Elulooraamatus peitub tõde hoone kohta

Oluliseks materjaliks kodu ostul on kinnistu ja hoone pass ehk maja elulooraamat, mis pole küll seadusega nõutav, aga väga vajalik, kuna annab hoonest kompaktse ülevaate. Kinnistu ja hoone passis on dokumenteeritud kogu hoone ajalugu alates projektist kuni pisemate ümberehitusteni välja. Selles on kirjas alates kinnisvara põhiandmetest kuni tehtud ümberehituste, remont- ja hooldustöödeni ning see annab ülevaate energia-, vee- ja muude kulude kohta kuude lõikes.

See on kinnisvara elulugu, mida kirjutatakse järjepidevalt paralleelselt sündmustega, mitte aga tagantjärele. See ei ole üksnes hooldust, haldamist ja ekspluatatsiooni fikseeriv dokumentide kogum, vaid sinna kogutakse, süstematiseeritakse ja talletatakse kogu saadaolev konkreetselt elamut puudutav informatsioon alates selle rajamisest kuni hoone lammutamiseni välja.

Maja ajalugu ühes kohas. Passis kajastub kinnistu seisundi hindamise metoodika, plaaniliste hooldusülesannete täitmine ja hoonele püstitatud eesmärkide täitmine ning vajaliku teabe haldamine ja säilitamine. See aitab planeerida hoolduskorraldust, kapitaalremonti, rekonstrueerimist. "Hoone pass on äärmiselt tänuväärne dokument, mis annab korrektse täitmise korral võimaluse kontrollida hoonega seotud infot," sõnab Pindi Kinnisvarahalduse atesteeritud vanemhaldur Heliis Anto. "Olgu selleks siis tehtud remont- või hooldustööd või hoonega seotud kulud ning tulud."

Vajalik info kõigile. Kinnistu ja hoone pass peaks olema nii eramutel, korteritel kui ka suurehitistel. See annab adekvaatse ülevaate kinnisvara seisukorrast ja vajalike tööde mahukusest. Nii on olemas süstematiseeritud ülevaade iga korteri piires toimuvast ja lepingutest saab kiirelt järele vaadata ka varasematel aastatel tehtud kulutused. Uusehitiste puhul on kinnistu ja hoone passi aluseks korralik ehituse täitedokumentatsioon.

Kinnisvaraekspert OÜ juhatuse liige Aivar Roosik ütles, et oma tegevuses, sh haldusteenuse osutamisel, puutuvad nad kokku kolme tüüpi materjaliga hoonete ja kinnistute kohta. "Uute kortermajade korterite müügil saab iga korteriomanik ehitaja-arendaja kokku pandud nn korteriomaniku kausta, mis sisaldab korterelamu ja korteri üldinfot, erinevaid tehniliste seadmete kirjeldusi, kasutus- ja hooldusjuhendeid ning passe," selgitas Roosik. Roosik ütles, et hoone ekspulateerimise käigus tuleb sageli ette olukordi, kus üht või teist asjaolu on vaja täpsustada või kontrollida kas maja ehitusprojektilt, ehitus- või kasutusloalt või mõnelt muult dokumendilt. Maja võõrandamisel on oluline, et ostja saaks tutvuda kõigi oluliste ehitusega seotud dokumentidega, et ei tekiks hilisemaid vaidlusi ostetava maja või korteri lepingutingimustele vastavuses.

Ostust sõltub ka dokumentide iseloom ja hulk. Korterit ostes on vaja oluliselt vähem dokumente kui maja ostes.

Lihtsustab müügiprotsessi. Kinnistu ja hoone passi koostab kinnisvara või ehitusala spetsialist, ehitusprojektijuht, projekteerija, arendaja, arhitekt või järelevalveinspektor. Hiljem saab selle täitmisega hakkama ka maja omanik, hooldaja või haldaja. Korterelamute puhul täidab passi haldus- või hooldusfirma. Haldaja hoida ja korraldada on elamu ja kinnistu põhidokumentatsioon. Omandiõiguse ulatus ja mõtteliste osade kasutamise kord on enamasti kokku lepitud notariaalses müügilepingus ja selle lisades.

Hooldusraamat peab asuma kindlas ja kättesaadavas kohas, tavaliselt on see omaniku käes. Kuigi selle täitmisele kulub palju aega ja vaeva, tagab see andmetekogum majaomanikele, halduritele ja hooldajatele rahulolu ja seab alused, millele oma edaspidises tegevuses tugineda.

"Korralikult täidetud hoone pass on vara müügiprotessi korral ning ka omamise ajal konkurentsieelis, mis võimaldab objektiivselt kaardistada hoone elujõulisust ning suunata vajaminevad investeeringud täpselt õigetesse toimingutesse," selgitas Anto.

Lisaks kinnistu ja hoone passile on veel teisigi olulisi dokumente, mille olemasolu peaks kontrollima. Poolelioleva maja puhul peaks olema projekt ja ehitusluba, valmismaja puhul vastuvõtuakt, veevarustuse, kanalisatsiooni, keskkütte, soojus-, gaasi- ja elektrivarustuse õuevõrkude teostusjoonised ja liitumislepingud, uusehitise puhul ehitise täitedokumentatsioon. Tagastatud majade puhul on olemas ka vanad passid. Kinnisasja ostes peaks kaasa saama ka ehituslepingu, ehitise passi, haldusdokumendid jne.

Maja ja krundi ostu puhul on olulised katastriüksuse plaan koos piiripunktide koordinaatide ja kinnistu täpse pindalaga ning piiriprotokoll. Maja ja muude hoonete puhul on olulised ehitus- ja kasutusluba ning maja ehitamisega või ka renoveerimisega seotud projektdokumentatsioon.

Lepinguid tuleb uuendada. Liitumislepingud on uute majade puhul reeglina sõlminud ehitaja-arendaja, kuid järelturu puhul tuleb igal uuel omanikul ise vastavate teenusepakkujatega lepingud uuesti sõlmida.

Samas ei ole seadusega sätestatud, millised dokumendid tuleb kinnistu müügil ostjale üle anda. "Küll on aga võlaõigusseaduses sätestatud, et müüja peab andma üle kogu talle teada oleva informatsiooni, mis tal müüdava asja kohta olemas on," ütles Kinnisvaraekspert OÜ juhatuse liige Aivar Roosik. "Küsimus on selles, mis tal olemas on ja kes selle on kokku pannud. Kes on ise ehitanud ja oma dokumendid vastavalt kokku kogunud, kellele aga on ehitaja ehitanud ja vastava dokumentatsiooni üle andnud."

Liig palju infot segab. Roosik tõdes, et tegelikkuses on olukord selline, kus ülalkirjeldatud mahus dokumente ei ole enamasti kellelgi. "Tavaliselt on olemas ja antakse kaasa ehitusega seotud kõige olulisemad põhidokumendid: ehitusluba, ehitusprojekt, elektri, vee- ja gaasiprojektid ning kasutusluba ja katastriüksuse plaan. Erinevatel aegadel, erinevate ehitajate ehitatud majade kohta on ka dokumentatsioon erinev.

"Lähtuda tuleks põhimõttest, et infot peab olema nii palju kui vajalik ja nii vähe kui võimalik, sest vastasel juhul kaldume liigsesse bürokraatiasse," selgitab ta.