Kinnisvaramuinasjutt sai läbi

Viimaks hakkab Eesti kinnisvaraturg alluma üldistele majandusreeglitele - imesid enam ei juhtu ning hulljulged lõpetavad rüütliks löömise asemel korraliku kahjumiga.

Ajalehearhiivides tuhlates selgub, et kinnisvarakriise on taga aetud juba 10 aastat. Ometi on teadlikult välditud kriisi defineerimist. Ka siin pole seda mõtet tegema hakata, küll aga tasub veidi vaadelda, mis siis turul täpsemalt toimumas on.

Kinnisvaraturul on rasked ajad. Esiteks: intressid on tõusnud. Kunagisest 2protsendisest Euriborist on saanud ligi 4,7. Tarbijate ostujõud on seeläbi langenud ligi 30 protsenti. Praegu 30aastase tagasimaksegraafikuga miljon krooni laenates on kuumakse 5500 krooni. Paar aastat tagasi oleks sama kuumaksega saanud teenindada ligi 1,4 miljoni kroonist laenu. Tõsi, palgatõus taandab küll intressitõusu, kuid superkiiret kinnisvara hinnatõusu mitte.

Teiseks: pangad tulid tagasi mõistusele. Üks tuntud kommertspank andis vahepeal kolmandiku laenudest välja reegleid eirates. Tollal tegelikult laenukõlbmatud inimesed kvalifitseeruksid ilmselt alles praegu. Ehk karmi konkurentsi tingimustes vähendati müüginumbrite edendamise nimel jätkusuutlikku järelkasvu.

Kolmandaks: alatootmine on asendunud ületootmisega. Just objektide vähesus oli kurjajuur, mis turule õhu sisse puhus. Inimesed läksid sõgedaks, võtsid täpselt nii palju laenu, kui pangad neile parasjagu võimaldasid. Nad arvasid kindlalt teadvat, et kui kohe endale uut vara ei soetata, jäädakse tulevase hinnatõusu ja objektide vähesuse tõttu aastakümneiks vinduma vanasse kopitanud paneelmaja korterisse, samal ajal kui sõbrad ja sugulased uutes ridamajaboksides grilliõhtuid korraldavad.

Suures ostutuhinas hakkasid arendajad kiirelt siblima, igal mehel oli oma arendusprojekt. Nüüd saavad need kõik korraga valmis ja ostjaid kipub nappima. Pakkumiste arv võrreldes kahe aasta taguse ajaga on kolmekordistunud. Müüjad peavad hakkama harjumatul kombel omavahel konkureerima.

Seega pole ime, et turg kiratseb ja ostjaid napib. Tugevad arendajad näevad kurja vaeva, et vara planeeritud kasumiga müüa, õnneotsijad käivad aga pankades maksepikendust lunimas. Pangad ennustavad kümnete arendajate pankrotti. Pessimismilainet võimendab hätta jäänud spekulantide kisa, mis hirmutab ära ka korraliku pereisa, kes ei julge enam laenuvõtmisele mõeldagi.

Kuid mis on ikkagi turul halvasti? Muud polegi, kui paari aastaga kulutati ära kolme-nelja aasta ressursid. Veidi tuleb kosuda ja enam ei ole turuosalistel rumaluste tegemiseks ruumi. Õnneks pangad naljameestele enam laenu ei anna, vaid väga hästi kapitaliseeritud arendajaile laenatakse raha juurde. See tähendab, et praegu ehitatavad ning pakkumises olevad arendusprojektid jäävad tükiks ajaks viimasteks. Seega kahaneb pakkumises olevate objektide hulk iga päevaga ning me liigume stabiilselt tasakaalupunkti poole.

Kvalifitseeritud tööjõu puudus ja surve palkade kasvule kestab. Maksejõulist kontingenti lisandub jõudsalt. See seab piirid ka kardetud hinnalangusele. Lõviosas peaks see ka läbi olema. Enamik müüjaid on vajaliku langetamise ära teinud või vähemalt sellise otsuse vastu võtnud. Võrreldes aasta algusega, on hinnatase nihkunud enam kui kümnendiku allapoole. Ostjad on seda tajunud. Samuti on nad aru saanud, et lõpmatult hinnalangusele mängida pole mõtet - venitamise asemel on mõistlikum sobivale objektile jõukohane pakkumine teha.

Eesti kinnisvaraturg on selleks korraks põhjas ära käinud. Müüjate jaoks on muinasjutt läbi. Nende diktaat on lõppenud. Turul on algamas on uus ajastu, taktikepp on ostjate kätte nihkunud.