Mis viib kinnisvarasektori tõusule?

Juba täna on selge, et kinnisvarasektor on põhjas ära käinud ning järgnevate aastate perspektiivis on võimalik turul küllaltki turvaliselt investeeringuid teha. Ja nii ka investorid olukorda vaatavad- ostuorderid on sisse antud, eristuvate varade hulk kahaneb kiirelt, raha on turule tagasi voolamas. Aga kas see tähendab ka kiiret tõusu?

Juba paar aastat on püütud defineerida kokkulangevate asjaolude kogumit, mis kinnisvarasektori jälle jalule ajaks. Ka täna näeme me kinnisvaraomanike meeleheitlikke katseid tõestada eelkõige iseendale, et suuremat sorti ralli algab kohe, kui seda juba alanud pole.

Nii lihtne see kahjuks pole. Et kinnisvaraturg stabiilselt tõusma jääks, peab seda toetama hulk üksteisega tihedalt seotud tegureid. Alles siis algab loomulik kasv- kõigepealt elukondlik kinnisvaraturg ees, aasta-kahese viitega ärikondlik turg järel.

Väga üldistatult võib neid toetavaid tegureid jagada kaheks- sisulised ja emotsionaalsed, kusjuures tihtipeale võib need kaks ekslikult segi ajada.

I SISULISED

1) Töötus

Ei ole eriline kunst tuletada, et mida rohkem on töötuid, seda vähem on isikuid, kes kinnisvaraturul ilma teevad. Märtsis püsis registreeritud töötute arv stabiilselt 14,6% peal, aprilli lõpuks on see kahanenud 14,3%-le. Loomulikult ei tekita mõnesajapealise seltskonna lisandumine töötava elanikkonna hulka erilist revolutsiooni kinnisvaraturul, kuid lõpuks on meil vähemalt mingisugunegi reaalne trendijoonis kinnitamaks, et töötuse hari on saavutatud. Et aga töötuse vähenemise mõju kinnisvarasektorisse jõuaks, peavad kõigepealt tuhanded inimesed endale töö leidma ning vähemalt pool aastat ka tööl käima, et enda jalgealust kindlamini tunda.

2) Makseraskustes klientide arv

Hetkel moodustab viivislaenude jääk 11,5% väljastatud laenu jäägist. Võrreldes veebruariga on tulemus positiivsem- toona oli see 12,9%. Samas 2002. aasta alguses oli viivislaenude jääk 5%, „headel aastatel“ 2004-2006 aga suisa 2-3%. Mida teeb makseraskustes isik kinnisvaraturul? Mitte midagi. Kui ta just oma vara odavalt maha müümas pole, et laenujäägist lahti saada. Taaskord on tekkinud positiivne trend, ent reaalselt võtab makseraskuste ületamine aega. Mitte kuu või kaks, vaid aasta või kaks.

3) Kinnisvarahinnad/ostujõud

Varem puudutatud ostjaskonna suurusega sama oluline on maksevõimelise ostjaskonna ostuvõime. Tegemist on ühe konkreetse teguriga, mis juba tõsiselt kinnisvaraturu elavnemise kasuks räägib. Oleme koostanud põhjaliku analüüsi hindamaks keskmist töötasu teeniva elaniku keskmist ostuvõimet teatud piirkonnas. Analüüsis võetakse arvesse piirkonna keskmist elamispinna ruutmeetrihinda, piirkonna keskmist sissetulekut ja kehtivaid finantseerimistingimusi (intress, laenulepingu pikkus, maksimaalne tagasimakseprotsent palgast jms). Tänu kiirele hinnalangusele ning suhteliselt stabiilsena püsinud palgatasemele, mida omakorda on toetanud madal euribor, saab näiteks keskmine tallinlane soetada endale nõutava omafinantseeringu olemasolul maksimaalselt üle 70 ruutmeetri keskmist elamispinda. Veel 2007. aastal enne hinnalangust oli sama isiku ostuvõimekus alla 30 m²!

Arvesse on võtmata küll aastast-aastasse kasvavad kommunaalkulud, kuid siiski on vahe märkimisväärne.

4) Laenuvõimelised ja tehinguvõimelised (sic!) kliendid

Isegi kui leibkonna tööealistel liikmetel on olemas töökoht, nende laenud ei ole „viivisesse kukkunud“ ja ka paberil arvutatud ostujõud on piisav kinnisvaraturule sisenemiseks, võivad siin olla veel mõned komistuskivid. Esiteks ei pruugi leibkond lihtsalt kvalifitseeruda laenukõlbulikuks- väga paljudel pole aga võimalust olemasoleva raha eest vara välja osta ja nii tehing kommertspankade ettevaatlikkuse (tõsi, see väheneb iga päevaga) tõttu katki jääbki.

Tõeline jäämäe veealune osa aga peitub selles, et suur hulk leibkondi lihtsalt ei saa tehinguid sooritada, sest nende kunagi soetatud vara maksab hetkel vähem, kui on varale võetud laenu jääk. Aastatel 2006-2008 tehti Eestis 145 000 kinnisvara ostu-müügitehingut. Üksikuid erandeid arvestamata on kõik need tehingud hetkel kahjumis. Isegi kui kolmandikul juhtudest oli tegu piiratud investorgrupi spekulatiivsete tehingutega, jääb ikka alles 100 000 kahjumis tehingut. Arvestades kinnisvara hinnalanguse suurust ning laenude osakaalu varade soetamisel, võib meelevaldselt tuletada, et vähemalt pooled neist ehk 50 000 kinnisvara ostnud leibkonda ei saa hetkel varast vabaneda, sest nad peaksid pangale lihtsalt peale maksma.

5) Vaba raha ehk deposiidid

Taaskord kinnisvarasektorile positiivne uudis. Eraisikute hoiuste jääk on viimastel kuudel tõusnud ning püsib juba 62 mld krooni piirimail. See on hämmastav hulk vaba raha, mida eestlased on vaid viie aastaga kahekordistanud. Kui see ühtlaselt tööealise elanikkonna peale ära jagada, saaks ca 100 000 krooni inimese kohta! Kahjuks puuduvad täpsed andmed, kuidas kapital ühiskonnas jagunenud on. Igal juhul, see raha otsib otsib ühel või teisel moel väljundit, eriti praeguses deposiidiintresside languse valguses. Mullu tehti Eesti kinnisvaraturul kokku ostu-müügitehinguid 18 mld krooni väärtuses- seega toidaks see vaba kapital isegi ilma pankadeta turgu 3 aastat!

6) Laenutingimused

Kehtiv intressitase mõjutab otseselt isikute ostujõudu. Kui sõlmida 25 aastaks poole miljoni kroonine laenuleping hetkel kehtiva keskmise 3,4%lise intressiga, tuleb kuumakseks veidi alla 2500 krooni. 2007. aasta keskel oli intressitase 2 punkti kõrgemal ning seeläbi ka kuumakse ligi 600 krooni suurem. See on samuti turgu elavdav asjaolu. Lisaks mängib rolli panga poolt nõutava omafinantseeringu suurus- on hoiatatud, et võlakaitseseaduse olemasoleval kujul vastuvõtmine võib tähendada Eestis tegutsevate pankade ärimudeli muutust, mis kätkeb endas ka omafinantseeringumäärade tõstmist. Isiklikult ma seda ähvardust väga tõsiselt ei võta- tegemist näib pigem olevat PR-kampaaniaga.

II EMOTSIONAALSED

1) Euro

Nii veider, kui see ka ei tundu- euro ei anna meile otseselt midagi peale emotsioonide juurde. Välismaalased hakkavad Eestit investeerimiskeskkonnana kõrgemalt hindama, eksportöörid säästavad kursimuutuse (täpsemini selle puudumise) pealt, hapukoorepaki hind ümardatakse üles, taskus hakkab olema meil sadade kroonide eest münte... Aga sellega sisuline muutus ka piirdub. Siiski, nagu elu näitab, algavad suurimad muutused turgudel tihtipeale emotsioonidest tingutult... Elame-näeme.

2) Graafikud muudavad suunda

See puudutab paljuski eelnevalt välja toodud sisulisi tegureid. Asjaolud, et töötus enam ei kasva (mis sellest, et ei ole ka oluliselt langenud), et viivislaenude osakaal on languses (mis sellest, et ainult kümnendiku võrra) ja et SKP on taas tõusuteel (mis sellest, et ainult võrreldes eelmise kvartaliga), võimaldavad meil toota kümneid graafikuid, kus trend on muutunud. Sisuliselt ei ole midagi otseselt paremaks läinud, kuid need joonised on suurepärasteks propagandavahenditeks rahva usu tõstmiseks, et asjad ei lähe ka enam halvemaks.

3) Võrdlus heidikutega

Kadedale inimesele ei tee miski suuremat headmeelt, kui teada, et lätlastel läheb veel halvemini ning isegi jumalate sünniriik Kreeka on omadega maoli maas. „Elame edasi“, sõname ohates viimaseid sajakrooniseid peos rullides ja lööme need silma pilgutamata laiaks. Sest teistel on asjad veel halvemini.

4) Statistika trikitab

Sellest olen ühes varasemas blogikirjutises ka juba juttu teinud. Inimeste julgus soetada suuremaid ja kallimaid varasid ajab statistilise kinnisvarahinna kümnete protsentide kaupa üles, ehkki tegelik tõus on olnud viimase poole aasta jooksul ehk 3-4%. Loe lähemalt http://www.ap3.ee/blog/2010/02/08/Hinnatousust_on_veel_vara_raakida

Kokkuvõtteks. Asjad lähevad paremaks, kuid kinnisvarasektor ei taasta oma hiilgust lähema paari aasta jooksul. Positiivsed tegurid domineerivad juba praegu negatiivsete üle ning kahtlemata on täna kinnisvaraturul hea võimalus raha teha. Kahjuks ei ole eelpooltoodud põhjustel neid rahategijaid lihtsalt väga palju. Eelkõige saavad tehinguid teha üksikud hästikapitaliseeritud investorid, kellel on ideaalne aeg pikaajaline positsioon haarata. Massid lähevad liikuma alles jägmisel aastal. Just see hoiabki turgu mõõdukas arengus- tehingute arv on kindlasti tõusuteel, sest põhi, mida me mullu puudutasime, oli lihtsalt niivõrd sügaval. Hindadele on juba tänavu kerge positiivne surve, aga ratsa rikkaks kinnisvaraturul täna veel ei saa. Natuke tuleb selle kiire asjaga oodata.