Ärikinnisvara hooldus – oluline argument LEED sertifitseerimisel

„See, kuidas tänased arendajad suhtuvad vastutustundlikku ning tulevikuressursse hoidvatesse lahendustesse, tuleb peagi neile endile ringiga tagasi ning nõnda on mõistlikum eelistada juba täna nutikaid ja kompaktseid lahendusi,“ sõnab siinkohal Ermeesia OÜ juhatuse liige Priit Laug.

LEED ehk Leadership in Energy and Environmental Design sertifikaadi näol on tegemist rahvusvaheliselt tuntud sertifikaadiga, mis omistatakse hoonetele, mille projekteerimisel, ehitamisel ja kasutamisel on järgitud keskkonnasäästu ja säästva arengu põhimõtteid. LEED sertifikaat on kindel tõend sellest, et hoone ehitamisel on järgitud jätkusuutlikku lähenemist ning hoone juures on võimalik tuvastada kõige olulisemad LEED sertifikaadi saamiseks vajalikud näitajad.

Kui uusarenduste puhul saab LEED sertifikaadi taotlemine alguse juba projekteerimisfaasis, siis juba olemasoleva hoone puhul on võimalik tagantjärele LEED sertifikaati taotleda. Väike erinevus siiski uusarenduste ja vanemate ehitiste puhul on. Kui uusarenduste puhul on LEED sertifikaat aegumatu, siis juba olemasolevate hoonete puhul tuleb sertifikaati käia uuendamas iga 3 aasta tagant.

Ühe sellise näitena, kus juba olemasolev ärihoone on LEED sertifikaadi omistanud ning sealt edasi liikunud, võib tuua välja Viru Keskuse, kus hüpati sertifikaadi uuendamisel LEED-Silver tasemelt edasi liikudes LEED-Gold tasemest lihtsalt üle ning saavutati erinevate hoonet iseloomustavate keskkonnasäästlike lahenduste alusel koheselt LEED-Platinum tase.

Viru Keskus on üks selline ärikinnisvara, mille juhid on töötanud aastaid järjepidevalt selle nimel, et saavutada optimaalne kulude kokkuhoid nii rahas kui ka kinnisvara haldamises. 2016. aastast aitab eesmärke saavutada, andmevahetust tõhustada, inimressursse säästlikult kasutada ning mis seal salata – ka elektri- ja küttearveid vähendada – ruut8 OÜ poolt välja töötatud tehisintelligentne juhtimissüsteem. ruut8 OÜ koostöö Tallinna Tehnikaülikooliga tehnosüsteemide diagnostika efektiivsuse tõstmise osas tõstab ülalmainitud juhtimissüsteemi kasutegurit veelgi. Põhjanaabrite Soome poolt on ruut8 OÜ lahenduse valideerinud näiteks Ramboll Finland OY.

„Võime öelda, et teeme igapäevaselt tööd selle nimel, et protsessid toimiksid ning edasised arendustegevused, mis muudaksid tehisintellekti juhtimissüsteemi veelgi kompaktsemaks ja kasutajasõbralikumaks, aitaksid LEED sertifitseerimisel keskkonnasõbralikke ja säästvaid lahendusi ärihoonete omanikele arusaadavamaks teha,“ kinnitab Priit Laug.

R8tech.io juhtimissüsteem muudab ärikinnisvara haldamise nii ettevõtte juhile, hoone igapäevasele hooldusmeeskonnale kui teistele töötajatele lihtsamaks. „Võib öelda, et reaalsuses tähendab see igapäevase andmevahetuse kiirenemist, muutes süsteemi jälgimise ühtlasi mugavamaks – ning mis siin salata – ka läbipaistvamaks,“ tõdeb siinkohal ruut8 OÜ juht Siim Täkker.

Juhtimissüsteemis on kõik tegevused-protseduurid digitaliseeritud ning süsteemi on võimalik juhtida hõlpsalt läbi platvormi. Nõnda on olemas pidev ülevaade andmetest, olukorrast hoones ning digiinfo on reaalajas osapooltele kättesaadav. Ühtlasi tehisintellekt ise juhib, leiab süsteemis vead, diagnoosib, annab käsklused ning kontrollib. Loomulikult ollakse eelnevalt paika pannud konkreetsele hoonele sobivad töörežiimid - vajalikud temperatuurid hoone erinevates ruumides ning valgustatuse, ventilatsiooni - ning ajastatuse, millal ja millisel võimsusel režiim töötab. Siinkohal on abiks teave kaubakeskuse avatuse, külastajate voogude ning vajaduste osas.

„Kui räägime Viru Keskuse sugusest ärihoonest, siis selle süsteemis on umbes 25 000 andmepunkti ning on selge, et inimene neid kompaktselt hallata ei suuda. Seda ei suuda isegi mitu inimest. Tehisintellekti juhtimissüsteem selekteerib infot 15minutilise intervalli järel ning annab info inimestele edasi käsu vormis. Põhimõtteliselt tehakse inimese eest otsus ära. Käsu täitmise järel annab süsteem tagasiside,“ lisab Priit Laug.

See tähendab seda, et kinnisvara igapäevasel hooldusel hoitakse pidevalt silma peal. Ruumi kaupa jälgitakse hoone kasutamist - nii sisekliima rahulolu kui energiatarbimist. Ühtlasi ei saa ka mööda vaadata sellest, et ärikinnisvara hooldus mõjutab pikemas perspektiivis ka seal paiknevate seadmete elukaart.

„2016.-2019. aastate võrdluses on juba selgelt näha, et kokkuhoid on saavutatud nii energia- kui küttekulude arvelt. Olgu ilmastikuolud või börsihinnad muutumises, keskmiselt võib öelda, et juhtimissüsteemiga saavutatav kokkuhoid on 10-15%,“ tõdeb siinkohal Siim Täkker.

Nagu öeldud, siis mida varem andmeid koguma hakata, seda kauem investeering kestab – seda nii seadmete elukaart kui kulude kokkuhoidu arvestades. „Viru Keskus on viimastel aastatel programmi ühtlasi reaalsetest vajadustest lähtuvalt täiendada ning loogilisemaks muuta lasknud. Tegemist on eelkõige hoone omaniku tööriistaga, seega on hea meel tõdeda, et ollakse innovaatilistele uuendustele vastuvõtlikud ning Viru Keskuse poolne koostöö on olnud tõhus,“ tõdeb Priit Laug.

Kuid tuleme LEED sertifitseerimise juurde korraks veel tagasi. „Kindlasti tuleks mõista, et LEED sertifikaadi taotlemiseks vajalikud nõuded ei ole mõeldud kellegi kiusamiseks. Hoonele esitatavad nõuded võivad olla väga erinevad, alustades sellest, milliseid materjale hoone ehitamisel kasutatakse, kas hoone on lihtsalt ligipääsetav ka ühistranspordiga või kui palju parkimiskohti asub selle ümber. Samuti, kuidas on lahendatud jäätmekäitlus või kui tõhusalt olemasolevaid ressursse kasutada osatakse. Oluline on tagada ka töötajatele tervislik sisekliima ning tööga rahulolu. Samas ei ole nõuded jäigad ning olenevalt hoonest on võimalik ühe nõude mittetäitmisel asendada see teisega,“ selgitab Ermeesia OÜ projektijuht Liis Astover.

LEED-i hindamissüsteemid jagunevad viieks põhikategooriaks: LEED sertifikaat uuele hoonele (siia alla kuuluvad alamkategooriatena näiteks LEED sertifikaat haiglatele, koolidele, kaubanduspindadele jne), LEED sertifikaat olemasolevale hoonele, LEED sertifikaat sisekujundusele, LEED sertifikaat naabruskonna arendusele ning LEED sertifikaat eramajadele.

Vastavalt hoonele omistatud punktide arvule saab LEED tasemed jaotada neljaks: Certified (40-49 punkti), Silver (50-59 punkti), Gold (60-79 punkti) and Platinum (80+ punkti). Punktide jagamisel jälgitakse juba eelpool nimetatut: kui jätkusuutlik on hoone asukoht ja hoone ehitamine, kui tõhusad on vee- ja energiakasutus (hoone kütmine, jahutamine ja elektritarbimine), milliseid materjalide ja ressursse hoone ehitamisel on kasutatud ning kuivõrd on võimalik muuta hoone seal viibivate inimeste jaoks võimalikult mugavaks. LEEDi kasuks räägib kindlasti see, et tegemist on nii Euroopat, USA kui Aasia turgu hõlmava sertifikaadiga. See tähendab, et sertifikaadi olemasolul on arendusprojektile võimalik leida tunduvalt kergemini rahvusvahelise haardega investoreid või partnereid. Oma haaret laiendava arendaja jaoks on see peamine argument.