Kaido Kangur ootas kinnisvaraturu mõõna ammu

Kas tänavuse aastalõpu langusmeeleolud kinnisvaraturul üllatasid või oli pigem üllatus, et mõõnaperiood nii kaua ennast oodata lasi?

Aastaid tagasi enda jaoks Eesti kinnisvaraturgu analüüsides ja selle võimalikku arengut ette prognoosides olin veendunud, et tehingute arvu kasv peatub 2004. aasta lõpuks. Paraku puudus prohvetlik oskus mõista odava laenuraha sedavõrd tugevat mõju turu dünaamikale.

Endise pangatöötajana mäletan selgesti reegleid, mis käsitlesid laenu siiski riskitoote, mitte laiatarbekaubana.

Asjaolu, mis inimesi sedavõrd kaalukat otsust, nagu kinnisvara soetamine on, emotsioonide ajel tegema sundis, seisnes erinevate tegurite sümbioosis.

Esmalt mõistmine, et laenuga elamine on täiesti normaalne, fooniks palkade kiire kasv, pankade agressiivsed kampaaniad ning avalikkuse surve tervikuna nõudluse toetamiseks.

Kinnisvaraturu arengu koha pealt seati üldiselt eeldus, et kiirele tõusule peab järgnema stabiliseerumine ning graafiliselt nn platooks muutumine.

Statistikaameti andmed kinnisvaratehingute arvu vähenemisest selle aasta alguses sundis väga paljusid, mind sealhulgas, korrigeerima oma ootusi ja eeldusi. Selle aasta kolmanda kvartali andmed tehingute arvu osas ei olnud enam üllatus, vaid selgelt ootuspärased. Seega jõudis mõõnaperiood kätte minu jaoks teatud ajalise nihkega.

Mida see mõõnaperiood pikemas perspektiivis tähendab?

Julgen selgelt väita, et selline mõõn on kinnisvaraturule tervikuna mõjunud väga vajalikuna. Paljud kinnisvaraturu põhitõed olid läinud nihkesse, nägime nõrga kvaliteedi ülehinnatust, teenuse kvaliteet ei omanud olulist tähtsust ja tähtsust ei omanud sageli isegi vara asukoht. Otsuseid tehti kiirustades ja emotsioonide ajel. Usun, et Eesti kinnisvaraturul on sellest kogemusest ainult võita, arenemaks tulevikus loogiliselt ja stabiilsemalt.

Kas järgmise aasta esimeseks kvartaliks prognoosite pööret turul või jätkub praegune hinnalanguse trend?

Eelkõige meie sektoris on prognoosimine üsna tänamatu töö, kuid lähtuvalt sesoonsusest, mis aastaid on turul kehtinud, saab seada eeldused, et järgmise aasta algus on ilmselt vähem aktiivne. Liigume tagasi viie aasta taguste tehingumahtude juurde.

Loomulikult on see sõltuv laiemalt Baltimaade majandusruumist, intresside liikumisest, pankade laenupoliitikast ning avalikus ruumis kehtivast arvamusest tervikuna.

Kinnisvaraturg ei ole niivõrd inertne, et kvartaalselt saaks esineda kardinaalseid erisusi. Küll aga olen veendunud, et emotsioonide turust liigume järgmistel aastatel ratsionaalse suunas, mistõttu kujunevad märksõnadeks läbimõeldus, eeltöö ning stabiliseerumine ja mõneti ka n-ö õhu väljalaskmine.

Kas laenutingimuste karmistumine oli kõige tähtsam tegur, mis ostubuumi lõpetas?

Usun küll, sest arvestades asjaolu, et arenenud riikides on keskmine palk ning ruutmeetri hind samal tasemel, toimus meil kõik liiga kiiresti. Vahe suurenemine kompenseeriti laenurahaga.

Nii keskpank kui ka kommertspangad on siinkohal loonud õiged eeldused turu rahunemiseks ning lähiaastatel keskendutakse pigem portfelli analüüsile kui selle agressiivsele suurendamisele.

Kas olete ise ka kinnisvara investeerimise eesmärgil ostnud?

Sageli seatakse põhjendamatult võrdusmärki kinnisvara soetamise ja kinnisvarainvesteeringute vahele. See on taas tingitud möödunud perioodidel turul toimunust.

Kodu soetamisel on peamine mõelda oma elustiilile, vajadustele ja võimalustele, ning leida lahendus, mis oleks selle jaoks parim. Seda õiglases turuväärtuses.

Minu kinnisvara on investeering tulevikku ehk oma kodusse pere vajadustest lähtuvalt.

Autor: 1706-aripaev