Eesti kaupmees peab võistlema Amazoniga

Eesti majanduse hea käekäik on hoidnud kinnisvarasektorit aktiivsena juba aastaid, kuid kinnisvara finantseerimise osakaalu kasv pankade laenuportfellides on suuremad laenajad muutnud varasemast ettevaatlikumaks. See on hea võimalus väiksematele ja kõrgema riskiisuga laenajatele turule sisenemiseks.

Kõrgema riskiisuga laenajate poolt küsitav raha hind on siiski kordades kallim kui suurpankade pakutavad intressid. Laenuvõtja bilansi struktuuril on praegu oluliselt kandvam roll kui veel mõni aasta tagasi.

E-kaubanduse hoogne kasv on toonud kaasa olukorra, kus müügi mahtude hoidmiseks tuleb kaupmeestel aina sagedamini teha kampaaniad, mille tulemuseks on tugev surve marginaalidele. Tubli kaupmees on sunnitud võistlema rahvusvaheliste tegijatega, kelle müügisalongiks on Amazon, Aliexpress või mõni muu välismaine müügiplatvorm.

Meie andmete kohaselt ostavad eestlased praegu välismaalt sama palju, kui kolm keskmise suurusega kaubanduskeskust suudavad käivet teha. Ja e-kaubanduse müügimahud kasvavad mühinal. Kaupmeeste ärimudelid on muutumises ja sellest tulenevalt on muutumises ka kaubanduskeskustega sõlmitavate üürilepingute struktuurid.

Väga pikaajalised kindla rendihinnaga üürilepingud on jäämas minevikku ja tuleviku märksõnadeks saavad olema riskide jagamine nii kaupmehe, kaubanduskeskuse kui ka keskuse finantseerija vahel. Kaubanduskeskuste võime genereerida omanikule stabiilset rahavoogu on muutunud keerulisemaks, kuna muutumas on üürilepingute struktuur ja kestvus ning teiselt poolt tuleb keskuse omanikul teha kulutusi, mida veel mõni aasta tagasi tegema ei pidanud.

Olukorras, kus erinevad muutused toimuvad aina kiirenevas tempos, on pikaajalise ja kapitalimahuka äriplaani elluviimise varasemast keerulisemaks. Mõistagi taandub küsimus alati sisenemise hinnale, kuid see ei muuda fakti, et kaubanduskinnisvarasse investeerimine on investori jaoks praegu riskantsem kui kunagi varem.

Teine suurem muutus ärikinnisvaras on toimumas kontoripindadega, kus jagamismajanduse järgmine näide ehk co-working on kanda kinnitamas. Co-workingu äriloogika on lihtne – ühe töökoha kaupa kontoripinda rendile andes on kasutatava pinna eest kokkuvõttes võimalik teenida rohkem kui näiteks terve korruse ühele rentnikule välja üürides. Täiendava teenimise võimaluse annab sekretäri teenuse pakkumine, koosolekuruumide rentimine ja printeri ning muude lisateenuste kaasamüük.

Kui e-kaubanduse mõju Eesti kaubanduskinnisvarale on juba selgelt näha, siis co-workingu mõju jääb Eesti kinnisvaraturul ilmselt siiski veel tagasihoidlikuks, sest keskmise suurusega ettevõtete jaoks ei oleks töökohapõhisele kontoripinna üürimisele üle minnes suurt rahalist võitu. Suurema rahalise võidu annab täna keskmisele Eesti ettevõttele see, kui lisaks rendimäärale hakatakse tähelepanu pöörama ka kaasnevatele kõrvalkuludele.

Töökeskkonna parendamise ja kõrvalkulude vähendamise soov on jätkuvalt need kaks asjaolu, mis hoiavad nõudlust uue kontori kui ka uue laopinna järele jätkuvalt tugevana ka aastal 2019.

Kuigi uute korterite müük on kõrgemas hinnaklassis ootuspäraselt aeglustunud, püsib nõudlus uute taskukohaste elamispindade järgi jätkuvalt korralik.

Kuna ostjad võtavad kodulaenu mõistlikul tasemel (ehk ei laena ennast lõhki) ja tehingute aktiivsus püsib väikestest kuistest kõikumistest hoolimata võrdlemisi stabiilsena ning pakkumises olevate uute korterite maht on pisut kasvanud, hindame elamispindade turuolukorda jätkuvalt heaks. Uute korterite hinnalangust käesolevaks aastaks ei näe põhjust prognoosida.