Kinnisvaraturg pole saavutanud potentsiaalist pooltki

Paolo Michelozzi juhitav kinnisvaraettevõte on jõudnud omamoodi verstapostini. Värskelt valminud kaubanduskeskus T1 Mall of Tallinn hakkab pakkuma stabiilset rahavoogu ja oodata on veel mitme arendusprojekti valmimist. See on toonud lähemale aja, kui ettevõte hakkab aktsionäridele maksma dividendi.

Siinse kinnisvaraturu suhtes on Michelozzi optimistlik. „Ma arvan, et Eesti kinnisvaraturul, aga ka Balti riikidel laiemalt on väga hea kasvupotentsiaal, mis pole veel isegi poole peal sellest, mis ta olla võiks,“ ütles Michelozzi.

„Ei saa unustada Eesti asukohta. Üle mere on naaber Soome, millest on kasvanud tõeline lennutranspordikeskus, rõhuasetusega muu hulgas Aasia turule. Samas on kinnisvara hind Soomes, eriti Helsinkis 2-3 korda kõrgem kui Tallinnas, mis teeb Eestist väga magusa koha kasvupotentsiaaliga kinnisvarainvesteeringuks,“ ütles Michelozzi.

Praegu näeb Michelozzi Pro Kapitali müügistatistika pealt, et suurem osa elamukinnisvarast ostetakse isiklikuks elukohaks ning investeerimistegevus märkimisväärset osakaalu ei moodusta. See pakub stabiilse ja turvalise kasvu, kuid mitte piisava hinnakasvu. „Kindlasti tuleb aeg, mil turgu mõjutab investeerimissektor ja ma olen päris kindel, et siis hakkavad hinnad palju rohkem kasvama kui praegu,“ rääkis Michelozzi.

Balti pealinnade kinnisvara arengus ta teel karisid ei näe. „Siinne turg on väga puhas ja mullistumist pole kuskil näha, seega usun, et kasvamiseks on ruumi ilma suure riskita,“ rääkis Michelozzi. Ta märkis, et kindlasti kasvab vahel turg kiiremini ja vahel aeglasemalt, kuid see on tema sõnul normaalne. „Kindlasti ei näe ma mingit mulli,“ tõdes ta.

Et majanduse ja kinnisvaraturu kasvust osa saada, tehakse Pro Kapitalis tööd, et arendada nii palju kui võimalik, rääkis Michelozzi. „Meie äri pole kindlasti kiire äri,“ nentis ta samas. „Peame turust aru saama, arendama, müüma, muutma, rentima – see kõik võtab aega, kuid oleme olukorraga väga rahul.“ Arendustega jätkatakse Tallinnas, Riias ning Vilniuses.

Juhi sõnul on ettevõte väga heas vormis. 2008.–2013. aasta kriis suudeti Michelozzi sõnul edukalt ületada. Peale seda oli väljakutse, kuidas uuesti arendama hakata, sest arendusettevõte polnud mitu aastat tegutsenud. Seega tuli tulemuste nägemiseks mitu aastat vaeva näha. „Lõpuks oligi 2018. aasta tõeline pöördepunkt, kuna elukondliku kinnisvara müüginumbrid ja uue kaubanduskeskuse avamine aitab meil parimal viisil jätkata,“ ütles Michelozzi.

Seisukohta, et T1 Mall of Tallinn sisenes juba küllastunud kaubanduskeskuste turule, Michelozzi ei jaga. Seda põhjusel, et Tallinna kaubanduspind ei jaotu ühtlaselt üle linna. „Kui minna teistele turgudele – Itaaliasse, Inglismaale, Saksamaale – on näha, et kaubanduskeskuste hulk on võib-olla siinsega võrreldav, kuid tänavapoodide hulk on täiesti erinev,“ lausus ta.

Selge on Michelozzi sõnul see, et jaeturg on muutuv ning uusi kaubanduskeskuseid ehitades tuleb silmas pidada ka e-kaubanduse arengut. „Kuid siiski ma ei arva, et inimeste tulevik on osta ainult kodust arvutiga,“ nendib ta. Kui Kristiine Keskuse ehitamise ajal oli tähtis anda inimestele poode, siis nüüd on lähenemine teine. „Kui minna T1 keskusesse, siis on näha, et me tahtsime anda midagi rohkemat kui puhtalt ostlemine,“ ütles Michelozzi ning lisas, et kaubanduskeskus peab olema pidevas arengus, mitte ei ole avamise päeval lõplikult valmis.

Püsiv rahavoog kaubanduskeskuse renditulust on loonud eeldused ka finantskulude vähendamiseks. Eelmise aasta lõpu seisuga oli ettevõttel kohustusi 144 miljoni euro eest, sellest 10,2 miljonit moodustavad vahetusvõlakirjad ning 28,5 miljoni euro väärtuses mitterkonverteeritavad võlakirjad. Kuigi konkreetset plaani pole avaldatud, ütles ettevõtte finantsjuht Angelika Annus jaanuaris, et kontakte on loodud finantsinstitutsioonidega väljaspool Eestit. "Samas ei välista me läbirääkimisi koduturul juhul, kui pakutavad tingimused sobivad,“ lisas ta.

Pro Kapital on Michelozzi sõnul praegu teistsuguses seisukorras kui näiteks 2015. aastal, mil emiteeriti Stockholmi börsil võlakirju. Siis polnud alustatud T1 arendust ning projektid ei tootnud kasumit. Nüüd on olukord teistsugune ning Michelozzi usub, et ettevõttel on võimalik odavamalt raha kaasata.

Pro Kapitali käive kasvas eelmisel aastal tunamullusega võrreldes enam kui kaks korda, 28 miljoni euroni. Suurima kasvu tõi kinnisvara müük, mille tulud kerkisid tunamulluse 6,6 miljoni pealt 21,5 miljoni euroni.

Ärikasum kerkis 21,5 miljoni euroni, millest 18 miljonit moodustas kinnisvarainvesteeringute ümberhindlus. Puhaskasumi reale jäi alles 18 miljonit eurot. Eelnenud aastal teeniti 0,95 miljonit eurot kahjumit.

Kinnisvara müüdi lõppenud aastal üle 9000 ruutmeetri eest, mis on eelnenud aastaga võrreldes mitmekordne tõus. Jõudsalt oli aasta lõpuks kasvanud ka müügiks oleva ning lõpetamata kinnisvara hulk, seda vastavalt 16,6 ning 42,6 miljoni euro eest.

T1 Mall of Tallinn kaubanduskeskusest laekunud renditulu teenis ettevõte neljandas kvartalis 1,3 miljonit eurot. Arvesse tuleb võtta, et kaubanduskeskus avati novembris, mis tähendab, et kvartalis on näha vähem kui kahe kuu tulemusi. „Sedalaadi uusarendused nagu T1 näitavad oma tegelikku võimekust ajaga kasvades ning esimesed kuud on vaid algus ja indikatsioon,“ märkis Michelozzi.

T1 tegevjuht Allan Remmelkoor on kommenteerinud, et esimestel aastatel saavad rentnikud rendipinna soodushinnaga. Täistasemeni peaks rent tõusma alles kolmandal aastal.

Praegu arendab Pro Kapital Tallinnas Kristiine City piirkonda ning Kalaranna elamu- ning ärikvartalit. Riias ehitatakse Kliversala elamupiirkonda Daugava jõe ääres ning Vilniuses vanalinna servas asuvat Šaltinių Namai elukvartalit.