Korterit ostes tuleb ettevaatlik olla

Kasutusloa olemasolu on aga väga oluline, sest pangad ei anna kasutusloata korterite ja majade ostuks reeglina eluasemelaenu, kirjutab Äripäeva teemaveeb kinnisvarauudised.ee.

Olgu siin näiteks kuu aja eest kinnisvaraportaalis KV avaldatud renoveeritud kahetoalise korteri müügikuulutus. Tallinnas Kopli tn 81 asuva viienda korruse korteri ruutmeetrihinnaks oli 1621 eurot, üldpinna suurusena tõi maakler välja 24 ruutmeetrit. Korteri müüja oli hinna langetanud 38 900 eurole ja tal oli müügiga kiire.

Ilusad lubadused

Kogu mööbel, tehnika ja sisustus on hinna sees, lubas maakler ja lisas, et kõik lambid, seinavalgustid ja kapid on ka hinna sees. Korteris on vahetatud elektrijuhtmed, veetorud, aknad ja uksed. Trepikoda remonditud ja puhas. Majal on vahetatud katus, torud ja elektrijuhtmed. Naabrid rahulikud, parkimiskohad otse akna all ja alati on vabu parkimiskohti võtta. Kommunaalkulud madalad, kuu üür 350 eurot.

Piltidel oli näha põrandapinna lähedalt algavad ja ebatavalise suurusega aknad, mille alla olid paigaldatud madalad radiaatorid. Koridorivaatelt avanesid tihedalt üksteise kõrval olevad koridoriuksed, mille rivi ulatus ruumi sügavusse.

Fassaadifotol oli näha nõukogudeaegset administratiivhoonet esimese korruse trellitatud akendega.

Lisaks ilmnes fotodele lisatud arvelt ja plaanilt, et müüakse kaht omavahel kokku ehitatud korteriomandit. Korteritel oli kahepeale ainult üks välisuks ja ühte korterisse pääses ainult vaheseina tehtud uksest.

Karmid faktid

Ehitisregister kinnitas, et tegu on 1972. aastal rajatud ja 2010. aastal rekonstrueerida lubatud administratiivhoonega. Ühtegi korterit ehitisregistri andmetel selles hoones aga ei ole. Samuti ei ole ehitisregistris ühtegi viidet sellele, et ehitusega oleks alustatud ja ümberehituse lõppedes kasutusluba taotlema hakatud. Seega – korteritel puudub kasutusluba.

Kinnistusregistri väljavõte näitas, et tegu on ärimaaga ja kahetoalise korterina oli tegelikult müügis kaks ühele omanikule kuuluvat ning omavahel ühendatud tibatillukest ühetoalist (11,7+11,8 ruutmeetrit) korteriomandit. Ühtlasi näitas väljavõte hoone rekonstrueerijana Capital Kinnisvara, mis on varem ehitusliku omavoli pärast võimudega kana kitkunud.

Arendaja taust

Tehnilise järelevalve amet tegi Capital Kinnisvarale Kopli 81 omavolilise ümberehituse tõttu 2011. aasta juunis ettekirjutuse, kuna maja oli muutunud kasutajatele ohtlikuks. Seejuures olid täitmata tuleohutusnõuded. Ehitusloata ümberehitusi teinud arendusettevõte sai trahvi ja pidi puudused kiirelt kõrvaldama.

Poole aasta pärast järelevalvemenetlus lõpetati, kuid Tallinna linnaplaneerimise ameti andmetel ei vasta ümberehitused siiani ehitusprojektile. Neljanda korruse saali ja fuajee asemele on ehitatud lisakorrusena viies korrus, mis on täis tuubitud tillukesi „kortereid“.

Tehingu võimalikkus ja hind

Praeguseks on kuulutus maha võetud ja korter tõenäoliselt müüdud. Kui väike korter ostetakse vanemaealisele või inimesele, kes loobub kulude kokkuhoiuks suuremast eluasemest, on tal ostuks vajalik summa eluasemelaenu võtmata olemas, notar juhib kasutusloa puudumisele küll tähelepanu, kuid tehingu vormistamisega probleeme ei teki.

Kasutusloata korterid ei ole iseenesest teistest korteritest odavamad. Kinnisvarakuulutustest leiab üksjagu selliseid kasutusloata kortereid, mis on turu tasemest kallimad, kuna omanik on neid hoole ja armastusega ümber ehitatud ega suuda leppida turuhinnaga.

 

Pank: uurime kasutusloa puudumise tagamaid

Swedbank ei välista kasutusloata korterite ja majade ostu finantseerimist eluasemelaenuga, kuid uurib väga hoolikalt, miks ei ole kasutusluba saadud ning hindab ostja võimekust luba taotleda.

Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma ütles kinnisvarauudised.ee-le, et aeg-ajalt tuleb ette, et neilt tahetakse eluasemelaenu kasutusloata korterile või majale. Finantseerimisel pöörab pank loa puudumisele suurt tähelepanu ja nõuab selgitusi.

„Finantseerime siis, kui oleme aru saanud kasutusloa puudumise põhjustest. Meie jaoks on oluline teada, kas ja kes kasutusloa saamisega tegeleb,“ ütles Pärgma. „Pank omakorda teab arvestada, kas laenuvõtjal on piisavalt finantsvõimekust, et lahendustega tegeleda.“

Pärgma märkis, et kasutusloaga seotud info on eelkõige oluline ostjale ehk tulevasele kinnisvaraomanikule, kes peaks saama arvestada võimalike lisakulutustega ja sellega, et vara võõrandamine tulevikus võib olla keerukam. „Igal juhul on korrektse dokumentatsiooniga kinnisvara ostmine ja müümine lihtsam.“

Kui Swedbank seab kasutusloa saamiseks tähtaja, aga laenuvõtja ei suuda luba määratud aja jooksul hankida, nõuab pank aru. Uusarenduste kasutusloa viibimise puhul nõuab Swedbank selgitusi kinnisvaraarendajalt. „Tähtaja kokkuleppimisel arvestatakse mõistlikkuse printsiibi ning konkreetse varaga. Reeglit ei ole, kuid 6-12 kuud on mõistlik, kui omanik asjaga tegeleb,“ tõdes Pärgma.

Keerulised kasutusloa juhtumid otse elust

Tallinna linnaplaneerimise ameti ehituskontrolli ja kasutuslubade peaspetsialist Aare Kais selgitab, mida tasub kinnisvaraturul toimetades tähele panna.

Kunagi piisas, et naabrid andsid kirjaliku nõusoleku korteri ümberehituseks või saadi nõusolek korteriühistult. Vahel maksti üldkasutatavale pinnale laienemise eest naabritele või korteriühistule ka mingi summa või vahetati nt pööningu kasutuselevõtu õiguse eest maja katus. Kas sellise aastate eest antud lihtkirjaliku nõusolekuga või korteriühistu üldkoosoleku otsusega saab asendada praegust notariaalset nõusolekut?

Lihtkirjaliku nõusolekuga saab amet menetleda projekti küll, aga ei muutu omandi suurus kinnistusraamatus. Notariaalsete tehingute puhul annavad kõik omanikud notaris oma allkirjad mõtteliste osade muutumise kohta ja seega tehakse kanne ka kinnistusregistris.

Kui osa maja korteriomanikke on vahetunud ega tea varasemate omanike kokkulepetest midagi või ei taha neist midagi teada, millised on korteriomaniku valikud?

Kui notaris ei ole kasutuskorra kokkuleppeid sõlmitud, ei loe need varasemad kokkulepped midagi.

Kas korteriomanik saab kaasomanike mälu kohtus käies “värskendada” ja nõuda, et varasemad kokkulepped vormistataks nüüd notariaalseks kokkuleppeks?

Võimalik, et jah.

Kui kerge vaheseina lammutamise järel selgub mõõdistamisel, et korteri üldpind on muutunud nt 0,2-0,3 m² võrra suuremaks, küsitakse muudatuste kinnistusregistrisse kandmisel samuti kõigi teiste korteriomanike notariaalset nõusolekut, mida reeglina ei ole võimalik saada. Mida soovitate?

Soovitan mõõdistusprojekti koostajal selliseid väikeseid muutusi numbrites mitte kajastada.

Millised muresid ja takistusi kohtab seoses viimasel paaril-kolmel aastal rajatud või alles kerkivate uusarenduste kasutuslubadega?

Kui projektis määratakse äripinna otstarbeks büroo, kohtab vastuvõtmisel sageli olukorda, kus arendaja on pinna maha müünud ja valmis ehitanud selle teiseks otstarbeks, nt kohvikuks või elupinnaks.

Kuidas soovitate neid probleeme lahendada?

Soovitame pidada kinni linnaplaneerimise ametis kinnitatud ehitusprojektist ja ehitusseadusest, mis ütleb, et alati tuleb ehitada projekti järgi. Lisaks tuleneb ehitusseadusest ka kasutamine vastavalt kasutusotstarbele. Kodanikel soovitame alati enne kinnisvara ostmist tutvuda kogu dokumentatsiooniga.

Mida on vaja teada seoses fassaadikattematerjali ja katusekattematerjali muutmisega nt paneelmaja soojustamisel, eterniidi asendamisel metallkatusega jms?

Katusekattematerjali vahetamine analoogsega ei nõua kohaliku omavalitsuse teavitamist. Kui aga katusekate vahetatakse eterniidist metalli vastu, tuleb ametile esitada ehitusteatis koos projektiga.

Kasutusloa eest vastutab korteri uus omanik. Kui ostja sõlmib võlaõiguslepingu alles ehitatava korteri ostuks, ja vormistab asjaõiguslepingu esimesel võimalusel, millal läheb vastutus ostjale üle ja müüja ei vastuta enam kasutusloa saamise eest?

Kui asjaõiguslepingusse ei ole lisatud lauset, et müüja või arendaja kohustub taotlema ehitise valmimisel kasutusluba, võib tekkida küll olukord, kus arendaja müüb maha oma viimase korteri ja seega läheb vastutus üle kõigile korteriomanikele.

On juhuseid, kus arendaja ehitab esialgsest projektist mööda ning ütleb peale korterite mahamüümist, et kasutusluba, ümberehitused jms ei ole tema probleem. Samuti ei ole ostjal arenduse varajases faasis ehk võlaõiguslepingute sõlmimise ajal võimalik veenduda, et maja ehitatakse valmis nõuetekohaselt ning et hoone saab ka tegelikult kasutusloa, nagu algul kõik arendajad lubavad. Mida peaks korteriostja kindlasti teadma?

Ostjal ei ole kohustust tehinguks, aga kui ta suudab selle oma lepingusse suruda, on ta õigel teel. Ameti ees vastutab alati kinnisvaraomanik. Arendaja ja ostja vahelised lepingud ning võimalik kahju kuulub tsiviilõigusesse.

Mis saab kasutuses olevatest korteritest, mida ei suudeta ümber ehitada või millele ei saagi kasutusotstarbe kohast luba, kuna need ei vasta nõudmistele, asuvad keldris, ärimaal vms?

Kui kohalikule omavalitsusele on teada selline korter või äripind, mida ei kasutata vastavalt kasutusotstarbele, võib riikliku järelevalve korras omanikule teha ettekirjutuse ja määrata korduvalt sunniraha.

Kas kasutusloa puudumise või ümberehituste tegemata jätmise eest saab ja võidakse tulevikus trahvida?

Ühe ja sama teo eest ei saa trahvida.

Kes saab trahvida, kui suure summaga, mitu korda?

Ehitusseadustiku rikkumisi trahvib munitsipaalpolitsei oma pädevuse piires. Teatud tööde puhul ei saa nad aga omanikku trahvida.