Raul Reino: kinnisvara unistuste turg

Maa-ameti tehinguandmete kohaselt maksis Tallinna korteri ruutmeeter maikuus keskmiselt 1948 eurot, mis on ca 4 protsenti kõrgem kui aprillis, keskmine mediaanhind jäi tasemele 1813 €/m². Hinnatõusu fakt ei peaks enam kellelegi uudiseks olema, kuid viimase kümmekonna aasta põhjal ei tundu enam olevat küsimuseks mitte ka see, kas korterite hind ületab maagilise piiri 2000 €/m², vaid millal see juhtub.

Kellel oli 2009. aastal raha või julgust või nupukust ning veel parem kui kõiki neid omadusi kokku, on oma investeeringu Tallinna kinnisvarasse kuhjaga tagasi teeninud. 2009. aastal oli Tallinna korterite keskmine hind 871 €/m² (mediaanhind 779 €/m²) ja pärast seda on hinnad tõusnud igal aastal, mõnel aastal protsentuaalselt rohkem, mõnel aastal vähem. Hinnad Tallinnas on tõusnud kümne aastaga rohkem kui 1000 €/m², kasv on olnud enam kui kahekordne.

Et 2000 €/m² hinnataseme erakordsusest paremini aru saada, tuleb minna aastatesse 2015–2016, kui hinnatase oli tõusnud 1500–1600 €/m². See oli aeg, kui süvenesid jutud uuest kinnisvarabuumist, meedias küsiti iga kvartali järel, et kas nüüd on hinnalagi käes ning mis ajal hinnaralli peatub. Valdav osa inimestest väljaspool kinnisvarasektorit muutus pisut murelikuks, pigem arvas samuti, et turg teeb korrektsiooni allapoole, kuid jätkas siiski ostmist, sest elada on ju vaja ja korralik palgakasv võttis muremõtteid vähemaks.

Juttu, et olukord võrreldes eelmise buumiga on teistsugune, ei uskunud eriti keegi, sest enamik mäletas sedagi, kuidas kinnisvarameeste prognoosid 2007–2008 ämbreid kolistasid. Aga nüüd oleme lõpetamas 2019 teist kvartalit, hinnad on läbi aegade kõrgeimal tasemel, turg samas ise stabiilne ja rahulik ning peaaegu tundub, et nüüd äkki see ongi kõigile normaalne olukord. Ei ole kriisi, ei ole buumi, on täiesti tavaline Adam Smithi nimeline unistuste turg, mis reguleerib ennast ise. Mõni projekt müüb ennast väga hästi, teine keskpäraselt, kolmandal arendusprojektil on pikk müügiaeg ja mõni projekt ebaõnnestub – nagu turumajanduses kombeks on.

Vanarahvas teadis aga rääkida, et igal tõusul on tipp, igal langusel põhi. Ükskord ometi peab ju hinnatõus Tallinnas peatuma? Küllap peatubki, aga ei seapõrn ega kohvipaks oska siinkirjutajale öelda, millal see juhtub. On olnud ajad, mil 1000 €/m² tundus müstika. Sama on olnud tähisega 1500 €/m², rääkimata piirist 2000 €/m², mis ometi on täna justkui käegakatsutav. Tuleb möönda, et makromajanduslik seis viitab täna jahenemisele ja majanduskasvu aeglustumisele ning seetõttu peaks olema kaugelt üle keskmise optimist, et mitte öelda utopist, panustamaks lähiaastatel kinnisvarahindade kasvule. Kui jahenemine peaks puudutama ka kinnisvaraturgu ja aastateks hinnad külmutatud olekus olema või isegi kukkuma, siis uue kasvutsükli keskel, näiteks aastal 2029, võime ilmselt südamerahuga hinnatasemele 2000 €/m² tagatulesid vilgutada.