II pensionisammas toeks eluaseme ostmisele

Kui hinnata inimeste kulusid, siis kindlasti ühe suurema artikli moodustavad eluasemega seotud kulud, ennekõike üür. Eesti kinnisvaraportaalides natuke ringi vaadates nähtub, et üürihinnad ei ole kasvanud mitte lakke, vaid juba laest läbi. Hinnanguline aastane investeeringu tootlus (ROI) on üürikorterite puhul ligikaudu 10 protsenti – seda ei saavuta paljud investorid isegi aktsiaturgudel.

Samas oleks sarnaste parameetritega eluaseme soetamise puhul laenumakse ligikaudu kaks korda üürist väiksem. See oleks kindlasti suurem sääst üksikisikule, kui 10 eurot kõrgem maksuvaba tulu piirmäär.

Miks on üürihinnad kõrged? Ilmselgelt on tegu nõudluse ja pakkumise suhtega, kus üürikorterite järele on just noorte seas suur nõudlus. Samas võiks küsida, miks siis noored ei osta endale eluaset, kui see on märksa odavam.

Põhjust ei ole vaja aga kaugelt otsida. Enamjaolt jääb eluaseme soetamine 10protsendilise omakapitali nõude täitmise taha, sest sellist summat on keeruline kohe välja käia. Siinkohal peaks mõtlema, kuidas riik suudaks parendada omafinantseeringu nõude tingimusi. Lahenduseks olekski variant, kus osa üksikisiku isikustatud maksude ja maksetega kaetakse ära ka eluasemelaenu 10protsendilise omafinantseeringu nõue.

Kindlasti on oluline, et pank ei peaks võtma enda kanda kodulaenuga seotud krediidi- ja tururiski. Krediidiriski maandamiseks jääks soetatav eluase panga kasuks hüpoteegiks. Hüpoteegi all oleva eluaseme tururiski maandamine võiks aga tehniliselt välja näha selliselt, et II pensionsamba vahendeid kasutatakse pandina 10protsendilise algkapitali nõude katmiseks.

Lihtne näide. Kui Matil on omakapitali nõude katmiseks tarvis 8000 eurot, kuid II pensionisamba vahendeid on kogutud ainult 4000 euro väärtuses, siis Matil on algfinantseeringu katteks tarvis koguda lisaks ainult 4000 eurot. Või siis loetakse algfinantseeringu nõue ikkagi täidetuks (ilma lisainvesteeringuta) ning juhul:

a) Kui Mati peaks esimesel aastal maksetega hätta jääma, siis pank realiseerib Mati korteri esialgse turuväärtusega ja sellisel juhul vabastatakse II pensionisamba maksed pandinõude alt. Kui aga korter realiseeritakse turuväärtusest odavamalt, näiteks 72 000 euro eest, siis on pangal õigus 4000 euro väärtuses Mati II pensionisamba maksetele ning samuti tema tulevastele II pensionisamba maksetele samuti 4000 euro väärtuses (panditud on ka tulevased maksunõuded).

b) Kui Mati eluasemelaenu tagasimaksete summa ületab näiteks kolmandal aastal 8000 euro piiri, vabastatakse tema II pensionisamba maksed pandinõudest ja tururiski katteks jääbki pangale juba kogunenud 8000 eurot laenu tagasimakseid. Samuti jääks kehtima eluasemelaenuga seotud tüüptingimused, näiteks eluaseme turuväärtuse ümberhindamisel võib vabastada II penisonisamba hüpoteegi alt.

Kindlasti pole eeltoodud lahendus kivist, vaid pigem lihtsustav näide, kuidas rakendada üksikisiku varasid multifunktsionaalsemalt. Kuna üldjuhul kasvab II pensionisamba väärtus üsna aeglaselt, siis võib luua ka teistsuguseid tehnilisi konstruktsioone laenuga seotud tururiski katmiseks.

Ennekõike peaks eksisteerima võimalus, et tururiski maandamiseks võivad II pensionisamba maksed hüpoteegiks seada elukaaslased ühiselt või siis elukaaslase puudumisel käendamise vormis ka üksikisiku lähikondlased. Arvestades meie pensioniiga, oleks näiteks Mati vanemate käendamine oma II pensionisamba ulatuses rohkem kui ratsionaalne otsus (sel juhul oleks võimalik katta ära täielikult kogu 10protsendilise algkapitali nõue).

Kindlasti on pensionitega seonduv tundlik teema ning II penisonisamba tagatiseks seadmine kätkeb endas riske. Kuid samas tuleks silmas pidada, et eluase/kinnisvara ongi tulevikku silmas pidades teatud mõttes pension, mistõttu oleks sellise lahenduse sihtotstarve ühesugune.

Lisaks on sellisel lahendusel veel teisigi positiivseid aspekte. Näiteks vähendaks see kindlasti üüritulu maksuauku ning suurendaks noorte huvi ametlike töökohtade vastu, millega vähendatakse ühtlasi ümbrikupalga osakaalu majanduses. Samuti suurendaks selline lahendus üleüldist tarbimist, mistõttu kanduks osa kinnisvarasektorile suunatud vahenditest just laiemasse sisetarbimisesse.

Artikkel ilmub Tallinna Kaubamaja, Danske Banki, Saku Õlletehase, Mootor Grupi, EMT ja Elioni ning Äripäeva arvamuskonkursi Edukas Eesti raames.