Kuidas kinnisvara ostmise puhul hinnata ja ette näha selle turuväärtuse võimalikku kahanemist tulevikus?

Kinnisvara müües reklaamitakse ostjale tavaliselt kõikvõimalikke positiivseid tegureid ning sageli ka selliseid, mis alles tulevikus realiseeruvad. Paraku aga jäetakse enamasti mainimata kõik see, mis võib müüdava vara väärtust tulevikus negatiivselt mõjutama hakata. Täna on kinnisvaramaaklerid tavaliselt müüja esindajad, mistõttu pole osapoolte huvid võrdselt kaitstud. Müügitehingu kiire lõpetamise nimel näidatakse ostjale vaid vara positiivseid külgi, mõtlemata sellele, et objektiivse pildi andmine hetkeolukorrast ning tulevikuväljavaadetest suurendaks ostja usaldust maakleri vastu ning välistaks hilisemad pretensioonid.

Tüüpilised olukorrad, kus kinnisvaramüüja jätab ostjale olulistest asjaoludest rääkimata, on seotud lähinaabrusesse rajatavate hoonetega. Enamasti küll parandavad uued hooned kogu piirkonna väljanägemist ning seeläbi tõstavad ka hinnataset, kuid vahel võivad need ka piirata naaberelamutest avanevat vaadet või vähendada naabrite privaatsust. Eriti suur kahju on merele või kaunile linnasiluetile avatud vaadete varjamine, mistõttu peaksid just selliste omadustega kinnisvara ostjad eriti tähelepanelikud olema. Parim võimalus üllatuste vältimiseks on kohalikus omavalitsuses piirkonna perspektiividega (üld- ja detailplaneeringud, regioonide arengukavad) tutvumine.

Peale uute hoonete võivad kinnisvara väärtust oluliselt mõjutada ka kõik muud ehitised ja rajatised. Näiteks parandab Tallinnas lähiaastatel rajatav Põhjaväil oluliselt ligipääsu Kopli piirkonnale, tõstes nii selle väärtust lao- ja tootmispindade kasutajatele. Samas pole valmiva Põhjaväila üle põhjust rõõmustada vahetult magistraali äärde jäävate majade elanikel, kelle kinnisvara turuväärtusele ning rahulikule elukeskkonnale neljarealise sõidutee vahetu lähedus vaevalt et positiivselt mõjub.

Sageli lisatakse kinnisvara müügikuulutustesse märge pööningu väljaehitamise võimalusest. Reeglina pole aga taolise lisaväärtuse müüjal oma sõnade kinnitamiseks ühtegi vajalikku dokumenti ette näidata. Lähemal uurimisel võib hoopis selguda, et vajalike kooskõlastuste saamine on kas majanaabrite või muinsuskaitsjate vastuseisu tõttu võimatu. Seega peab müüja suusõnalist kinnitust uskuma jäänud ostja pööningu väljaehitamisest loobuma ning seetõttu isegi kallist ostust otsest rahalist kahju kandma. Parimaks lahenduseks sarnaste ebameeldivuste vältimiseks on dokumentaalse kinnituseta ümber- või juurdeehitamisvõimalustega mitte arvestada.

Kuigi käesoleva aasta suvest kehtiv uus VÕS kaitseb erilise tähelepanuga tarbijaõigusi ostu sooritamisel, on aeganõudva kohtutee vältimiseks mõttekam võimalikke ohtusid ennetada. Kui ostjat esindab kinnisvaramaakler, saab panna temale vajalike dokumentidega tutvumise ning saadud tulemustest ostja teavitamise kohustuse. Vastasel korral peab ebameeldivate üllatuste ilmnemisel kogu vastutuskoormat kandma ostja ise.