Kogukonna tagant on inetu varastada

Siinjuures pole mul kavaski hakata lahkama 28.01 artiklis toodud probleemseid arendusi vaid sooviksin temaatikat presenteerida üldiselt, tuues teema ilmestamiseks mõningaid asjasse puutuvaid näiteid Rae vallast.

Me kõik teame, mis on valglinnastumine või vähemalt oleme seda sõna kuulnud ja arvame teadvat, mida ta tähendab. Nagu termin esimesest osast aru saame on tegemist valgumisega ja teine pool selgitab, millest valgub. See protsess pole juhitav (kui see toimub plaanipäraselt, siis ei nimetata teda enam valglinnastumiseks) ja seega linn valgub üle serva küll elamispindade osas, kuid kõik muu jääb kaasa tulemata, sest arendajal puudub kohustus (haridus-ja kultuuriasutused) või reguleerib valdkonda turg (kaubandusettevõtted). Lisaks napib nendes piirkondades töökohti ja seega leitakse töö naabruses olevast piirkonnast ning see toob kaasa pendelrände ja ummikud.

Tallinna ümbruses on taasiseseisvumise perioodil valglinnastumise näited vähemalt kõikides Tallinnaga piirnevates omavalitsustes .

Seda protsessi võib vaadelda kahes osas - planeerimine ja reaalne ehitustegevus. Viimast reguleerib paljuski, kui mitte otsast lõpuni, turg. Teatavasti oleme me Riigina väga noor ja paljud meist omasid enne taasiseseisvumist vaid kogemust ühest totalitaarsest süsteemist ning puudusid kogemused, aga ka tahe teada saada seda, millega demokraatlikes maades tegeleti siis, kui meie olime isolatsioonis. Äkiline vabadus ja sellele järgnev tagastamisprotsess, aina paremaks muutuvad palga- ja elatustingimused viisid selleni, et ühtedel oli maad, mida müüa, teistel oli tekkinud vahendid osta ja kolmandad tahtsid linnast välja - loodusesse - elama. Algas surve linnalähedaste põldude planeerimiseks. Omavalitsustele, kes tegelikult koosnesid pärast taasiseseisvumist tehatahtvatest ühiskondlikult aktiivsetest inimestest, kes paraku ei teadnud omavalitsemisest suurt midagi, puhusid arendajad mesijuttu, et lase meid siia arendama ja toome sulle maksumaksjaid. Kuivõrd omavalitsuste kohustused, vastupidiselt Põhiseadusele, ületavad võimalusi (finantsvahendeid) nende täitmiseks, siis loomulikult polnud neid raske ärarääkida. Seega ühelt poolt ootus vahendite lisandumisele ja teiselt poolt võhiklus viisid meid ühel hetkel olukorrani, kus avastasime, et planeeringud on tihedalt pisikesi krunte või suuri korrusmaju täis planeeritud, puuduvad pargid, sotsiaalmaad, teed on ahtakesed, ühisveevärk ja -kanalisatsioon, mis haaraks suuremaid piirkondi puudub. Ja ka seadusandlus on puudulik sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamise kohalt. Kui planeerimise protsessis polegi olukord veel nii hull, siis reaalses ehitusjärgus hakkame alles arusaama, mida selline puudulik planeerimine kaasa toob.

Järgnes kinnisvarabuum 2005-2007. Kehtestatud planeeringuid asuti hoogsalt realiseerima, majad kerkisid, inimesed lisandusid, kuid mida ei tulnud oli loodetud rikkus omavalitsustele. Vastupidiselt oodatule hakkasid suurenema hoopis kohaliku omavalitsuse kulutused, sest tuli ju rahuldada ka lisanduvate elanike vajadused. Näiteks Rae vallas saime juba 2004.a. alguses selgelt aru, et planeerimine ilma sotsiaalsete objektide tarvis maade reserveerimiseta, ilma ühisveevärgita, ilma korralike teedeta on viga. Samuti, et ilma fikseeritud krundi suurusteta ei saa planeeringuid kehtestada, kuid see arusaam oli tublisti hilinenud - sajad planeeringud, mis olid varem kehtestatud, olid juba realiseerimise järgus.

Toon näite lasteaedade varal. Nii 2005., 2006. kui ka 2007 aastal lisandus meile vastsündinuid terve 120-kohalise lasteaia täis igal aastal. On ütlematagi selge, et lisaks vanuserühmale 0-1 lisandus lapsi ka teistesse vanuserühmadesse. Seadus ütleb, et iga laps, kes on saanud 1 aastat vanaks omab õigust lasteaia kohale selles omavalitsuses, mille registris ta on. Seega kui lapsevanem kolib näiteks Rae valda, registreerib end korrektselt kodanikuks ja tal on ka juhtumisi laps vanuses 1-7 aastat, siis on tal õigus koheselt saada lasteaia koht. Kui see registreerime toimub jooksva aasta sees, siis isegi tema maksuraha ei laeku omavalitsusele enne järgmist kalendriaastat, kuid lasetaiakoha peab saama kohe. Kuivõrd omavalitsus peab seadust täitma, siis tuleb sellele arendusbuumi lainel kohale purjetanule lasteaiakoht rajada omavalitsuse kogukonna arvelt, mis aga pole kogukonna suhtes aus. Siit jõuamegi järeldusele, et ainuke kes nülib mitu nahka, on arendaja - krundi/korteri/maja müüb maha ja kohustused jätab kogukonnale. Kõige hullem, et lisaks sotsiaalse infrastruktuuri rajamisest pääsemisele paljud pättarendajad jätavad ka näiteks teed ja torud tegemata ja püüavad oma klientidele selgitada, et see on hoopis valla kohus. Nüüd kui kinnisvaraturg on tugevas jahenemise faasisi, mõne arvates kokkukukkumas, on eriti teravalt ülestõusnud just väikeste arendajate vastuseis avalikku huvi kandvatesse objektidesse finantseerimise osas. Seda öeldakse otse välja, seda võrreldakse omavalitsuse poolse sooviga saada hõlptulu. Õnneks on need tõesti vähesed väikearendajad. Suured tegijad on mõistnud, et pikas perspektiivis on siiski kasulikum müüa elamiskeskkonda.

Rae vald ja teadaolevalt ka paljud teised, on juba aastaid sõlminud arendajatega lepinguid, milles arendaja kaasatakse ühiskondlike objektide väljaehitamisse. Esialgu oli tegemist lihtkirjalike lepetega, milles lepiti kokku poolte kohustused, kuid tihti ei osatud panna kohustuse täitmise aega ning puudusid ka tagatised juhuks kui pool oma kohustust ei täida. Rae vallas on läbi aegade tegutsenud mitmeid aferistidest arendajaid (vähemalt üks neist julges oma nime avaldada ka Äripäevas), kes sellise lepingu nõrkusi ära kasutada püüdsid. Selline kogemus viis selleni, et vald ei olnud enam nõus sõlmima lihtkirjalikke lepinguid, milles puudusid tagatised. Alates 2007.a. oleme sõlminud arenduslepingud notariaalselt ja viinud ka sisse hüpoteegi nõude. Paljud arendajad saavad sellest hästi aru ja suhtuvad mõistlikult. Võib julgelt väita, et notariaalse lepingu sõlmimise soov ja tagatiste seadmine on vaadeldavad kui lakmuspaber - ausad arendajad on niisuguste lepingute sõlmimisega nõus, aferistid, kes kasutasid ära lihtkirjaliku lepingu nõrku külgi, võitlevad iga hinnaga vastu.Teades, et vallas on menetluses üle 300 planeeringu, siis 5-6 arendajat, kes ei soovi mõista või lihtsalt ettevalmistuse puudumise tõttu ei suuda mõista, et nende tegevus toob ettenägematuid või ennetähtaegseid koormusi valla erinevale infrastruktuuridele, on tühine osa ja nad peavad aru saama, et nende käitumine on võrreldav vargusega kogukonna tagant.

Tänane seadusandlus näeb ette reeglid küll tehniliste infrastruktuuridega liitumiseks, kuid arendaja kaasamine investeerimisel avalikesse objektidesse saab toimuda vaid läbi kahepoolse vabatahtliku lepingu. Ja kui lepingut ei sünni, siis ei kehtestata ka planeeringut. Nii võikski edasi elada, kuid alati on olemas oht, et mõnes omavalitsuses saab võimule aferistidest arendajaid soosiv jõuk ja siis on seadusliku regulatsiooni puudumine valus.