Arendajad kavaldavad ehituslubadega

TTÜ hoonete energiatõhususe ja sisekliima professor Jarek Kurnitski ei näe, et vähem kui kahe aasta pärast kehtima hakkavat liginullenergia nõuet saaks süüdistada praegu ehitusbuumi tekitamises. Küll aga suurendab see ehituslubade väljavõtmist, sest enne 2020. aastat võetud ehituslubadele A-energiaklassi nõue veel ei kehti. Tegelik ehitusmaht vastab tema sõnul ikkagi sellele, mida arendajad suudavad maha müüa ja mille jaoks on turul nõudlus olemas.

„Need ehitusload pannakse lihtsalt lauasahtlisse ja vaadatakse, millal siis ehitama hakata,“ rääkis Kurnitski. Nii saab ka pärast uue nõude kehtima hakkamist mõnda aega ehitada vanade energianõuete alusel.

Nagu suhkru varumine enne suhkru hinna tõusu

Kinnisvaraarendaja Endover Kinnisvara juht Robert Laud ütles, et tõenäoliselt taotlevad nad enne uue nõude tulekut ehituslube ette. Meeletut lisapingutust nad selleks tema sõnul ilmselt siiski ei tee. “Ehitada valmis üle oma vajaduse ei tundu ka väga mõistlik tegevus. Pigem kui õnnestub mõni ehitusluba ära taotleda, et selle järgi siis ehitada. See on natuke nagu suhkru varumisega enne suhkru hinna tõusu. Või nagu enne aktsiisi tõusmist ostetakse alkoholi lattu. Natuke toimib siin sama efekt. Sul on laovaru lihtsalt madalama hinnaga,“ rääkis Laud ja tõdes, et tema arvates toimub see turul laiemalt.

Laud ütles, et teatud rütmimuutus tuleb turule kindlasti. Esiteks püütakse mingil määral ette ehitada ja siis hakatakse ootama, millal kallimat lahendust teha või turule tuua. „Siis tekib ilmselt selline huvitav situatsioon turule, et kuidas kujuneb konkurents nende vahel, kellel enam laokaupa ei ole ja kes peavad uue tootega turule tulema, versus siis need, kellel on veel vana ja soodsamat laokaupa. Tõenäoliselt võivad siin paar üleminekuaastat selles mõttes põnevad olla.“ Ta lisas, et arenduste ajatamisest saab paari aasta jooksul oluline taktikaline küsimus.

Merko Ehituse juhatuse liige Jaan Mäe sõnul tekitab majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi sätestatud ajaline tärmin, et pärast 2019. aastat ei tohi madalama energiaklassiga hooneid ehitada, arendajate, tellijate ja ehitajate seas soovi saada kiiremas korras kätte ehitusload enne tähtaja saabumist kavandatavatele hoonetele. “See soov omakorda koormab projekteerimisettevõtteid ja ka kohalike omavalitsuste ametnikke,“ ütles Mäe määruse mõju kohta.

Mäe sõnul on neil kavandamisel mitu suurt korterite arendusprojekti ja nad püüavad saada neile mõistlikus tempos ka ehitusloa, kuid ajaliselt piiripealsete projektide puhul arvestavad nad juba uute nõuetega. Tema hinnangul tõuseb projekteerimisfirmade töömaht, aga ehitamise buumi ta siiski ei usu. „Ehitada tasub ikka nii palju, kui turul on nõudlust. Kui nõudlus väheneb, siis ka ehitamine peatub, küll teatava inertsiga.“

Tallinna linnaplaneerimise ameti ehitusosakonna juhataja Helvi Kork ütles, et üldiselt ei ole tunda, et praegu esitataks ehitusprojekte menetlusse eesmärgiga saada ehitusluba enne uute nõuete kehtima hakkamist. „Ilmselt seisab see aeg veel ees," tõdes ta. Kork märkis, et tänavu esimeses kvartalis võttis amet menetlusse 452 uut ehitusprojekti ning väljastas 476 luba. Eelmisel aastal samal ajal võtsid nad menetlusse mõnevõrra rohkem projekte – 484.

Kork lisas, et väga palju uute nõuete asjus ametisse ei pöörduta. Kui pöördutakse, siis sellepärast, et tuntakse muret, kas ja millise ajani saab ehitusluba hoonele, mis ei vasta liginullenergia nõuetele.

"Keegi ei tea, kuidas turg kallinemise vastu võtab“

Mäe nentis, et liginullenergia nõudele üleminek tekitab vastuolulisi emotsioone. „Ühelt poolt on kaugem eesmärk õige, aga teisalt on selge, et liginullenergia ehk A-energiaklassi nõuetele üleminek toob kaasa ehitushinna mõningase tõusu. See omakorda tingib kinnisvarahindade tõusu ning me keegi ei tea täna, kuidas turg kallinemise vastu võtab.“

Merko Ehituse arvutuste kohaselt jääb ehitushinna tõus vahemikku 25–50 eurot ruutmeetri kohta. Mäe tõdes, et kui arendaja soovib säilitada senisega sama kasumlikkust, peaks kinnisvara hind ruutmeetri kohta tõusma orienteeruvalt 35–75 eurot. Merko on juba mitu aastat projekteerinud ja ehitanud oma korteriarendusi B-energiaklassi nõuete järgi, 2013. aastal valmis neil katsetusena ka üks A-energiaklassi kortermaja.

Kinnisvaraarendaja Liven Kinnisvara partner Andres Aavik hindas, et nende jaoks kasvavad kulud B-energiaklassilt A-energiaklassile üleminekuga kuni 10 protsenti. Praegu menetlevates ehituslubades nad juba arvestavad liginullenergia nõuetega. „Jätkame arendamist väljakujunenud kiires tempos,“ sõnas ta ehituslubade taotlemise kohta enne uuele nõudele üleminekut.

Ka Kaamos Kinnisvara juht Priit Uustulnd ütles, et arendamine püsib samas tempos ja ehituslube ette ära võtma nad ei hakka. Tema sõnul ei näe nad uute nõuete tulekuga seoses buumi, sest ehitamises ja projekteerimises juba on nii-öelda buum. „Meie arvame, et ehitushindade jätkuva niivõrd agressiivse kasvu tulemusel võidakse pigem veelgi rohkem projekte paremat aega ootama panna,“ tõdes ta.

Uustulndi hinnangul on turul praegu väga palju müra ja mõtteavaldusi selle kohta, mis saama hakkab. Ta usub aga, et aktiivsed turuosalised on teema enda jaoks selgeks teinud või tegelevad sellega ja on sellest tulenevalt ka strateegiat kujundamas. Nemad alustavad uute nõuete järgi projekteerimist kõige hiljem järgmise aasta juunis.

Emotsiooni on ülearu

Kurnitski rääkis, et liginullenergiamajade näidisprojektide juhendite tegemisse olid kaasatud ka ehitusettevõtted, arendajad, arhitektid ja projekteerijad, mistõttu on teatud arv ettevõtteid muudatustest teadlikud. Suurem osa aga alles tutvub nende materjalidega. On ka neid, kes otse TTÜst küsivad, kuidas mingile asjale läheneda tuleks või kust infot saab. Tema sõnul on tekkinud suur huvi. „Avalikkuse emotsiooni on rohkem kui tegijatel objektiivset muret,“ ütles ta.

Tema sõnul ei tugine avalikkuses levivad mured tihtipeale faktidele. Näiteks väide, et liginullenergiamajad on mürgised ja rikuvad tervist. Tegelikult parandatakse nendes hoonetes sisekliimat ja energiatõhusust samal ajal. Hea ventilatsioon on läbi proovitud juba KredExi toetusega renoveerimisel. Liginullenergiamajad on ka hästi soojustatud. Ta lisas, et korterelamutest on teada, et pärast soojustagastusega ventilatsiooni paigaldamist kadusid puuduliku ventilatsiooni probleemid, korterid enam ei hallita ja elanikud on rahul.

Samuti on räägitud sellest, et ehitus kolib Lätti, sest Eestis ehitamine läheb liiga kalliks. „Ka seda numbrid ei kinnita. Numbrid kinnitavad, et see läheb kallimaks mõnikümmend eurot ruutmeetri kohta, mis on mõõdukas kallinemine. Ja see maksab ennast järgnevatel aastatel energia kokkuhoiuga tagasi. Kindlasti tekitavad sellised muudatused emotsioone ja ilmselt on ka nimi liginullenergia natuke inimesi hirmutav,“ sõnas ta.

Tuleb varakult projekteerida

Kurnitski nägemuse järgi on energianõuetest tulenev peamine muutus ehitusturul see, et uusi maju tuleb kavandada ja ehitada praegusega võrreldes hoolikamalt. Kurnitski sõnul tähendab see seda, et arendajad peavad hakkama aegsasti projekteerima. „Nad peavad arvestama sellega, et 2019. aasta alguses tuleb hakata hooneid juba liginullenergiahoonena projekteerima, sest projekteerimine võtab üle poole aasta ja kui ehitusluba tuleb aastal 2020, peab see olema juba liginullenergiahoone projekt. Nad peavad aegsasti sellega tegelema hakkama, et muudatusteks valmis olla. Ja ega siin palju aega ei ole.“

Kurnitski tõdes, et peamine väljakutse ongi selles, kuidas arhitektid ja projekteerijad hakkama saavad. Samuti selles, kuidas suudavad tellijad tellida projekte nii, et hea energiatõhusus saavutatakse soodsa maksumusega. „Kogemust on veel vähe, parema hoone projekteerimine võtab kindlasti rohkem aega ja ka projekteerimisse tuleb natuke rohkem panustada. Kui seda ei tehta, siis võib energiatõhusus tulla kallilt. See on ilmselt kõige suurem tehniline väljakutse. Ja et sellega hakkama saada, tuleks aegsasti harjutama hakata," ütles ta ja soovitas tutvuda näidisprojektidega KredExi kodulehel.

Kurnitski märkis, et liginullenergiahooned on küll käsu korras tehtav asi, kuid tegemist on niinimetatud targa regulatsiooniga, mis jätab kõik tehnilised lahendused tegija ehk ehitaja valida. Sisuliselt on riik küsinud lõpptulemust ehk energiatõhususarvu, sisekliimat ja turvalisust, aga kuidas selleni jõuda, on tellija, projekteerija ja ehitaja otsustada. „On loodud kõik võimalused ehitada nii hästi ja soodsalt kui võimalik,“ ütles ta.