Me alles hakkame ehitama

Kaks-kolm aastat räägitakse Eestis pidevalt ehitus- ja laenubuumist. Tundub, et mõned inimesed lähevad juba kraanade nägemisest hüsteeriasse. Sellisest meeleseisundist on raske aru saada.

Tõesti, aastane elamulaenu jääkide mahu kasv oli märtsis 2006. aasta lõikes 65%. Jah, palju mehi ehitab. Kuid vaadakem laiemat pilti. Eesti elamuehituse maht on alles jõudmas Euroopa tasemele ning selleks, et jõuaksime keskmiste eluruumi ruutmeetritega inimese kohta järele arenenud riikidele, kulub veel palju aktiivseid kinnisvara arendamise aastaid.

Eesti elamufond on 633 110 ühikut, millest pärast 1990. aastat on ehitatud või ehitamisel vaid 5%. 1971-1980 ehitati 13 500 elamuühikut aastas, seda võib nimetada buumiks. Tänane tase on alles 5000 ehk ehituse kasvuruumi on veel palju.

Kui Eestis on keskmiselt leibkonna kohta elamupinda 66 ruutmeetrit, siis Saksamaal on see arv 87 ja Ameerika Ühendriikides 174. Samas on kõigist arenenud riikidest just USAs sündivus kõrgeim ja pered suurimad. Küllap on see ka sellega seotud, et USAs elab oluliselt enam peresid kui Euroopas eramutes, kus on rohkem ruumi ja lastel õu, kus murul joosta.

Eesti elamuasemelaenude jäägi suhe SKPsse on ligi 30%, Rootsis on see 75%, USAs 77% ja Suurbritannias 85%. Uue korteri ruutmeetri hind võrreldes keskmise palgaga on Tallinnas 1,95, Helsingis on suhe 1,13. Ehk Tallinna turul on endiselt alapakkumine, mistõttu on ka hinnad suhteliselt kõrged.

Kinnisvaraga spekuleerimine ei ole normaalne, vaid pigem võrdlemisi lühikesele, erakordsele perioodile omane nähtus mis tahes kauba puhul. Samas ei ole õigustatud ka liigne paanika spekulantide pärast - nad täidavad turumajanduses olulist rolli, andes tootjaile varaseid signaale turu nõudlusest. Normaalne oleks, kui tulevikus kujuneks müügile orienteeritud väikeinvestoritest uute korterite rendileandjad, sest renditurg on Tallinnas väga väike. Arenenud riikides hõlmab rentimine üle kolmandiku kinnisvaraturust.

Buumi tunnet tekitab ehituse kontsentreerumine Harju maakonda. Kui 1993 ehitati 33% uutest eluruumidest Harjus (sh Tallinnas), siis 2005 juba 70%. Maal pole aastane uute elamupindade ehituse maht isegi 1% elamufondist. Analüüsi kujundamine kõhutunde järgi pole õigustatud. Hinnatõus võib tulevikus pidurduda, mitte niivõrd nõudluse vähenemise kui pakkumise kasvu tõttu. Aastast 2004 on välja antud üle kahe korra enam ehituslube, kui on kasutusse antud pinda. Peagi jõuavad need turule.

Kui tõenäoline on kriis Eestis? SEB Ühispanga analüütikul Hardo Pajulal on kindlasti õigus, et kriisi põhjused võivad olla väljaspool Eestit. Kuid 2002-2003 tõsine mõõn Lääne-Euroopas - eksporditurgudel - meie ekspordimahte ei puudutanud. Vastupidi, saamatute valitsuste tõttu pidi Euroopa Keskpank turgutama majandust madalamate intressidega.

1998. aastal toimunu tulemusel langes välisinvestorite usaldus arenevate turgude suhtes, devalveeriti rubla ja kukkus kokku üks meie eksporditurg. Kuid eksport kasvas 16% ja tööstustoodang 10%. Küll vähenesid 12% ehitusmahud ja püsis stabiilsena jaemüük. Seega oli kriis ennekõike psühholoogiline nähtus.

Kui ajame ise üksteist paanikasse ja hakkame "suure mulli lõhkemise" hüsteerias ebamõistlikult käituma, hajub majanduskasv tõepoolest kuudega, vaatamata tugevale ekspordile. Ja siis oleme ise endale õnnetuse kokku paanitsenud.