Vene raha põlatakse ära

Catella Corporate Finance'i juht Aavo Kokk rääkis Äripäeva raadiosaates „Kinnisvaratund“, et kinnisvarainvesteeringuid mõjutab tänavu kõige rohkem see, et pangad on sunnitud võtma teistsuguse hoiaku endise Nõukogude Liidu päritolu raha suhtes.

„Rahapesu tõkestamise reeglid on läinud karmimaks ja karistused on väga karmid - pankadelt võetakse ära dollari arvelduste õigus. Selle tulemusena pangad on hakanud ahistama seda päritolu raha,“ ütles Kokk ja lisas, et see raha enam nii lihtsasti kinnisvaraturule ei pääse või on sunnitud tulema väiksema panga toega. „Ja see mõjutab minu arusaamist mööda küllalt palju neid, kes on suutelised suuri maju ostma.“

Konsultatsioonifirma Colliers International partner Margus Tinno nentis, et see on ülemaailmne kontroll, mis käib üle kõigist. „Kuna Vene raha on meil suure osakaaluga, siis ta sealt paistab välja.“

Tema sõnul on olnud juhuseid, kus pank ei ole olnud valmis laenu väljastama või on tahetud laenutingimusi muuta ebasoodsamaks. „Mis iganes kaalutlustel, aga neid on rohkem juhtunud jah siis, kui on Vene kapital mängus,“ ütles ta. Tinno sõnul on sel mõju koguturule, aga õnneks ei ole see praegu veel märkimisväärne. „Praegu ma ei peaks seda mõju veel drastiliseks. See võib olla pikaajalisem.“

Pankadel pikad küsimustikud

East Capital Real Estate tegevjuhi Madis Raidma ütles, et nende kinnisvarafonde pankade karmimad tingimused ei mõjuta, sest nende investorid on enamasti pärit Skandinaaviast ja Baltikumist. „Kuid seda olen küll tähele pannud, et pankadega suheldes tuleb ikka täita erinevaid vorme, mis lähevad iga päev aina pikemaks ja keerulisemaks,“ rääkis ta ja sõnas, et pangad ilmselgelt seiravad olukorda, peamiselt mõjutab see aga kapitali, mis tuleb väljastpoolt euroala.

Raidma arvates on mõistetav, et pankade ankeedid lähevad pikemaks ja põhjalikumaks. „Alati võiks olla bürokraatiat vähem, kuid see on ju tehtud õigel eesmärgil. Samas võiks vaadata ka selle nurga alt, kuidas teha asja lihtsamaks klientidele, kellega pole probleemi. Võib-olla tuleks nende bürokraatiat siiski vähendada,“ märkis ta.

Eelkõige Venemaa investorite kapitali paigutava ettevõtte Zenith Family Office partner Kristel Meos ütles, et teema on praegu väga aktuaalne. Meos kirjeldas, et karmistunud reeglite tõttu on erinevatel osapooltel kohustus kinnitada ja tõendada vajadusel väljapoole, et nad saavad oma kliendi varade päritolust aru kuni lõpliku eraisikust kasusaajani. Samuti peavad nad saama aru kliendi iga tehingu iseloomust ning klient peab suutma anda tehingute kohta selgitusi ja tõendusmaterjali. „Kui varem arvati, et rahapesu kontrollijaks on ainult pangad, siis praegu on selleks kõik teenuse või toote tarbijaga kokku puutujad - nii notarid, finantsnõustajad, juristid, müügitehingutel näiteks kinnisvara müüjad.“

Pangad pelgavad mitteresidente

Meos rääkis, et karmistunud nõuded ja oht trahvide ees on viinud osapooli ka selleni, et pigem loobutakse teatud segmenti teenindamast ja ei läheneta üksiku juhu eripärade põhiselt. Meose sõnul analüüsitakse olemasolevate klientide tausta üha uuesti ja aina põhjalikumalt, uuesti analüüsitakse ka varasemaid tehinguid.

Uute klientide pankadesse sisenemise tingimused on tema sõnul oluliselt raskenenud, sest pangad eelistavad mitteresidentide segmenti võimalike riskide tõttu isegi mitte teenindada. „See puudutab nii Euroopa Liidu kui ka mitte Euroopa Liidu residenti, juhatuse liiget kui ka omanikku,“ rääkis ta.

Ta märkis, et kuna karmidest nõuetest ollakse teadlikud, on hakatud enne tehingus kokku leppimist küsima pankadest eelnõusolekut kliendi sobivuse kohta. See võib aga Meose sõnul keerukaks osutuda, kuna praegu antud hinnang ei pruugi paika pidada poole aasta pärast.

Karmim kontroll kehtib kõigile väljastpoolt Euroopa Liitu

Ellex Raidla partner Toomas Vaher selgitas, et üha rohkem investori või turule tulija tausta kohta info kogumine on pidev trend. Kontrollimehhanismid on läinud tugevamaks igasuguse kapitali puhul, mis tuleb sellisest riigist, kus rahapesu tõkestamise reeglid ei ole päris võrdväärsed Lääne-Euroopa ja USA omadega.

„See on üldine põhimõte ja finantssüsteem on läinud ka selles suhtes rangemaks, et kontrollitakse isikute tausta põhjalikumalt. See avaldub näiteks ka selles, et tänapäeval on palju keerulisem välismaa äriühingule väärtpaberikontot avada kui mõni aasta tagasi.“

Vaher rõhutas, et Vene kapital ei ole kuidagi eriliselt teistmoodi koheldud kui muu väljastpoolt Euroopa Liitu tulev raha. „Lihtsalt Vene taustaga kapitali aktiivsust on rohkem näha ja sellepärast selline üldistus kipub tekkima, aga ma ütleksin, et see on sama range ka kuskilt Araabia riigist või Aasiast tuleva raha suhtes, kus ei ole samasuguseid rahapesu tõkestamise mehhanisme.“

Vaheri sõnul on Euroopa Liidu poolt tulnud järjest mitmeid rahapesu tõkestamist karmistavaid direktiive ja Eesti on ka neid oma seadustesse sisse viinud. Ta märkis, et praegugi on parlamendi menetluses uus rahapesu tõkestamise seadus, kus jälle uuendatakse rahapesu tõkestamine süsteeme. Muu hulgas on seal ka eraldi uued reeglid selle kohta, mis puudutab äriühingute omandi struktuuride paremat avalikustamist. Selle kohta hakatakse koguma eraldi registriandmeid ja äriühingutel tekib ka kohustus deklareerida omanike või aktsionäride kohta andmeid.

„Trend on olnud kogu aeg suurema läbipaistvuse poole. See on olnud rahvusvahelise koostöö vili, see ei ole Euroopa eripära, vaid pigem on tugevamalt seda suunda ajanud Euroopa Liit ja ka USA, et sellist kapitali kontrolli tugevdada ja vältida musta raha liikumist valgesse süsteemi,“ rääkis Vaher.

Ei takista vaid kinnisvarainvesteeringuid

Vaher lisas, et praktilise poole pealt on reeglite karmistumise mõju see, et äriühingul on pangakontot ja väärtpaberikontot raskem avada, samuti ei saa enam teha teatud börsitehinguid. Selle jaoks peab taotlema spetsiaalse LEI-koodi.  

„Praktiline pool läheb natuke tülikamaks äriühingutel ja ausalt öeldes ega päris hästi ei tea veel isegi pangad, mismoodi see uus süsteem tööle hakkab. Näiteks börsitehingute tegemisel. Aga selge see, et mingid muutused tulevad,“ lisas ta.

Positiivse mõju osas aitavad rangemad meetmed Vaheri hinnangul suuri jamasid ära hoida. „See on hinnangu küsimus, kas süsteemi puhtuse eest võitlemine ja majandusliku igapäevaelu tülikus on parajas tasakaalus või mitte. Täna tundub, et üldine konsensus on see, et pigem rohkem bürokraatiat ja olla kindlam, et musta raha kuskilt süsteemi ei tuleks.“

Tinno ei olnud kindel, kas karmistunud reeglitel Eestis positiivset mõju on. “Ma eeldan, et kõik tehingud ikkagi tehakse kaalutletult ja ärilisest aspektist lähtuvalt. Ma ei oska nüüd öelda seda, kui palju ja kas on meil selliseid tehinguid, kus tehti naturaalne rahapesu ehk kus see äriline aspekt ei ole primaarne, nagu oleks klassikalisel kinnisvarainvestoril. Kui selle regulatsiooni tulemusena kuskilt pidi mingisugune kontekst paraneb, siis see on muidugi positiivne, aga suures pildis ega meil väga palju probleeme ei ole ju olnud,“ märkis Tinno. Ta märkis, et Danske panga Eesti filiaali seotus rahapesuga on markantne näide, aga pigem erand.

Auk rahaga täitmata ei jää

Tinno hinnangul ei jää Vene kapital asendamata, sest vaba kapitali, mis tahaks leida endale koha kinnisvaras, on piisavalt. „Ma arvan, et praegu seda kapitali, mida paigutada, on rohkem kui reaalselt mõistlikke võimalusi.“

Ta märkis, et viimasel paaril aastal on hakanud Eestisse tulema investeeringuid ka Aasiast. „Eesti ja Baltikumi turg on väike, meil ei ole väga palju vaja selleks, et siin mingid muutused toimuksid. Kui midagi kukub ära, siis ilmselt ajutiselt on seda tunda, aga pikas perspektiivis kuskilt siis jälle see auk täidetakse ära.“