Vihje viimsepäeva prohvetitele

Kinnisvaraturu kriiside puhul tuleb mõista, et kinnisvaraturg ei eksisteeri muust majandusest eraldi. Kinnisvarakriis tekib mingi muu majanduse sündmuse tulemusena. See, et hinnad on kõrged, ei tähenda automaatselt, et sellele peaks järgnema järsk langus.

Väide, et kinnisvara hinnad on sama kõrged kui eelmise buumi tippajal 2007. aastal, ei ole uueks kriisi tekkimiseks kohane argument. Vahepeal on elu kümme aastat edasi läinud. Arvestatud ei ole inflatsiooni, reaalpalkade kasvu, linnastumise, maksuameti töö efektiivsuse ning ehituskvaliteedi ja -keerukuse kasvuga.

Ka hinnaargumendile saab vastu vaielda, sest kõikides varaklassides ja piirkondades ei ole hinnad kaugeltki samal tasemele, kui need olid 2007. aastal.

2007-2009 kinnisvarakriis ja hinnalangus koosnesid tegelikult kahest osast. Esimese, 2007 suvi kuni 2008 sügis hinnalanguse taga oli eelnevalt pikalt Eesti majandusse ja kinnisvarasse pumbatud raha tagajärjel tekkinud ületootmise ja -pakkumise tagajärg. Teise ja rängema, 2008 sügis kuni 2009 suvi hinnalanguse põhjus oli ülemaailmse finantskriisi tulemusena krediidivõimaluste järsust kokkukuivamisest tulenev hinnalangus, mis lisaks kinnisvarasektorile mõjutas rängalt kogu majandust. Eesti puhul oli iseäralik see, et need kaks kriisi toimusid järjest, kuid kinnisvarakriisina vaadeldakse neid justkui üheskoos.

Vaadates praegust olukorda kinnisvaraturul, siis statistika näitab pidevat kasvutrendi. Samas ka siin tuleb eristada kahte lihtsat näitajat, tehingute arvu ja hinnataset. Jah, tõepoolest on mõlemad näidanud mõõdukat kasvu, samas: hinnalangusele eelneb tehingute arvu langus. Siit ka väike vihje krahhi ennustajatele – esialgu vaadake tehingute arvu muutust, alles siis hinnataset.

Ka hinnataseme puhul tuleb vaadata numbritest kaugemale. Oluline nihe on toimunud ostu-müügitehingute struktuuris. Nimelt on Tallinnas ja Harjumaal tasapisi tõusnud uute korterite tehingute osakaal, mis nt kuni 2009. aastani oli hinnanguliselt vahemikus 10-20% kogu tehingute arvust, kuid tänaseks on üksikutel kuudel tõusnud kohati isegi üle 30%. Seega tehakse rohkem tehinguid suhteliselt kallimate objektidega, mis omakorda mõjutab keskmist (ruutmeetri)hinda. Samas, kui vaadata sarnast kinnisvara (nt kahetoaline korter Mustamäe nõukogudeaegses paneelelamus), siis ei ole selle turuhind tegelikult 2015. aasta kevadest saadik samahästi kui tõusnud. Sama on ka uusarendustega, need mis on valesti hinnastatud, nende puhul on korrigeeritud müügihindasid.

Tuleviku ennustamine on tänamatu töö. Tagantjärele leiab alati kellegi, kellel oli õigus ja kes nägi ette eurokriisi või geopoliitilisest vastasseisust tulenevat majandusseisakut. Need on lihtsalt ühed võimalused paljude teiste hulgas.