Pensioniraha läheb üüriturgu uueks looma

Üüriprojekti ainus omanik on LHV juhitud pensionifondid. Mõte, visioon ja äriplaan tuli Lumi Capitalilt, mis haldab praegu muu hulgas Tallinnas Raadikul olevaid munitsipaalmajasid. Arendusfirma hakkab siiski teenima juhtimistasu ning ise projekti raha ei panusta.

"Olen ise olnud korteriüürnik ja minu lähisugulased on olnud üürnikud. Kui sa igapäevaselt seda jama kõrvalt näed, mis on tingitud sellest, et omanikul pole väga huvi asja vastu, siis tervikhoonete puhul saame kõiki otsuseid ise teha ja lihtsalt kvaliteetsemat teenust pakkuda," rääkis Lumi Capitali juhtivpartner Martin Rekor.

Põhja-Tallinnas asuvat Sitsi õunaaia nime kandvat arendusprojekti on vedanud ühes Singapuri Tolaram Groupiga Andres Pärloja, Kristjan Mitti ja Henri Laksi arendusfirma Hepsor. Ehitaja on samade tegijatega seotud ehitusfirma Mitt&Perlebach.

Kokku kerkib Põhja-Tallinna neli kortermaja. Neist kaks ostsid LHV ja Lumi Capital nüüd ära, ülejäänud kahes majas korterite müük käib, rääkis Hepsori juhatuse liige Kristjan Mitt. Nelja maja peale kokku on kortereid ligikaudu 300, üürikorteriteks läheb neist 127.

Ta lisas, et sellised investorid pole päris tavalised kliendid, kes lihtsalt korteri soetavad. "Nende järgi tuleb ikka teha," rääkis Mitt. Lumi Capitali juhtivpartner Rekor rõhutas, et see aspekt on väga oluline – kortereid saabki rajada teadmisega, et neid ei müüda kunagi ning antakse vaid üürile.

Pika horisondiga

Pensionifondide jaoks on tegemist pika horisondiga ja korralikult tagatud investeeringuga, ütles LHV Varahalduse juhatuse esimees Mihkel Oja pressiteate vahendusel. "Eesmärk on üürikorterite pikaajaline omamine ning haldamine üüritulu teenimise eesmärgil," lisas ta.

Eestis on projekt üsna tavatu mitmest vaatest – esiteks on majade ehitamine üürimise eesmärgil üldse vähelevinud, teisest küljest investeerivad ka siinsed pensionifondid pigem traditsioonilistesse finantsvaradesse.

LHV Varahalduse fondide jaoks pole see siiski esimene Eesti kontektstis pigem ebatavaline projekt. Näiteks on antud kaheksaks aastaks 25 miljoni euro eest laenu, et osta riigile lennukid, mille võtab kasutusele Nordica. Riigi Kinnisvara ASi arenduse rahastamiseks on antud 48,5 miljonit ja nii edasi.

Kui palju üürimajade rajamine raha neelab, osapooled ei avalda. LHV poetas pressiteates vaid pisikese infokillu – sel aastal on Eestiga seotud investeerimisotsuseid 100 miljoni euro ulatuses. Fondide kommunikatsioonijuht selgitas, et kulud tulevad aruannetest hiljem välja, ent kuna projekt võetakse ette mitmes faasis, pole kulude jaotus veel kindel. Sitsi on vaid esimene samm, eesmärk on kokku saada üle linna 500 korterit.

Praegu on kinnisvaraturg üpris soe ning hinnad päris kõrged. LHV portfellihaldur Kristo Oidermaa riske siiski liialt kõrgeks ei pea. „Tänasel hetkel on meie arvates riski-tulu suhe paigas. Pensionifondid on väga pikaajaline investor ning seega pika perspektiivi peale on tähtsam projekti enda tootlus ja kogu turu üldine areng,“ rääkis ta.

Projekti vedava ja investeerimisvõimalusi otsiva Lumi Capitali partneri Rekori sõnul on üürikorterite järgi nõudlus kindlasti suur. Näiteks tuleb üha rohkem noori inimesi mujalt Eestist Tallinna elama ja üürikorterite hinnad on tõusmas.

Eestis ainulaadne

Rekori sõnul on projekti kõige eristuvam külg see, et äris ollakse väga pikaajaliselt ning omatakse tervet hoonet, mitte ainul üht korterit. Tavaliselt on üürileandjad eraisikud. "Seal on alati küsimus, kui kauaks sa seda pinda saad ja mis hind on," rääkis ta.

Selline olukord on Lumi Capitali partneri sõnul ebamäärane ja üürilepingud on lühiajalised. "Kellelgi tuleb õde maalt linna elama, siis on vaja korter vabaks teha või tekib plaan üldse müüa. Kliendi jaoks on seal palju ebakindlust," märkis ta.

Kogu hoone omamine võimaldab ka kiiremaid otsuseid. Kui mured tekivad, saab teha kiire otsuse ja asi ära lahendada, mitte ei pea seda korteriühistus saja korteriomanikuga koos otsustama või menetlema hakkama, ütles Rekor.

Kuna kortereid ei hakata kunagi müüma, pole ka ajahorisont enam mure. Kui majareeglid täidetud ja üüriarved tasutud, võib inimene majas iseenesest elada kogu enda elu. Ka maja sees saab lihtsalt vahetada ühetoalise korteri näiteks kolmetoalise vastu.

Kes on aga inimene, kes Sitsi arendusprojekti kolida võiks? Rekor ütles, et sihtgrupp on väga lai. Ta tõi kaks näidet – Tallinna õppima tulevad tudengid ja eakad. Esimeste jaoks on majas mugavaid ühetoalisi kortereid, eakaid aga peaks meelitama see, et läbipääsusüsteemid on mugavad ning majades on lifte.

Sihtgrupi paneb paika pigem korterite suurus. "Meil on ühe-, kahe- ja kolmetoalised korterid, pole ühtegi neljatoalist, nii et kui inimesel on juba suurem pere, siis ta ilmselt kas ostab midagi või otsib mujalt üürikorterit," märkis Lumi Capitali juhtivpartner.

Globaalne trend

Kui Eestis on sarnaseid erasektori initsiatiivil üürieesmärgil rajatud tervikhooneid vähe ning need on pigem pisikesed, kümne-kahekümne korteriga, siis mujal Euroopas ja Põhjamaades on see Rekori sõnul päris levinud ning tegelikult üle maailma kasvav trend.

"Sektor on päris kiiresti kasvamas näiteks Londonis. Käisime mais seal vaatamas erinevaid projekte –, seal on täna 40 000 sellist üürikorteritega maja ehituses. See on globaalne trend, kus väga palju on toimumas," rääkis kinnisvaraarendaja.

Lumi Capital on praegu peamiselt tuntud selle poolest, et firma haldab Tallinna munitsipaal-sotsiaalmajade projekti Lasnamäel Raadikul. Selle äri ning uue Pelgulinna arendusprojekti vahele paralleeli siiski tõmmata ei saa.

"Ei ole tegu kuidagi sotsiaalse või toetatud korteri mudeliga, vaid tavapärase korteri üürihindade tasemega," kirjeldas Rekor seda, kuidas firma klientide jaoks hinnad paika paneb. Ka sihtgrupp on uues projektis teine.

"Raadiku on Tallinna linna poolt suunatud pigem keskmise ja madalama sissetulekuga inimestele ja vähekindlustatud noortele peredele. Manufaktuuri projekt on suunatud tavapärasele tavahinnaga üüriturule," rääkis ta.

Ka mahud on iseenesest päris erinevad – Sitsi kanti kerkib 120 korterit, ent Raadiku kompleksis on neid üle 1200. Vahe tuleb aga just sellest, et erasektori veetud projektis saab ise hindu seada ja kliente valida.

Turule tuleb miljardeid

Viimases kuuülevaates võttis LHV pensionifondide juht Andres Viisemann praeguse investeerimiskeskkonna kokku nii, et börsid eiravad riske, ent koduturg pakub kaitset. "Sellises investeerimiskeskkonnas oleme me LHV meeskonnaga pööranud tähelepanu eelkõige kohalikule turule, kus laenukoormus on suhteliselt madal ja sellega seoses ka riskid mõnevõrra madalamad," märkis Viisemann.

Muuhulgas pensionifonde juhtiva LHV Varahalduse juht Mihkel Oja prognoosis, et kõik Eesti pensionifondid kokku teevad järgneva viie aastaga Eestisse investeeringuid 1–2 miljardi euro ulatuses. Osa sellest rahast investeeritakse kinnisvarasse.

"Selle ambitsioonika eesmärgi täitmiseks peavad ka teised pensionifondid rohkem Eesti poole vaatama hakkama. Kui pensionifondid investeerivad siia, võidab sellest Eesti majandus, millest omakorda on tulu pensionifondide klientidele," kutsus Oja konkurente üles sama rada käima.

 

Eestis käib teistpidi

Tuntud investor Stefan Andersson ütles sotsiaalmeedias LHV diili kohta, et see on igati hea ja loogiline, ent Eestis toimub huvitav reverse engineering.

"Pole olemas ettevõtlikke kinnisvarainimesi, kes on tahtnud/suutnud luua börsiettevõtteid, millesse võib investeerida rahva pensioniraha, vaid rahva pensioniraha peab ise looma ettevõtteid," märkis ta.

Võimalikku probleemi näeb Andersson selles, et vara likviidsus võib olla piiratud. Samuti on reeglina finantsinvestoritele raskem leida tööstuslikku, antud juhul kinnisvaraalast kompetentsi.

Koduturu eelistamine pensioniraha investeerimisel on rootslasest investori sõnul kindlasti õige. "See muidugi ei tähenda, et 100% peaks olema investeeritud Eestisse, vaid et rohkem Euroopasse kui Ameerikasse, rohkem Põhja-Euroopasse kui Lõuna-Euroopasse ja rohkem Eestisse kui Lätisse," kirjutas Andersson sotsiaalmeedias.