• OMX Baltic−0,32%272,04
  • OMX Riga−0,16%862,52
  • OMX Tallinn−0,13%1 732,34
  • OMX Vilnius0,29%1 066,91
  • S&P 5001,09%5 930,85
  • DOW 301,18%42 840,26
  • Nasdaq 1,03%19 572,6
  • FTSE 1000,04%8 088,17
  • Nikkei 2251,19%39 161,34
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,96
  • GBP/EUR0,00%1,21
  • EUR/RUB0,00%104,64
  • OMX Baltic−0,32%272,04
  • OMX Riga−0,16%862,52
  • OMX Tallinn−0,13%1 732,34
  • OMX Vilnius0,29%1 066,91
  • S&P 5001,09%5 930,85
  • DOW 301,18%42 840,26
  • Nasdaq 1,03%19 572,6
  • FTSE 1000,04%8 088,17
  • Nikkei 2251,19%39 161,34
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,96
  • GBP/EUR0,00%1,21
  • EUR/RUB0,00%104,64
  • 12.01.23, 16:35

Kuluaarides kuulsin kinnisvarainvestorite salanippe

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark suunas eilsel investor Toomase Investeerimisklubi üritusel minu pilgu kinnisvarasektoris EfTENi fondide ja Merko poole. Kas sealt ka minu soovitud 12% tootlust välja pigistab, seda saaks teada alles aasta lõpus.
Stereotüüpmõtlemine kinnisvara üürimisest on see, et omanikul tuleb öösel minna üürniku tualetiummistusi likvideerima. "No mis korter see on, kus tuleb vetsu ummistusi pidevalt likvideerida,"  on kinnisvaraekspert Tõnu Toompark hämmingus. Tema pole seda kordagi oma praktikas pidanud tegema.
  • Stereotüüpmõtlemine kinnisvara üürimisest on see, et omanikul tuleb öösel minna üürniku tualetiummistusi likvideerima. "No mis korter see on, kus tuleb vetsu ummistusi pidevalt likvideerida," on kinnisvaraekspert Tõnu Toompark hämmingus. Tema pole seda kordagi oma praktikas pidanud tegema. Foto: Andras Kralla
Minu portfellis on vaba raha pea 4700 euro jagu ning eile küsisin Investeerimisklubi üritusel täitsa avalikult kinnisvaraeksperdilt, kuhu seda võiksin kohalikul kinnisvaraturul kasumlikult paigutada, et endale püstitatud 12% tootluseesmärki saavutada.
Ega Toompark suu peale kukkunud mees ei ole ning kohe pareeris kavala muigega oma vastusega, et "nüüd hakkan nõu andma valdkonnas, kus ma seda teha ei tohiks". Aga mokaotsast ta siiski poetas, et potentsiaali näeb ta siiski just Merkol ja EfTENi fondidel. Kui juba Toompark potentsiaali näeb, siis peaksin lähitulevikus ka ise sügavama pilgu sinna peale heitma.
Tema enda portfellis on enamik kohalikest kinnisvarafirmadest esindatud. No kuidas muidu. Nii leiabki tema sõnul sealt EfTENi fonde, Arco Vara, Hepsori ja Merko Ehituse aktsiaid. Ka on tema portfellis ajalooliselt olnud Nordeconi aktsiaid, hetkel aga neid sealt ei leia. Mille suhtes oli Toompark väga resoluutne, see oli Pro Kapital Grupp – seda aktsiat pole kunagi tema portfellis olnud.
Investeerimisklubil toimus kolmapäeval järjekorras juba neljas üritus ning seekord olid kohale tulnud ikka üdini kinnisvarausku inimesed, kellel juttu jagus hiliste õhtutundideni. Toompark on ju tõesti kinnisvaramaailmas tiirelnud peaaegu kogu käesoleva sajandi, seega kogemust on, teadmisi ka ning sektori statistika kohta oskab samuti üldistusi teha.
Praktilised üürimise vihjed selguvad vaid kuluaarijuttudes
Mida aga kunagi päris suurtelt lavadelt päris avalkult ei räägita, on need pisikesed, kuid üdini praktilised kogemused. Sattusin minagi aru pidama kogenud kinnisvarainvestoritega, kellel aastaid juba üürikogemust ning portfellis olevate objektide arv küündib kümne juurde.
Poleks varem osanud ise kunagi selle peale mõelda, et üürihinna maksmise tähtaja võiks tõsta kuu esimesele päevale. Oleme ju kõik harjunud mõtlema, et tavaliselt on sellised arve tähtajad kuskil kümnenda kuupäeva juures, kus inimestel juba palgapäev seljataga. Mis siin aga efekti toob ja investorile meelerahu annab, et üürnik võlgu ei hakka jääma, ongi see, et kui üürnik suudab tasuda üüri enne palgapäeva, siis saab eeldada, et inimene on rahatargem ning vajalik rahapuhver on tal alati olemas.
Teada sain näiteks ka seda, et alati ei peagi ehk meeletult üürniku kohta guugeldama või krediidiinfo lehel ekskursiooni tegema, kogenud investoritel on tekkinud korralik inimtüübi tunnetus ja lisaks on neil ka n-ö kontrollnimekiri, millist üürnikku nemad ootavad või siis välistavad.
No poleks mina näiteks selle peale tulnudki, et kui kohale tuleb kajakallaslikult soliidsesse kleiti riietatud naisterahvas, siis see võiks anda juba kindlustunde, et rahalises toimetamises võib temalt oodata konservatiivsemat joont ning arved saavad alati tähtajaks tasutud.
Samas aga tasuks võib-olla siiski vältida hoopis kahte korterit üürida soovivat sõpra. Investori sõnul ei ole teada, kui pikalt nad korterit niimoodi koos üürivad. Üks või teine neist sõpradest võib leida omale näiteks silmarõõmu, kellega leivad ühte kappi pannakse. Siis on suur tõenäosus, et jälle on vaja uut üürnikku otsida, kui üksi jäänud sõber üürimisest loobub. Hullem variant – ei saa olla kindel, et nad tülli ei lähe või lärmakaid pidusid korraldama ei hakka.
Excel näitab ilustamata välja kogu tõe kasumlikkuse kohta
Kasulik tööriist leidis tee ka minu tähtsate failide hulka, vaatamata tõigale, et ma ise (veel!) kinnisvarasse investeerinud ei ole. Ja Toompargi sõnul polegi aktsiabörsiga sarnaselt mõtet langeval turul üüriäriga alustada.
Kõik klubilised said enda käsutusse ka Toompargi välja töötatud põhjaliku Exceli tabeli. Tema Excel on võhiku silmaga vaadates alguses ehmatavalt keeruline, aga süvenedes tõesti kasulik töövahend kinnisvarainvestorile, ütleksin, et suisa kohustuslik ja seda eriti algajale. Tabel on tihedalt täis kulu-, finantseerimise ja suhtarvude ridasid ja kõigil ridadel korralik selgitus juures.
Tõnu Toompargi põhjalikust Exceli tabelist leidis lisaks korralikule tulu-kuluanalüüsile ka rahavoo graafiku.
  • Tõnu Toompargi põhjalikust Exceli tabelist leidis lisaks korralikule tulu-kuluanalüüsile ka rahavoo graafiku. Foto: Andras Kralla
Sain tabelist vihje ühele üdini praktilisele ja samas nii loogilisele kulureale – adminkulud, mis võiks sisaldada broneeritud kuluna vähemalt 10% üüritulust. Kui alustav kinnisvarainvestor arvab, et teeb kogu objektiga seonduva halduse ja administreerimise ise, et see ei maksa midagi, siis Toompargi arvates on see lühinägelik vaade. Tuleb enda tegemisi väärtustada sarnaselt teiste kuluridadel fikseeritud teenusepakkujatega, olgu see siis mingi remont, maakleritasu või muu kulu. Kui enda aeg jääb kuluna arvestamata, siis tegelikult läheb ju ka kogu tootlusarvutus natuke nihkesse ja tegelik pilt on moonutatud.
Oluline on lihtsalt leida õige objekt
No mis nii viga sellise tööriistaga kinnisvarainvestor olla. Exceli kasutamine on üüriinvestorina ülioluline küll, aga kui korralikku kinnisvaraobjekti pole, siis pole ka Excelist kasu. Kui seda poolnaljaga välja öeldud teadmist investoril pole, et kinnisvaraobjekti ostmisel on kolm põhilist kriteeriumit – asukoht, asukoht, asukoht –, siis väga tulusaid tehinguid ei pruugi portfelli tekkida.
Paar põnevat fakti lähiminevikust ka: viimase seitsme aasta jooksul on kinnisvarahinnad tõusnud kõige rohkem just Jõgeval, kõige väiksema kasvuga olid Narva kinnisvarahinnad.
Toompargi sõnul on tegelikult iga kinnisvaratehing unikaalne ning üldist statistikat vaadates ei pruugi alati tõest pilti saada mingi konkreetse asukoha kohta. Lisaks korralikult läbimõeldud finantseerimisskeemile on praeguses situatsioonis iga objekti puhul vaja üles leida see õige konkurentsieelis, mis selle kasumlikuks teeb.
Seda mõtet aga ei maksa aga tahaplaanile jätta – megatrend on, et üüriturg pikas perspektiivis ikkagi laieneb. Elame, näeme.

Seotud lood

Uudised
  • 08.10.14, 17:09
Kinnisvaraturu kaks negatiivset stsenaariumi
Adaur Grupp OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark ütles täna Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki korraldatud seminaril, et näeb kinnisvaraturu edasises käekäigus kahte võimalikku stsenaariumi. Mõlemad näevad ette korteritehingute arvu ja hindade langust.
Saated
  • 05.01.23, 10:35
Kinnisvaraekspert hindadest kuulutustes: reaalsus jääb küsitust kaugele
Kinnisvarahinnad kuulutustes on nagu soovide nimekiri jõuluvanale – tehingusse minemise number on hoopis teine, ütles hommikuprogrammis 1Partner Kinnisvara juht Martin Vahter.
Uudised
  • 03.01.23, 08:09
Kinnisvara hind purustas detsembris rekordi, kuid see oli vaid statistiline udu
Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind oli detsembris 3162 eurot, tehinguaktiivsus oli novembriga võrreldes viiendiku võrra suurem, teatas 1Partner Kinnisvara.
Uudised
  • 11.01.23, 06:00
Kolmandik on kadunud: languses kinnisvarabürood otsivad kärpekohti
Eelmise aasta kevadega võrreldes on kinnisvaratehingute arv kukkunud umbes 30 protsendi jagu, mis tähendab, et samas suurusjärgus kaotavad ka kinnisvarabürood käivet ja maaklerid töömahtu.
  • ST
Sisuturundus
  • 20.12.24, 18:09
Navalis Group Shipbuilding & Offshore: 2024. aasta tulemused – uute võimaluste ja saavutuste aasta
Navalis Group on tuntud ettevõte, mis on tegutsenud laevaehituse, laevaremondi ja avamere ehituste valdkonnas juba üle 23 aasta. Navalis Group-i koosseisu kuulub mitu ettevõtet, mis töötavad edukalt ja tulemuslikult laevatehastes Eestis, Leedus, Soomes, Saksamaal ja Hollandis. 2024. aasta oli Navalis Group-i jaoks väga oluline, aidates kaasa ettevõtte arengule ja positsioonide tugevdamisele turul. Ettevõte näitas dünaamilist arengut, tuues turule uusi teenuseid, tugevdades rahvusvahelist koostööd ja täiustades siseprotsesse.

Äripäeva TOPid

Hetkel kuum

Liitu uudiskirjaga

Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.

Tagasi Äripäeva esilehele