Kaua võlgu olevast üürnikust on võimalik vabaneda

Üürileandjal on õigus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui üürnik on mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud jätnud maksmata korteriüüri või kommunaalteenuste eest.

Korteriüüri ja kommunaalteenuste tasumise kohustus on sätestatud elamuseaduses § 37, mida täpsustatakse üürilepingus. Korteriüüri ja kommunaalteenuste eest tasumise kohustus tuleneb ka üürilepingu mõistest. Selle järgi kohustub üürileandja andma teise isiku (üürniku) kasutusse eluruumi selles elamiseks kokkulepitud tähtaja jooksul ja tingimustel, üürnik aga kohustub kasutama üüritud eluruumi vastavalt selle otstarbele ja maksma üüri.

Tegemist on lepingulise kohustisega, mille rikkumise korral järgneb lepinguline vastutus, mis saab olla ainult süüline. Süü puudumist peab tõendama kohustist rikkunud isik, st üürnik.

Seejuures tuleb arvestada, et elamuseaduse järgi kannavad üürniku täisealised perekonnaliikmed üürnikuga solidaarset varalist vastutust lepingust tulenevate kohustuste eest.

Nimetatud alusel saab kohus hagi rahuldada ainult siis, kui üüri või kommunaalteenuste eest maksmata jätmine ei ole toimunud mõjuvatel põhjustel. Millised põhjused on mõjuvad ja millised mitte, seda elamuseadus ei selgita. Selle peab kindlaks tegema kohus. Näiteks on kohtud lugenud mõjuvaks põhjuseks seda, kui isik on olnud ilma tööta. Küll aga üürniku väidet, et tal on alaealised lapsed, ei loeta mõjuvaks põhjuseks.

Probleeme on tekitanud küsimus, kas nimetatud alusel saab üürileandja üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada ainult siis, kui üürnik ja temaga koos elavad isikud ei ole jooksvalt üle kolme kuu tasunud üüri ja kommunaalteenuste eest või peab üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmine ületama summaarselt kolme kuud.

Leian, et sel alusel on üürileandjal õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada, kui üür ja kommunaalteenused on maksmata üle kolme kuu järjest või kui võlgnevus on pikema perioodi eest kui kolm kuud, kuid mille summa ületab kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste tasu.

Mis saab aga siis, kui üürileandja on esitanud hagi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja üürniku koos perekonnaliikmetega väljatõstmiseks ning üürnik seejärel kohtupäevaks võlgnevuse tasub?

On erinevaid arvamusi. Osa kohtunikke arvab, et kui üür on tasutud, olgugi, et alles siis, kui üürileandja kohtu poole pöördus, puudub alus üürilepingu lõpetamiseks ja üürniku väljatõstmiseks. Teised aga leiavad, et kui lepingu rikkumine on toimunud, siis ei muuda seda olematuks hilisem üüri tasumine.

Tundub, et siin võiks kasutada analoogilist mõttekäiku, mida riigikohus on kasutanud juhul, kui üürnik on andnud eluruumi allüürile kehtivat korda rikkudes. Nimelt kui allüürileping on lõpetatud enne hagi esitamist, siis puudub alus üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.