Euroliit tõstab börsi ja kinnisvara hindu

Samas on Eestis ka mõõdukamaid seisukohti, mis siiski näevad tõusu turu kasvu kaudu, mitte ainuüksi fakti tõttu, et ühel päeval saab Eesti Euroopa Liidu liikmeks.

Investeerimispanga Trigon Capital nõukogu esimees Joakim Helenius usub, Euroopa Liiduga liitumise ja kinnisvarahindade tõusu vaheline seos on otsene. ?Miks peaks Soome kindlustusfirma ostma Helsingi kesklinnas 5protsendilise aastatulususega objekti, kui Eestis saab sarnaselt objektilt tulusust 10?12 protsenti?? tõstatab ta küsimuse.

Tema sõnul on praegu kinnisvarahinnad veel suhteliselt madalad, seda põhjusel, et kindlustusfirmadel, pensionifondidel ja muudel kinnisvarasse investeerivatel institutsioonidel on peal ranged piirangud, millistesse riikidesse kui palju tohib raha paigutada. ?Nad saavad EList väljapoole investeerida vähe,? teab Helenius.

Just tulususe suur vahe ja välismaiste investorite valmisolek teenida väiksemat tulusust, kui Eesti ärimehed on harjunud, viib tema sõnul olukorrani, kus suure tootlusega objektide puhul tekib ülepakkumine, mis viibki lõpuks hinnad üles.

?Hinnad lähevad mõne aastaga üles 50?100 protsenti,? väidab Helenius. Jutt käib peamiselt kommertskinnisvarast, büroohoonetest ja kaubakeskustest, sest just sinna fondid peamiselt raha paigutavad. ?Aga sama loogika kehtib ka korterite puhul, sest kõik taandub üüri tootlusele, mis Eestis on palju kõrgem kui ELi maades,? sõnab ta, viidates, et tegelikult pole hinnatõus ka korteriturul lõppenud. ?Kinnisvarasse investeerimine oleks praegu väga turvaline,? leiab ta.

Sama kinnitab ka USA päritolu kinnisvaraärimees Paul Oberschneider, kes usub, et üldine hinnatõus kinnisvaraturul leiab aset palga kasvu tõttu, sest likviidsusprobleem on tänu pankade headele laenutingimustele juba lahendatud.

Äsja fondisarnase kinnisvarainvesteeringu projekti välja töötanud Arco Investeeringute juhatuse liige Veljo Kuusk ütleb, et kinnisvaraturul tekib tõus seetõttu, et pärast ELiga liitumist muutub siinne risk väiksemaks, mistõttu rahuldutakse ka väiksema tulususega. ?Isegi Prahas ja Varssavis on praegu büroopindade aastatulusus 7?10%, meil on see 12?15%,? toob ta näite. Kui Eestisse investeerivad fondid rahulduks siinsel väikesel turul isegi sama tootlusega, mis praegu samuti veel EList väljasseisvates Prahas või Varssavis, siis oleks hinnatõus üpris järsk.

Sisuliselt tähendab see seda, et 3?4% tootluse langemisel ollakse valmis maksma 100 miljonit krooni maksva objekti puhul 3?4 miljonit krooni aasta kohta rohkem. Kui keskmiseks aastatootluseks jääb 8?9 protsenti, siis kulude tagasiteenimiseks läheb umbes 11 aastat, seega võib objekti hind kasvada 30?40 miljonit krooni ehk 30?40 protsenti.

?Kui kapital julgeb siia tulla, siis kõrgema tulususe otsinguil tekib suure tõenäosusega kapitali ülepakkumine, mis omakorda põhjustab hinnatõusu,? räägib Kuusk. ?Ka eluasemeturul on veel hinnahüpet oodata, sest ehitushinnad on neli aastat paigal olnud,? pareerib Kuusk jutud, nagu oleks peagi turul suur mull lõhkemas. Kuna ehitushinnad peavad peagi tõusma, siis muutub uute ja kasutatud eluasemete hinnavahe taas suuremaks, mistõttu on ka pruugitud elamispindade hindadel taas tõusuruumi.

Joakim Helenius ennustab ka börsi kasvu. ?Euroopa Liiduga liitumine viib börsihinnad üles,? väidab ta. Samas ei ole mõju nii otsene kui kinnisvara puhul. Ainuüksi seik, et me oleme Euroopa Liidus, ei tõsta aktsiate hindu. ?Kogu idee ELiga liitumisel on ju fundamentaalnäitajate kasv. Kui majandus tõuseb, siis paranevad ka ettevõtete tulemused, mis omakorda suurendab firmade väärtust,? ütleb Helenius.

Investeerimispanga Suprema Securities juhatuse liige Sten Sumberg prognoosib, et isegi siis, kui Eesti börsifirmade tulemustes mitte midagi ei muutuks, kui isegi Eesti majanduses oleks täpselt tänane seis, oleks börsifirmade praegused aktsiahinnad Euroopa Liiduga liitumise tagajärjel tugevalt alahinnatud. Põhjus olevat selles, et praegu on Eesti idablokiriik, kus on kõrgema riski tõttu märksa soolasem diskontomäär kui Euroopa Liidu riikidest pärit firmadel. ?Eesti Telekomi diskontomäär on suurem kui Soneral, ehkki riskid on Soneral palju suuremad,? toob ta võrdluse.

Sumbergi hinnangul võiks Eesti firmade aktsiad olla palju kallimad. Näiteks Eesti Telekomi hind võiks olla Euroopa Liidus kuni 130 krooni praeguse alla 90 krooni asemel, Hansapank võiks maksta 260?270 krooni praeguse 220 krooni asemel. Paarikümneprotsendiline hinnatõus on Sumbergi sõnul sisse kodeeritud ka näiteks Merko ja Norma aktsiatesse. Ta lisab, et ehkki hindade ühtlustumisprotsess on juba alanud, pole see veel kaugeltki lõppenud.

Veidi mõõdukama seisukoha võtab Ühispanga analüüsiosakonna juhataja Sven Kunsing, kes leiab, et üleöö ei muutuks aktsiahindadega midagi, kui me ELiga liitume. ?Tähtis on hoopis see, et inimeste sissetulekud ja ka ettevõtete sissetulekud kasvavad, lõpuks aga kandub see kõik edasi kinnisvaraturule ning börsile,? leiab ta. ?Aga see kõik võtab aega ning seda aega ei mõõdeta kuudes, vaid aastates,? lausub Kunsing.