Kinnisvaraturg on ohtlik ja tegijate vastutus suur

Sobival hetkel kinnisvarasse investeerimine võib tuua paigutatud raha vaid paari aasta jooksul mitmekordselt tagasi. Siiski ei tasu luua illusioone, et kinnisvaraäri on lollikindel ning igavesti tulutootev.

Kinnisvaraäriga seotud inimesed võivad pajatada kümneid lugusid sellest, kuidas õigel ajal õigesse kohta investeerimisel on 100 000 kroonist saanud aastaga veerand miljonit, miljoni investeerinud inimene on teeninud kiirelt kaks või isegi kolm miljonit krooni.

Hindadega vähegi kursis olevad isikud teavad, et Lasnamäe korterite väärtus on kolme aastaga enam kui kahekordistunud. Paljud positiivsed teenimislood on pärit just Tallinna magalarajoonidest. Tihti on perekonnal olnud vaja uut elamispinda ning paari aasta pärast on hämmastusega avastatud, et korteri eest ollakse valmis maksma kunagisest ostuhinnast oluliselt rohkem.

Lisaks juhuslikult oma materiaalset olukorda parandanud inimeste kõrvale tekib iga päevaga üha rohkem selliseid, kes püüavad kinnisvaraturul mõtestatult raha teenida. Nagu ikka äris, kehtib ka kinnisvara puhul põhimõte: osta odavalt, müü kallilt.

Ja seda põhimõtet on kinnisvaraärimehed juba aastaid Eestiski edukalt silmas pidanud. Ostetakse sobivaimad investeerimisobjektid ning jäädakse ootama paremaid aegu, et need hiljem vaheltkasuga realiseerida. Sammuke edasi on soetatud objektide arendamine ning vaheltkasu lõikamine terviku müümisel. Ostetakse näiteks suur põllulapp, tehakse detailplaneering ning müüakse elamukrunte, vahel isegi terveid elamurajoone, kuhu majad juba peale ehitatud.

On palju ärimehi, kes kunagi alustasid üksikute maatükkide või korteritega hangeldamisega, praeguseks on aga muutunud omamoodi legendideks, kelle firmade pangaarvetel ootavad uusi äriprojekte sajad miljonid kroonid. Kõik tundub liiga ilus, et tõsi olla, ometi võtavad iga nädal kümned ja kümned kiire rikastumise lootuses jalge alla tee panga kinnisvara finantseerimisosakonda, näpus vigane äriplaan ning mõtetes miljonid kroonid, mis juba ette ära kulutatud.

1997. aasta börsibuumi ajal oli käibel fraas, et kui taksojuhid hakkavad börsile investeerima, tuleb turult välja astuda.

Praegu võiks tollase hoiatuslause ümber sõnastada järgmiselt: kui taksojuhid (loe: lihttöölised) hakkavad ostma endale uhiuusi kortereid, tuleb hoog maha võtta. Turg ei saa igavesti ühes tempos kasvada ning ühel päeval võib juhtuda see, mida keegi ei uskunud 1997. aastal börsi kohta. Kinnisvaraturg on täis ohte ning läbimõtlematu käitumine võib viia esialgu üksikud arendajad ja ostjad, hiljem aga terve turu olukorda, mille peale paljud parema meelega ei mõtleks. Vaadates kinnisvarahindade viimase viie aasta tõusugraafikuid, võib jääda petlik mulje, et tõus on igavene. Tegelikult räägib kiire kasvu aeglustumise poolt palju rohkem kui selle vastu. Esimene ja olulisim on ülelaenamise oht.

Liiga kiirelt on kasvanud nii Eesti eraisikute kui ka ettevõtete kinnisvara tagatisel võetud laenude jääk. Jagan pangaanalüütikute seisukohta, et praegu ei ole veel hullu lahti midagi, ent kui kasv sarnases tempos jätkub, siis aastaks 2004-2005 on olukord rohkem kui tõsine. Järgmine oluline tegur on intressitõus. Madal Euribori tase on peamine põhjus, miks pangad pakuvad eluasemelaenu isegi vähem kui 4-protsendilise aastaintressiga. Kui hoiatatud Euribori tõus ning seeläbi ka eraisikute ja äriühingute laenuintressid hakkavad tõusma, võivad paljude illusioonid kiirelt puruneda. Kolmandaks tuleb alati meeles pidada, et pisikese Eesti kinnisvaraturg ei ole kummist. Praegu on näiteks uute korterite puhul ligikaudseks nõudluse mahuks 2000-2500 ühikut aastas ning see on ka nii arendajate kui ostjate poolt enam-vähem täidetud.

On selge, et mõne enesetapjaliku kinnisvaraarendaja poolt ühe aasta jooksul rajatav 500 korteriga elamukvartal lööb segi mitte ainult selle arendaja enda plaanid, vaid moonutab tervet uute korterelamute turgu.

Uute elu- ja äriruumide rajamine ei ole halb. Tegu on loomuliku protsessiga ning arvestades meie küllalt vana elamufondi, on see tervitatav. Siiski on oluline, et iga kinnisvaraarendaja, kes loob uue küla, iga ostja, kes maksab tulevase kasumi lootuses vara eest 20 protsenti üle turuhinna, ja iga pangaametnik, kes otsustab laenusumma suuruse üle, annaks endale aru, et Eesti kinnisvaraturu tulevik on ka tema kätes.