Ehitustööde loetelu tuleb lepingus täpselt paika panna

Ehitusettevõtjate liidu juristi Helje Johansoo arvates jõuavad ehitusega seotud vaidlused sageli sinnani, et lepingu sõlmivad kaks sõpra või head partnerit. Lepingu käigus see suhe kaob ning kuna alguses pole võimalikke probleeme nähtud, siis pole mõeldud ka sellele, kuidas erimeelsusi lahendada.

?Kindlasti tuleb lepingud sõlmida kirjalikult,? ei pea Johansoo ülearuseks korrata elementaarset tõde. ?Palju on nähtud suulisi kokkuleppeid, mis meil vett ei pea, ehkki üheski seaduses ei ole öeldud, et näiteks eraisik peaks ehitajaga ehituse töövõtulepingu kirjalikult sõlmima.?

Konsultatsiooni- ja järelevalveteenust pakkuva Ehituskonsultatsiooni OÜ juhatuse esimehe Tõnu Maripuu hinnangul on tellijad kirjaliku lepingu vajalikkusest enamasti teadlikud, kuid sageli lastakse need ette valmistada ehitajatel. See aga tähendab, et need võivad jääda ühepoolseks ? nii et ehitaja on kaitstud ja tellija kaitsetu.

Ehitajal lasi lepingu ette valmistada ka firma Texlin juht Harri Ambur, kel hiljuti valmis uus kontorihoone. Probleemide ennetamiseks ja oma huvide kaitseks lasi ta selle advokaadibüroos üle vaadata. Ehitaja kiituseks lisab ta, et advokaat tegi parandusi vaid mõnes sõnas. ?Minule juhtus ehitaja, kes valmistas ette kliendisõbraliku lepingu,? räägib Ambur.

Suurim viga, mis lepingute koostamisel tehakse, on täpse tööde loetelu puudumine. Põhilised vaidlused käivad selle üle, kas ehitaja pidi üht või teist tööd tegema. Tellija võtab tööd tervikuna, ehitajal on see väiksemateks tükkideks jagatud. Seepärast tasub ehitaja pakkumist näidata mõnele spetsialistile, kes ütleks, kas ehitaja pole hinnapakkumises mingeid töid ära jätnud, mille eest hiljem lisaraha küsida. Sellisteks spetsialistideks on ehituskonsultandid, järelevalve tegijad või ka projekteerijad.

Tihti jäetakse märkimata kvaliteedinõuded. ?Võlaõigusseaduse järgi peaks kvaliteet vastama tavalistele kvaliteeditingimustele, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti,? selgitab Johansoo. Mis on aga tavaline keskmine kvaliteeditingimus? Kas ehitaja ja tellija saavad sellest ühtmoodi aru? ?Tavalisi keskmisi kvaliteeditingimusi ei ole meil kuskilt võtta,? laiutab ka Johansoo käsi.

Praktikas kasutatakse sageli Soome kvaliteeditingimusi RYL. ?Meie kirjutame alati projekti sisse, et objekt peab vastama RYLi nõuetele, mis on põhjalikud ja kus on võimalik näiteks seinte sirgust millimeetri täpsusega mõõta,? on arhitekt Ado Eigi arvates kõik ühe lausega määratletav. ?Kui tööd RYLi nõuetele ei vasta, siis jääb vaidluses alla ehitaja.?

Kui on ilmnenud, et ehitaja on teinud ebakvaliteetset tööd, siis on tellija kasutuses mitu õiguskaitsevahendit. ?Kui avastatakse puudustega töö, siis on vaja otsustada, kas see lastakse parandada või asendada,? räägib Johansoo. ?Juhul kui tellija ei taha, et see ehitaja tööd ümber hakkaks tegema, siis saab ta kasutada hinnaalandust või kahjunõuet.?

Kui töövõtja läheb tähtajast üle, siis on võimalik määrata leppetrahv. Seejuures tuleb teada, et leppetrahv ei ole õiguskaitsevahend, vaid kõrvalkohustus. See tähendab, et leppetrahvi saab nõuda, kui see on lepingus kokku lepitud.

Kristina Vaksmaa, tarbijakaitseamet:

Ehitusteenuste kohta laekus tarbijakaitseametisse mullu 71 avaldust. Majade ehitamist puudutavates kaebustes on üks probleem, et ettevõtja eirab tähtaegu. Kui tähtaegadest kinni ei peeta, on kõige otstarbekam tarbijal ja ettevõtjal kokkulepe saavutada ning uus mõlemaid osapooli rahuldav tähtaeg paika panna. Arusaamatuste vältimiseks tuleks lepingus sätestada nii ehitaja suhtes rakendatav leppetrahv ehitise mitteõigeaegse valmimise korral kui ka selle puuduste mitteõigeaegse kõrvaldamise puhuks.

Kui kvaliteet tarbijat ei rahulda, kuid firma puudujääki ei tunnista, peab ehitusfirma tellima ekspertiisi. Vastavalt ekspertarvamusele peab ettevõtja puudused kõrvaldama.

Probleeme ehitajaga saab vältida, kui leping hoolega enne allkirjastamist läbi lugeda ja jälgida, et seal ei oleks kirjas vaid ehitaja õigused ja tarbija kohustused. Peab vaatama, et leping ei sisaldaks tarbijale kahjulikke tingimusi ja veenduma, et tarbija õigusi kaitstakse vähemalt samal tasemel, kui seadused ette näevad.

Kui tarbijal tekib küsimusi lepingus sätestatu osas, on soovitav enne allkirjastamist ehitusspetsialistidega konsulteerida. Sageli ei oska tarbijad ühele või teisele lepingutingimusele tähelepanu pöörata ja paraku on ka selliseid ettevõtjaid, kes seda teadmatust ära kasutavad. Kuna maja ehitamisel on tegemist väga suure investeeringuga, on igasugune ettevaatlikkus õigustatud. Seega tasuks uurida ehitaja tausta ning tellida ehituse ajaks omaniku järelevalve. Soovitav on valida ehitaja, kelle varem valminud objektidega on võimalik tutvuda. Kirjalikult tasub kokku leppida kõikide tehniliste lahenduste ja ehitusmaterjalide osas. Oluline on kontrollida, kas ehitajal on litsents ( www.mkm.ee ).