Eelleping peab olema sõlmitud põhilepinguga samas vormis

Eelleping on jätkuvalt kuum teema nii kinnisvaraäris kui ka mujal. Meenutagem kasvõi Rakvere lihakombinaadi, ESC või Eesti Krediidipanga aktsiamüügi eellepingut. Eellepingu eesmärgiks on tekitada poolte vahel side, et saavutada hiljem poolte tegelik eesmärk, mida teatavatel asjaoludel (vt tabel) kohe saavutada ei saa.

Nagu alljärgnevast selgub, ei ole eelleping siiski kõikide eesmärkide saavutamiseks kohane. Näiteks ei saa lihtkirjaliku eellepinguga (kinnisvarabüroo) siduda korteri ostjat ja müüjat.

Enim tekitab vastakaid arvamusi eellepingu vormi küsimus. Põhiseadus sätestab igaühe õiguse vabale eneseteostusele, mis võlaõiguses tähendab lepinguvabadust koos lepingu vormi vabadusega.

Lepinguvabadust saab piirata üksnes seadusega. Kuna eellepingut meil praegu seadus otseselt ei reguleeri, tundub, et mingit vorminõuet eellepingul pole.

Samas pole lepinguvabadus tänapäeval enam kusagil piiramatu. Olulisematele tehingutele on kehtestatud lihtkirjalik või notariaalse tõestamise vorminõue, tihti eesmärgiga hoiatada liigsest kiirustamisest tulenevate vigade eest. Eelleping välistab aga põhilepingu vorminõude eesmärgi täitmise, kuna viga on juba tehtud.

Näiteks varem sõlmitud lihtkirjaliku korteri ostu-müügi eellepingu korral pole hiljem notari selgitustest eriti kasu, kuna lepingu olulised tingimused on juba fikseeritud. Selline olukord rikub aga omakorda lepinguvabadust, kuna tehingu tegemise momendil peab ilmnema isiku vaba tahe. Seetõttu on igati õigustatud nõue, et kui seadusega kehtestatud vormi eesmärgiks on poole kaitsmine, siis peab eelleping olema sõlmitud põhilepinguga samas vormis. Kui aga vorminõude eesmärgiks on ainult õiguskäibe kindluse tagamine (nt äriühingu osa ostu-müügi korral, et vältida ebaausat ülevõtmist), võib eelleping olla vormivaba, kuna eesmärk täitub hiljem ikkagi.

Seaduses ettenähtud vorminõude eiramisel on leping tühine ja selle alusel saadu tuleb tagastada või võimatuse korral hüvitada rahas. Kui põhilepingu vorm ei tulene seadusest, vaid poolte enda tahtest, siis ei laiene see vorminõue eellepingule. Kokkulepitud põhilepingu vormi eiramine toob kaasa viimase tühisuse ainult siis, kui nii on kokku lepitud.

Kahjuks puudub veel riigikohtu siduv seisukoht. Juriidilises kirjanduses on oma arvamuse väljendanud riigikohtu konsultant, mis on pea üheselt kandunud kohtupraktikasse.

Näiteks väljavõte Tartu linnakohtu otsusest: «Kohus leiab, et eelleping peab olema tehtud samas vormis kui leping, mille sõlmimises kokku lepitakse. Kuna kehtivas seadusandluses eellepingut reguleerivat sätet ei leidu, juhindub kohus seaduse analoogiast, st õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel kohaldatakse sätet, mis reguleerib õigussuhtele lähedasi suhteid.» Antud juhul kohaldas kohus eellepingule põhilepingu sätteid.

Eellepingut hakkab reguleerima võlaõigusseaduse § 33. See paragrahv defineerib eellepingut kui kokkulepet, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Ka eelnõu järgi peab eelleping vastama sisult ja reeglina ka vormilt põhilepingule.