Rootsi kinnisvara ähvardab hinnalangus

Nii arvab di.se kommentaaris Rootsi selle aasta parimate majandusajakirjanike tippu kuuluv Dagens Industri analüütik Gunnar Örn.

Rahvusvahelise Valuutafondi (IMF) riikide võrdlusest selgub, et keskmise Rootsi elumaja hind peab langema üle 15%, et normaalsele tasemele jõuda.

Väikemajade hinnaarengud ei ole Rootsis viimased kümme aastat olnud nii tormilised kui Iirimaal või Suurbritannias, küll aga on need võrreldavad Taani ja Hispaaniaga.

Pärast viimase aja hinnalangust ei ole IMFi analüüsi hinnangul USAs majad enam nii ülehinnatud kui Rootsis. Mis ühe jaoks aga on kallis, on teise jaoks odav, sõltuvalt sellest, mida hinnatakse.

IMFiga sarnase uuringu on varem teinud ka Rootsi keskpank. Nende analüüsist tuli välja, et mingit mulli Rootsi eluasemeturul ei ole ning et hinnad on põhjendatavad madalate intresside, suurenevate sissetulekute ja vähese uusehitiste arvuga. Riksbankeni analüüs aga on juba kolm aastat vana, valuutafondi oma sai valmis alles sel aastal. Seega on viimane tunduvalt huvitavam.

IMF uuris tegelikke hinnaarenguid mitmes liikmesriigis aastatel 1997-2007. Seejärel koostati aga mudel sellest, millised hinnad peaksid olema, arvestades selliseid fundamentaalseid näitajaid nagu majapidamiste sissetulekud, pika- ja lühiajalised intressimäärad, laenukasv, börsi tulemused ja rahvastiku juurdekasv.

Tulemused näitavad, et majade hinnad on mitmel pool kasvanud palju enam kui need näitajad tõusta lubaksid.

Kõige rohkem on hinnad põhjendamatult tõusnud Iirimaal, Hollandis ja Suurbritannias. Seal on hindadel IMFi andmete kohaselt 30% langusruumi, et õiglasele tasemele jõuda. Norras on hinnad 20% liiga kõrged, Rootsis aga 15%. USA praeguses seisus on sama näitaja 10%.

„Põhjendamata hinnatõus võib peegeldada selliseid asjaolusid, mis mudelis ei kajastu – näiteks makromajanduslik volatiilsus, perekondlikud muutused või sisemigratsioon –, kuid seda võib tõlgendada ka kui puhast ülehindamist,“ oli raportis kirjas.

Mis siis võib Rootsi kinnisvarahindadega mõne aasta jooksul juhtuda?

Kõrgemad intressimäärad ei meeldi ei omanikele ega ka ehitajatele. Rootsi eluasemeturg on IMFi analüütikute hinnangul väga intressitundlik. Nende arvutuste kohaselt langevad kinnisvara hinnad 1 protsendipunkti võrra kõrgema intressimäära pärast 2 protsenti, ehitusmahud aga vähenevad ligi 5 protsenti.

Keskpanga intressitõstmine on juba mõju avaldamas. Statistika näitab, et majade hinnakasv on pidurdunud ja uute hoonete ehitusmahud langevad. Samal ajal kasvab müümata vara hulk.

Kui Riksbanken täna veel intressimäära tõstab, mida enamik usub, rabab see kinnisvaraturgu veelgi. Samuti mõjub turule halvasti Stockholmi börsil toimuv langus. Kui rootslaste aktsiaportfellide väärtused vähenevad, siis on neil raskem kalleid eluasemeid soetada.

Suuremad sissetulekud mõjutavad hindu teises suunas. Praegu tõusevad Rootsis palgad 4% aastas. Samas räägib rahandusminister Anders Borg suurtest maksualandustest, mis peaks rahva rahakotti veelgi rohkem vaba raha jätma.

Osa sellest sööb ära kasvav inflatsioon, kuid ka seda arvestades, peaks inimeste ostujõud kasvama.

Sellele vaatamata ei anna tarbijate kindlustunde indikaator häid märke. Inimeste meelsus on sarnane 90ndate algusega, mil Rootsit majanduslangus tabas. Seetõttu on uusehitiste tellimuste arv langenud ja pakkumisi tehakse ettevaatlikumalt.