rentnikega ärikinnisvara.

„Me näeme seal meie investorite jaoks sobivat tootlust. Need ei ole arendusprojektid, kõigil on rentnikud olemas ja neil on konkreetne rahavoog,“ kirjeldas Raidma, et see võimaldab neil investoritele head tootlust pakkuda.

Raidma lisas, et East Capital vaatab 10 miljonist eurost suuremaid objekte ja mugav vahemik jääb 20 ja 50 miljoni vahele. Kui ka tänavu peaks tulema müüki suuremaid objekte, nagu seda oli Hiltoni hotell, võiks see neile huvi pakkuda. Tänavusi oste mõjutab Raidma kinnitusel ka see, mida teevad intressimäärad, sest see mõjutab nende äri otseselt.

Turul väga palju raha

Ehkki suurim konkurents on tekkinud büroopindade seas, tasub Kawe partneri Jaanus Kosemaa sõnul pikaajaliste rentnikega hooneid siiski osta. „Ühtpidi on see lugu sellest, et turul on lihtsalt raha väga palju,“ ütles ta, sest kinnisvara toodab omanikule stabiilset rahavoogu ja seetõttu on rahavoo ostmine praegu populaarne viis raha paigutamiseks. „See on puhtalt sellepärast, et raha on palju. See ei ole kuidagi sellepärast, et meil on väga ägedad majad või väga ägedad rahavoo objektid.“

Kosemaa sõnul siiski tasub praegu büroohooneid osta. „Sa pead olema valmis madalamateks tootlusteks ja olema valmis selleks, et sinu üürnikud on rendi osas teatud mõttes hinnasurve all, kuna turul on väike ülepakkumine.“

Aktiivsus ei tõuse

Margus Tinno hinnangul võiks oodata tänavu sarnast aktiivsust nagu möödunud aastal, sest turul vaba kapitali jagub. „Samas sõltub reaalne tulemus toodete saadavusest ning eelkõige suurtehingute osakaalust. Pankade roll nii-öelda termoregulaatorina on samuti olulise mõjuga,“ selgitas Tinno.

Mulluse esitehingu läbi viinud Heiti Riisberg ütles, et tänavustest suurtehingutest on keeruline rääkida, sest ei ostjad ega müüjad ei soovi enne tehingute toimumist infot avalikustada. „Samas peaks lähiajal tulema uudiseid mõne 15-20 miljoni eurose tehingu toimumise kohta,“ teadis ta rääkida.

Riisbergi teada ei ole tänavu plaanis likvideerida ühtki suuremat portfelli, küll aga on institutsionaalsetel investoritel endiselt 200-300 miljoni euro ulatuses realiseerimata ostumandaate Baltikumi pealinnade kinnisvarale.

Viljar Arakas sõnas tänavuste plaanide kohta, et nende prioriteet ei ole Baltikumi portfelli mahu edasine kasvatamine, vaid keskendumine olemasolevatele investeeringutele. „Kasvavate kinnisvarahindade tingimustes on järjest raskem leida sobiva riski/tulu suhtega investeerimisobjekte. Meie teine ja kolmas fond jätkavad investeerimist ja sobilike investeerimisobjektide otsimist, kuid eeldame edasist investeerimistempo alanemist,“ nentis Arakas.