Uus risk vee-ettevõtete kohal

Käesoleva aasta 11. oktoobri otsuse valguses on ilmselt paljud vee- ja võrguettevõtjad sunnitud ümber hindama oma arusaama tehnorajatiste õiguslikust staatusest. Ühe Tallinnas asuva pumpla omandiõiguse üle peetud vaidluses tehtud otsus mõjutab kõiki Eesti vee-, elektri-, gaasi-, side- ja soojusvõrguettevõtjaid. Samuti tasub seda otsust tähele panna kinnisvaraarendajatel ning maaomanikel, kelle kinnistutel võrguettevõtjate torustikud, liinid ja muud tehnorajatised paiknevad.

Tehnorajatistega ei saa eraldiseisvalt tehinguid teha

Siiani on küllaltki levinud ekslik arusaam, et vee-, kanalisatsiooni-, elektri-, gaasi-, side- ja soojusvõrgud ning nende juurde kuuluvad rajatised, nagu näiteks pumplad, alajaamad jms, on iseseisvad objektid, mida on võimalik osta, müüa ja omada eraldi sellest maatükist, millel nad asuvad. Nii näiteks on levinud lepingud, millega müüakse alajaamu ja liinirajatisi ning nn arenduskokkulepped, mille alusel arendajad ehitavad välja näiteks veetorustiku ja on kohustatud selle hiljem vee-ettevõtjale üle andma.

Seaduse kohaselt on aga üldjuhul kõik maatükiga püsivalt ühendatud asjad, sealhulgas  majad, kasvavad puud või ka tehnovõrgud, selle maatüki olulised osad. See tähendab, et kinnistu omanik on üldjuhul ka kõigi nende asjade omanik, mis on tema maaga püsivalt ühendatud. Kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis ei ole maatüki osa ainult sel juhul, kui see on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või kui selle võrgu või rajatise suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus.

Riigikohus selgitas, et tehnovõrgu ja -rajatisega eraldiseisvalt tehinguid teha ei saa. Tehnovõrk või -rajatis saab olla kinnisasja või asjaõiguse oluline osa ja nii-öelda liigub tsiviilkäibes koos selle asja või õigusega. See tähendab, et näiteks veetorustikku ei ole võimalik eraldiseisva asjana müüa, kuid teisele isikule on võimalik üle anda isiklik kasutusõigus, mille alusel veetorustik on rajatud.

Seadusest tuleneb talumiskohustus

Riigikohus võttis selge seisukoha, mida tähendab seadusest tulenev talumiskohustus. Asjaõigusseadusele ja selle rakendamise seadusele tuginedes järeldas riigikohus, et seaduse alusel peab maaomanik oma kinnistul taluma üksnes enne 1. aprilli 1999 rajatud tehnovõrku või -rajatist.

Pärast seda kuupäeva rajatud võrkude ja rajatiste suhtes ei teki seaduse alusel talumiskohustust isegi siis, kui seda tehnovõrku kasutatakse avalikes huvides teenuse osutamiseks.

Notariaalne leping või sundvaldus

Seega – pärast 1. aprilli 1999 võõrale kinnisasjale rajatud tehnorajatis või -võrk ei ole kinnisasja oluline osa ainult sel tingimusel, et rajatise või võrgu talumiseks on võrguettevõtja kasuks seatud piiratud asjaõigus või siis sundvaldus. Piiratud asjaõiguse, s.o reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmiseks peaksid kinnistu omanik ja võrguettevõtja sõlmima notariaalse kokkuleppe, mille alusel tehakse ka kanne kinnistusraamatusse. See tagab, et ka kinnistu võõrandamise korral on uus omanik teadlik tema maal paiknevast võrgust või rajatisest ning ta on kohustatud seda taluma.

Kui kokkulepe maaomaniku ja võrguettevõtja vahel puudub, aga tehnovõrk või -rajatis on vajalik avaliku vee- või võrguteenuse osutamiseks, võib olla lahenduseks ka sundvalduse seadmine kinnisasjale. Võrguettevõtjal on siis õigus taotleda, et kohalik omavalitsus algataks selleks sundvalduse seadmise menetluse.

Riigikohus ütles selgelt, et pärast 1. aprilli 1999 teise isiku kinnisasjale ehitatud tehnorajatised, mille suhtes ei ole seatud piiratud asjaõigust ega sundvaldust, on kinnisasja olulised osad. Seega ei ole võrguettevõtjad selliste tehnorajatiste omanikud. Kuigi tänapäeval rajatakse valdav osa tehnovõrke isikliku kasutusõiguse alusel, ei ole kindlasti kõik pärast 1999. aastat rajatud tehnovõrgud ja -rajatised ehitatud korrektsel õiguslikul alusel. Niisiis peaksid võrguettevõtjad välja selgitama, kas neil on kõigi tehnovõrkude ja -rajatiste omamise aluseks vajalikud õigused. Kui sellised õigused on mingil põhjusel seadmata jäänud, tuleb kokkuleppe sõlmimiseks asuda läbirääkimistesse maaomanikega. Kui kokkulepet saavutada ei õnnestu, peab võrguettevõtja alustama sundvalduse seadmise protsessi. Niisugune asjade käik toob endaga kaasa vaidlusi, kuid aitab kindlasti korrastada võrguettevõtjate ja maaomanike suhteid ning luua selgust tehnovõrkude ja -rajatiste kuuluvuses.