Kinnisvarainvesteeringud: kas ja kuidas väljuda?

Aeg kinnisvaraturul on halb. Millised on edasitegutsemise võimalused?

Turul liiguvad mõned müüdid. Üheks neist on 2009. aastast jõustuvad tulumaksuseaduse muudatused, mis püüavad maksustada likvideerimisjaotistena aktsionärile makstud kasumit. Kuna 2009. aastani pole jäänud just palju aega ja äriühingu likvideerimine võtab 8-9 kuud, on paljud Eesti ja välisinvestorid hakanud kibekiiresti kinnisvaraühinguid likvideerima, et likvideerimisjaotised saaks ikka tänavu välja maksta. Nüüd, kui maksumuudatused on vastu võetud ja asja seedimiseks natuke aega olnud, võib öelda, et igale mürgile on vastumürk ja ülepeakaela kiirustamine pole kasulik.

Teine müüt on, et Eestis pole REIT (real estate investment trust) võimalik. REIT on paljudes välisriikides lubatud ühinguvorm, mille uba on võimaldada väikeinvestoril kinnisvarainvesteeringutest samavõrra kasu saada kui mõnel suuremal investoril. Kui suured investorid suudavad kinnisvara omandada äriühingute kaudu, siis väiksemad peavad kinnisvarasse investeerima üldjuhul füüsilise isiku või väikeaktsionärina.

Füüsilise isiku üür ja müügitulu kinnisvarast on üldjuhul maksustatud tulumaksuga. Väikeaktsionär näeb oma raha enamasti alles pärast seda, kui riik on oma osa võtnud. Suurinvestor teenib aga kinnisvarast üüritulu ja kasu kinnisvara müügist ning saab seda oma suva kohaselt enda kontrollitavast kinnisvaraühingust (SPVst) edasi investeerida ilma tulumaksukuluta.

Alates 2007. aastast on teoreetiliselt võimalik ja alates sellest aastast ka mõnel juhul lausa mõistlik investeerida kinnisvarasse lepingulise kinnisvarafondi kaudu. Lepinguline kinnisvarafond on fondivalitseja (milleks saab olla nõuetele vastav aktsiaselts) valitsetav varakogum, mille kohta on fondivalitseja välja andnud osakud. Osakuomanike kõige olulisem õigus on saada fondi lõpetamisel proportsionaalne osa fondi varast. Sisuliselt kuulub fondi vara osakuomanikele. Fondivalitseja suhtes teeb järelevalvet finantsinspektsioon ja mõnel juhtumil ka mõni krediidiasutus, mis teeb fondi kaudu investeerimise suhteliselt turvaliseks.

Meie jaoks on oluline, et lepingulise fondi kaudu kinnisvarasse investeerimisel on üldjuhul samad maksutagajärjed kui investeerimisel REITi-sarnase struktuuri kaudu: kinnisvara üüritulu ja kasu kinnisvara müügist ei tekita investorile ega fondile maksukohustust ning väljamaksed lepingulisest fondist on maksustatavad ainult investori tasandil. Tulumaksukohustus tekib vaid väljamaksete korral fondist investorile või osakute kasuga müügist investori poolt. Kui investoriks on Eesti juriidiline isik, ei teki maksukohustust ka väljamaksetest fondist ega osakute müügist, st lepinguline investeerimisfond on mõeldud väikestele, aga sobib ka suurtele.

Mitteresidendist investor maksab tulumaksu kinnisvarafondi osaku võõrandamisel, kui talle kuulus võõrandamise fondi osakutest kümme või rohkem protsenti. Sarnaselt REITiga saavad mitteresidendid Eesti kinnisvarasse peaaegu et maksuimmuunselt investeerida ja Eesti residendist väikeinvestorid saavad fondide kaudu investeerida suurematesse ja eeldatavasti parema või turvalisema tootlusega investeerimisobjektidesse.

Ülaltoodu kehtib ühe väikese mööndusega: kui lepinguline fond investeerib kinnisvaraühingu (SPV) kaudu, peab fondile kuuluv SPV maksma tulumaksu jaotatud dividendidelt, mis kaotab ülaltoodud maksueelise.

Kui krediidiasutused raha ei anna, on ettevõtjad ikka raha võlakirjaemissiooniga kaasanud. Tavalisele võlakirjaemissioonile lisaks peaks kaaluma hüpoteegiga tagatud võlakirjaemissiooni tugevama närvikavaga investoritele, vahetusvõlakirjade emissiooni, riskikapitali kaasamist jms.

Vahepealsetel aegadel oli riskikapitalil vähem tööd, kuid nüüd on riskikapital turul tagasi. Riskiinvestorid on pankadega võrreldes oluliselt paindlikumad ja suudavad pakkuda märkimisväärset osa kapitalist kas teise järjekoha hüpoteegi, muude tagatiste, SPV aktsiate või hoopis ilma tagatisteta.

Paljud kinnisvaraomanikud on kuulnud kinnisvaraderivatiividest (KVD). KVDd peetakse derivatiivi ostjale kõige lihtsamaks viisiks teha kinnisvarainvesteeringut, kuna notaris pole vaja käia ja riigilõivu pole vaja maksta.

Arvestades Eesti kinnisvaraturu kasvupotentsiaali pikas perspektiivis ja vähest kinnivara likviidsust, võiks Eesti KVD olla palju huvitavam toode kui kinnisvara ise. Kõik KVDd põhinevad usaldusväärsel kinnisvarahinna indeksil: Suurbritannia-suurusel turul on kaks sellist indeksit, mida KVDdes kasutatakse. Ei tea, kui reaalne on Eestis kunagi sellist indeksit luua ja ülal pidada, lähiajal seda kindlasti ei juhtu.

Võib-olla oleks see võimalik, kui meil oleks piisavalt kinnisvarafonde, mis avaldaks peale fondi puhasväärtuse regulaarselt varade turuväärtust objektide kaupa. Võib-olla on sellise indeksi arvutamine reaalsem elamispinna osas, kus tehingute arv suurem. Platoni ideaalses riigis tegeleks sellise indeksi regulaarse ja kiire avaldamisega statistikaamet.

Arvestades meie riigi IT-võimekust ja notarite karvast kätt igas tehingus ei tohiks see ju midagi ületamatut olla? Seniks aga jäävad kinnisvaraderivatiivid kahjuks suurematele turgudele.