OMX Baltic−0,15%269,14
OMX Riga−0,23%873,38
OMX Tallinn−0,33%1 717,21
OMX Vilnius0,00%1 042,45
S&P 5000,35%5 969,34
DOW 300,97%44 296,51
Nasdaq 0,16%19 003,65
FTSE 1000,25%8 282,94
Nikkei 2251,3%38 780,14
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%109,27

OMX Baltic−0,15%269,14
OMX Riga−0,23%873,38
OMX Tallinn−0,33%1 717,21
OMX Vilnius0,00%1 042,45
S&P 5000,35%5 969,34
DOW 300,97%44 296,51
Nasdaq 0,16%19 003,65
FTSE 1000,25%8 282,94
Nikkei 2251,3%38 780,14
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%109,27

25.11.24, 10:21

Kinnisvara Dubais 2024-2025: kuidas osta kinnisvara ilma lisakulude ja riskideta?

Dubaisse kinnisvara ostmist, kas passiivse sissetuleku või elamisloa saamiseks, saab teha mugavalt oma kodust. Milliseid võimalusi Araabia Ühendemiraatide kinnisvaraturg investoritele pakub? Miks on üürikinnisvara ostmine kasumlik otsus? Nendele ja muudele küsimustele teab vastuseid just sealses piirkonnas kinnisvaraga tegeleva ettevõtte EstKing juht Igor King.

Igor King

EstKing juht Igor King.

Igor King on kinnisvarasektoris tegutsenud aastaid. “Alustasin Eestis, kus müüsin nii kohapealset kinnisvara kui ka Hispaanias asuvaid objekte. Viimastel aastatel olen aga peamiselt keskendunud Dubai turul toimuvale,” tutvustab ta oma tegemisi.“Ehkki kinnisvara Hispaanias on endiselt oluline, on investorite tähelepanu koondunud suuresti Dubaisse, sest see pakub tulusamaid võimalusi. Minu kliendid soovivad sageli müüa Tallinnas asuvat kinnisvara, et paigutada saadav tulu Dubais asuvatesse objektidesse.”

Miks just Dubai ja miks tasuks just sellele turule investeerida?

Esimene põhjus on turvalisus. Paljud inimesed ei taha investeerimisel riskida potentsiaalselt ohtlikesse piirkondadesse. Nagu üks klient ütles: „Ma ei taha investeerida konfliktsesse piirkonda, kus lisaks ka maksud kasumi söövad.” Investorid otsivad võimalusi oma varada hajutamiseks ning Dubai on selleks ideaalne paik.

Teine põhjus on üüritootlus. Eestis ja Hispaanias on see oluliselt langenud, kuid Dubais püsivad üüritootlused endiselt kõrgel.

Kolmas põhjus on mõistlikud kulud. Vastupidiselt levinud stereotüüpidele ei pruugi alaline elamine Dubais ilma tarbetute kulutusteta maksta rohkem kui Tallinnas. Lisaks saab 182 000 euro väärtuses kinnisvara ostes viisa või elamisloa kaheks aastaks, mis võimaldab riigis seaduslikult elada, töötada, avada pangakontosid ja sõlmida kindlustusi. Ka on võimalus saada kümneaastane “kuldne viisa”, mille investeering on 20% 500 000 eurost.

Dubai pakub erakordseid tingimusi. Näiteks on siin korterite hinnad madalamad kui Eestis, kuid vastu saab oluliselt rohkem võimalusi ning täna Euroopas juba keeruliselt leitava turvatunde.

Atraktiivne on ka Dubai maksusüsteem – rendi- ja edasimüügitulul maksud puuduvad, mis võimaldab investoritel oma kasumit oluliselt suurendada.

Maksukoormus Emiraatides on kas oluliselt madalam kui Euroopas või puudub täielikult. Näiteks kinnisvara üürimisel või edasimüügil saadud üksikisiku tulumaks on 0%. Kõik, mida te nende tehingutega teenite, jääb teile kätte. See teeb investeeringu eriti soodsaks võrreldes paljude Euroopa riikidega, kus tulumaks võib tulusid oluliselt vähendada.

Emiraatides kinnisvara ostmiseks ei pea kogu summat korraga omama, vaid piisab vaid 24% sissemaksest. Paljud arendajad pakuvad järelmaksu kogu ehitusperioodiks ning mõned annavad võimaluse tasuda jääk järk-järgult ka peale võtmete üleandmist. Näiteks makstes 60% korteri maksumusest, saate võtmed, üürite kinnisvara välja ja üürnik tasub mitme aasta ülejäänud maksed, tagades selle, et lõpuks on kinnisvara teil väljaostetud.

Emiraatides kinnisvara ostmiseks ei pea kogu summat korraga omama, vaid alguses piisab vaid 24% sissemaksest

Emiraatides kinnisvara ostmiseks ei pea kogu summat korraga omama, vaid alguses piisab vaid 24% sissemaksest

Väga head võimalused! Rääkige veidi lähemalt saadaolevatest kinnisvarainvesteeringute võimalustest Dubais. Mis on hetkel kõige populaarsem?

Võimalusi jagub. Üks populaarsemaid on flipping, kus inimesed ostavad ehitusjärgus kinnisvara ja müüvad selle enne ehituse lõppu edasi. Kuid hoiatan – see pole alati nii lihtne. Ainult 5% Dubai kinnisvarast on tegelikkuses sobilik kasumiga edasimüümiseks. Need objektid tuleb osata lihtsalt üles leida.

Teine võimalus on üüriinvesteering, mis Dubais jaguneb lühiajaliseks ja pikaajaliseks. Lühiajaline rentimine on populaarne turistide seas ja pikaajaline tagab stabiilse kindla sissetuleku.

Mis hinnas on Dubais asuvad korterid?

Dubai pakub Euroopaga võrreldes väga konkurentsivõimelisi hindu. Näiteks aitasin hiljuti ühel kliendil Tallinnas ühetoalist korterit otsida ja alla 150 000 euro me uues majas, kus ka parkimine ning panipaik oleksid, ei leidnud. Dubais saab sama summa eest ja kohati ka odavamalt - alates umbes 150 000 eurost - osta korteri koos parkimise, viimistluse, basseini ja jõusaaliga. Nii et kulude osas võidab Dubai kindlasti, eriti kui võrrelda seda vana Euroopa metropolidega.

Kõlab ahvatlevalt. Milline on potentsiaalne kasumlikkus kinnisvara edasimüügist?

Dubais ehitatava kinnisvara edasimüügil on kasumlikkus muljetavaldav. Olenevalt projektist võite investeeritud vahenditelt saada 20% kuni 70% aastas. Mõnel juhul, kui valite õige objekti - eriti premium- ja luksuskategoorias -, võib investeeringutasuvus olla kuni 100% kogu ehituse ajal. Investoril on vaja investeerida vaid 40-50% kinnisvara väärtusest, et osaleda edasimüügis ja saada kogu summalt tulu.

Mida teha, kui investor on huvitatud mitme korteri või terve korruse korraga ostmisest? Kas sellistel juhtudel saab allahindlust?

Hulgiostmine Dubais on soovitatav. Tavaliselt tehakse allahindlust vähemalt kolme korteri ostmisel. See on 2-3%, kuid lisaks saab ostja võimaluse valida välja parimad objektid enne projekti ametlikku käivitamist. Tipp-projektides müüakse just sellistes etappides parimaid kortereid. Selliste eksklusiivsete projektide puhul võib potentsiaalne juurdehindlus ulatuda 50–70% investeeritud vahenditest.

Mis toimub üüriturul? Kas investoritele on mingeid eritingimusi?

Jah, on olemas "post-handover" võimalus mis tähendab seda, et arendajalt annab ostjale üle võtmed-kätte valmis korteri, mida on omanikul võimalik koheselt välja üürida ning kus omanik saab arendajale korteri eest maksmata jäänud osa 2-3 aastat otse maksta, mitte pangale. Seega võib investeeritud 60% kuludest saada kuni 12% tulu.

Mis vigu inimesed Dubaisse kinnisvara ostes kõige sagedamini teevad?

Paljud toetuvad "YouTube'i spetsialistidele" või sõpradele, kellel puuduvad turu kohta põhjalikud teadmised. Seetõttu raisatakse sageli aega ja raha kinnisvarale, mis ei pruugi neile sobida ning mida võib olla raske kallimalt edasi müüa.

Teine levinud viga on koostöö agentidega, kes suhtuvad sinu olukorda ükskõikselt – nad pakuvad objekte turu riske ja nüansse arvestamata. Näiteks on kahtlase minevikuga arendajaid, on piirkondi, kus iga kahe minuti tagant lennuk üle maja lendab jne.

Oluline on läbi viia väga põhjalik konsultatsioon, uurida, mida otsitakse ja millises hinnakategoorias, seejärel valida heade arendajate seast sobivad kinnistud ja öelda, miks just nende valikute hulgast võiks valida. Muide, Dubais on üle 150 arendaja. Klientide jaoks on oluline töötada koos eksperdiga, keda nad saavad usaldada, kes on valmis looma pikaajalisi suhteid ja toetama igas etapis, sealhulgas ka hilisemal rentimisel või müügil.

Igor King peab enda ülesandeks leida kliendile täpselt selline kinnisvara, et ta tehinguga rahule jääks, sellest sõpradelegi räägiks ning järgmisteks ostudeks tema poole tagasi tuleks

Igor King peab enda ülesandeks leida kliendile täpselt selline kinnisvara, et ta tehinguga rahule jääks, sellest sõpradelegi räägiks ning järgmisteks ostudeks tema poole tagasi tuleks

Mida annab konsultatsioon kliendile ja mida ta sellest õpib?

Konsulteerimine võimaldab kliendil mõista võtmeküsimusi, mis aitavad vältida probleemseid objekte ja valida tulusa variandi. Räägime valdkonnast, finantseerimisviisidest (sularaha, krüptovaluuta, krediit), maksudest, residendiviisa saamise võimalustest jne.

Minu eesmärk on aidata klientidel saada selge arusaam ostuprotsessist ja järgnevatest sammudest. Mu ülesandeks on aidata valida üürimiseks ja edasimüügiks likviidset kinnisvara, et klient jääks rahule, räägiks sellest sõpradele ja tuleks järgmisteks ostudeks minu juurde tagasi.

Tooge mõned näited, kus aitasite klientidel hea tehingu teha ning rahalisi kaotusi vältida.

Kunagi aitasin kliendil osta ehitusjärgus projektis korteri 75 000 eurot arendaja hinnast soodsamalt. Teisel juhul saime arendajalt korteri hoones, kus enam vabu kortereid ei olnud - see oli väga nõutud objekt.

Sellised juhtumid tõestavad, et õige lähenemise ja turu tundmisega saate säästa märkimisväärseid summasid ja osta midagi, mis toob kliendile päriselt kasumit.

Millist kinnisvara te oma klientidele pakute?

Pakume kinnisvara kolmes hinnakategoorias – alates soodsast 150 000 eurot maksvast kuni 750 000- 25 000 000 euroni luksusvillade ja ridaelamuteni.

Suurinvestorid ostavad hulgi 3 kinnisvara või korruste kaupa ja mõned terved hooned, saades arendajalt suurepärased tingimused ja hinnad. Investor teenib raha siis, kui ta ostab, mitte siis, kui ta müüb. See lähenemisviis võimaldab saada maksimaalset kasumit.

Ametliku statistika kohaselt on üürihinnad mõnes piirkonnas tänavu eelmise aastaga võrreldes tõusnud 25% ja kinnisvara väärtused 15%. See peegeldab suurt nõudlust üüripindade järele, mis ületab pakkumise ning mis omakorda näitab turu tugevust ja stabiilsust.

Lisaks korteritele ja majadele pakume ka ehituskrunte, mis sobivad nii eramaja kui ka korterikompleksi ehitamiseks. Klientidele, kes otsivad kinnisvara isiklikuks tarbeks, üürimiseks või edasimüügiks, valime välja sobivad võimalused. Näiteks ostavad paljud inimesed korteri, et seda lühemaks või pikemaks ajaks üürida ning kes elavad ka ise seal mitmeid kuid aastas.

Mida tavaliselt korteri ostuhind sisaldab?

Dubais pakutakse uuselamute kortereid alati täielikult möbleerituna. Sisse jäävad ka köök ja sisseehitatud kapid ning mõne projekti puhul on köögitehnika juba paigaldatud. Hinna sees on ka üks või kaks parkimiskohta, olenevalt korteri suurusest.

Samuti pakub enamik elamukomplekse mugavaid elamistingimusi: basseini, sageli ka eraldi lasteala ja laste mänguväljakut. Alati on jõusaal, mis võimaldab treenida ilma, et peaks kuhugi sõitma. Kõrgemates hinnakategooriates võivad kompleksid sisaldada sauna, Türgi aurusauna, tööruumi, kino, jooksuradasid ja grillimisalasid.

Te pakute klientidele garantiisid. Millised need on?

Jah, minu jaoks on oluline, et klient oleks oma investeeringus kindel. Seetõttu garanteerin konsultatsiooni eest kogu raha tagasi tehingupäeval. Samuti on tagastusgarantii, kui klient ei saa konsultatsiooni käigus uusi väärtuslikke teadmisi. Konsultatsiooni maksumus on 300 eurot. Need investeeringud kaitsevad teid mittepädeva arendaja, linnaosa või projekti valimise eest ehk väga oluliste kulude ja kahjude eest.

Kuidas ma saan teiepoolset konsultatsiooni? Kas need toimuvad silmast-silma või kohtutakse veebis?

Võime kohtuda Eestis, Dubais või viia konsultatsiooni läbi Zoomis. Peale konsultatsiooni hoian klientidega ühendust ja olen valmis aitama lisaküsimustega.

Millisena näete Dubai kinnisvaraturu tulevikku? Kas nõudlus kasvab?

Dubai areneb väga kiiresti. Linn kasvab kiiresti ja see toetab ka nõudlust eluasemete järele. AÜE on muutumas soodsate tingimuste, madalate maksude ja stabiilse majanduse tõttu siia kolivate rahvusvaheliste ettevõtete keskuseks. Dubai juhtidel on globaalsed plaanid emiraadi arendamiseks ja rahvaarvu kahekordistamiseks aastaks 2040. Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoumi plaanide kohaselt on kõik alles algamas. Usun, et Dubai jääb investoritele atraktiivseks veel paljudeks aastateks.