Üürimajade rajamine jäägu erasektorile

Turumajanduses on riigil põhjust sekkuda majandusse juhul, kui turg ei suuda rahuldavalt toimida ehk eksisteerib turutõrge. Seega peab kõigepealt olema teadmine, et turg ei tööta rahuldavalt. Tihtipeale avastatakse probleem tagajärjena (nt joogivesi pole joodav) ja seejärel selgitatakse välja, mis selle põhjustab (nt tootmisreostus). Probleemi lahendamiseks tuleb valida sobiv meetod – see võib olla vajadus kehtestada mingid reeglid, maksud, trahvid või midagi muud, valik sõltub väga palju konkreetsest ühiskonnast.

Majandusminister on taas välja tulnud ideega, et riik peaks aktiivselt üüriturule sekkuma ja hakkama üürikortereid ehitama. Sealjuures on jäetud vastuseta hulk küsimusi. Kas Eesti üüriturul on probleeme? Millised need probleemid on? Kuidas neid oleks kõige otstarbekam lahendada? Neile küsimustele ei ole üheseid ja selgeid vastuseid, sest seda teemat pole põhjalikult analüüsitud. Tegelikult pole seda teemat üldse analüüsitud.

See, et üks või teine inimene võib nimetada asju, mis tema arvates on üüriturul valesti, ei tähenda, et on olemas analüüs. Praegu on tegemist mõnede inimeste ja huvigruppide subjektiivsete arvamustega selle kohta, mis on valesti ja kuidas nende subjektiivse ja – tuleb ka ausalt tunnistada – vahel ka erapooliku arvamuse kohaselt tuleks käituda. Veelgi enam, nii mõnelgi juhul võib kahtlustada, et huvi konkreetse lahenduse vastu on see, mille põhjal on otsitud probleem. Ehk siis asi on täiesti pea peale keeratud.

Aga jätaks kahtlustused kõvale. Minagi võin loetleda asju, mis tõenäoliselt ei ole üüriturul korras, kuid ma ei julgeks pakkuda lahendusi teadmata, kas minu kahtlustustel on alust, ning teadmata, miks need võimalikud probleemid eksisteerivad. Väga lühidalt öeldes on üüriturg Eestis väike ja toimib valdavalt poollegaalselt.

Turu väiksus ei pruugi iseenesest olla probleem – võib-olla polegi selleks vajadust? Võiks ju eeldada, et kui oleks olemas nõudlus, et siis tekib ka pakkumine. Tegelikult nii ongi – Eestis on üüriturg Tallinnas ja Tartus ning hooajalisest turust võib rääkida ka mõnes puhkepiirkonnas, kuid mujal seda pole, sest nõudlust ei ole. Tihtipeale on probleem hoopis vastupidine – on elamispinnad, kuid pole elanikke. Väikeasulates, kus üürihuvilisi võib aastas olla 1-2 või vähemgi, ei saa mitte mingil viisil turgu tekitada.

Majanduslikust loogikast tulenevalt võiks seega riik üürimaju ehitada Tallinna ja Tartusse. Aga miks just riik? Miks mitte erasektor? Mis neid selles takistab? Võib olla piisaks teatud regulatsioonide – aga ka täpselt milliste, seda tuleks analüüsiga selgeks teha – muutmisest.

Veelgi enam, kui nüüd oletada, et riik ehitabki Tallinnasse mõned üürimajad ning ei jaga neid nii lahkelt välja, kui seda tegi Tallinna linn, siis rikub see kindlasti eksisteerivat tasakaalu üüriturul. Ehk hinnad langeksid. Kas praegusest madalamad hinnad oleksid sobivad üürileandjale ehk siis riigile? Üürilevõtjale küll, aga kas riik peaks ikka tegelema majanduslikult mittemõistliku, isegi kahjumliku tegevusega? Kas riik ikka peab maksumaksja raha eest soodustingimustega kortereid pakkuma? Kuna ilmselt tekkiks sellisel juhul nende odavamate korterite vastu suurem huvi, siis peaks tegema ka valiku, kes neid odavamaid kortereid saaks üürida. See oleks aga juba väga hea pinnas korruptsiooniks.

Üürituru poollegaalsus väljendub selles, et isegi kui sõlmitakse korrektne üürileping, ei deklareerita saadud tulu maksuametile. Muidugi võib väita, et üürileandjad on lihtsalt maksupetturid, kuid ilmselt on tegelikud põhjused mitmekesisemad. Näiteks tulu väiksus, kulude mahaarvamise võimatus, aruandluse keerukus jmt. Ka need küsimused tuleks lahendada seadusandlikult.

Kuigi enamik Eesti elanikest elab ja eelistab elamist isiklikul elamispinnal, on selliseid inimesi, kes on tõenäoliselt huvitatud üürikorteris elamisest. Need on noored, alles iseseisva elu alustajad; inimesed, kes ei suuda oma tulude väiksuse tõttu endale korterit osta; inimesed, kes alles koguvad raha korteri ostmiseks, ning lõpuks ka inimesed, kes erinevatel põhjustel lihtsalt ei soovigi kinnisvara omada. Kuid praegu ei tea keegi, kui palju on neid potentsiaalseid üürijaid on ning millised on nende hinnataluvuse tasemed. Me ei tea sedagi täpselt, millised on need probleemid, millega üüripinda otsivad või üürileandjad täpsemalt kokku puutuvad. Me võime üksnes oletada, et asjad on seotud lepingute pikkuse ning omanike-üürnike kohustuste ja õigustega.

Mul ei ole midagi selle vastu, et Eestis oleks üürimaju rohkem, kuid see peaks olema ikkagi eelkõige erasektori teha. Riigi roll võiks olla tasakaalustatud reeglistiku kehtestamises, kuid sedagi alles siis, kui on selgeks tehtud, millised täpsemalt on need üürituru probleemid ja kuidas neid konkreetseid probleeme oleks kõige otstarbekam lahendada. Teiste riikide kogemus võib olla kasulik, kuid nende pimesi kopeerimine ei ole õige. See on tegelikult vastutustundetu, sest Eesti reaalsusest selge pilt puudub ja Eesti probleemid ja olud ei ole kindlasti samad mis Soomes või Rootsis.