Hiiglaslikud võlad suruvad Q Vara käpuli

Tallinna börsil oma võlakirjadega noteeritud kinnisvarafirma ei suuda teenindada oma sadadesse miljonitesse ulatuvaid lühiajalisi laene ega maha müüa ripakil suurprojekte. Juuksekarva otsas ripub ka peagi saabuv võlakirjade tagasiostmine, kuhu on investeerinud ka meie kohustuslikud pensionifondid.

"Oleme omanikena ettevõttesse viimase 6 kuu jooksul paigutanud täiendavad 100 miljonit krooni likviidsuse parandamiseks. See tähendab, et me usume Q Vara tegemistesse. Arvestades maailma majanduses toimuvat, on Q Vara võlakirja omanikel läinud kindlasti paremini kui näiteks Arco Vara aktsionäridel, kes on nüüdseks kaotanud rohkem kui 90% oma investeeringust," ütles Carmen Kass Äripäevale.

200 miljonit tagasi maksta

Tallinna börsil oma võlakirjadega figureeriv kinnisvarafirma ei suuda aga samas teenindada oma sadadesse miljonitesse ulatuvaid lühiajalisi laene, kuna pole suutnud maha müüa oma ripakil suurprojekte. Juuksekarva otsas ripub ka peagi saabuv võlakirjade tagasiostmine, kuhu on investeerinud ka meie kohustuslikud pensionifondid.

Bilansi järgi näitab Q Vara end likviidsena ning kinnitab, et käibevarad ületavad lühiajalisi kohustusi ligi kahekordselt. Käibenumbrid näitavad, et sel aastal müügiks kavandatud ja ettevõtte poolt enam kui 600 miljoni krooniseks hinnatud kinnisvaraportfelli vastu pole mingit huvi. Esimese poolaastaga õnnestus Q Varal rahaks teha vaid 40 miljoni krooni eest varasid.

Pangad nõuavad oma

Võlausaldajad aga nõuavad oma. Ainuüksi sellel kuul on Q Varal tagasi maksta pea 190 miljonit krooni korduvalt pikendatud lühiajalisi laene Sampole ja DnB Nord Pangale, kuid reaalsuses istutakse taas laenukomisjonidega vastakuti, et uusi ajapikendusi saada. Intresse aga tiksub firmale armutult üle 2 miljoni krooni kuus.

"Oleme laenude pikendusi taotlenud ja need saanud. Järgmiste tähtaegade osas toimuvad praegu pankadega läbirääkimised," nentis Q Vara finantsjuht Kristjan Laanemaa.

Suurimate ristidena ripuvad Q Vara kaelas kaks suurprojekti, mille müümisega lootis kinnisvaraarendaja panna piiri omakapitali sulandamisele ja likviidsusprobleemile.

Rae vallas Tallinna ringtee ääres 4,2 hektarile rajatud laohooneprojekt pidi ettevõttele sisse tooma ligi 80 miljonit krooni. Teine, Riia vaiksesse piirkonnas Daugava jõe kaldale plaanitud elurajooni suurarendus loodeti maha müüa 172 miljoni krooni eest. Siiani on seal vaid tühermaa, mille detailplaneeringuni jõuti alles pärast hiljuti lõppenud kohtuvaidlust. Ehitusluba pole projekt veel saanud.

Suurprojektid seisavad

Mõlemad suurprojektid on Q Vara õnnetuseks siiani ooterežiimil.

"Kiiret lahendust kindlasti ei ole," tunnistas Laanemaa Riias asuva Jonathani projektist rääkides. "Meil on kokku kolm ostjat, vägagi tõsiseltvõetavad, samuti on laua taga Landmark Real Estate, kes tehnilise ekspertiisi tulemusega rahul polnud," rääkis Q Vara üks omanikest ja nõukogu liige Alo Lillepea ja lisas, et müüakse rahulikult.

Vett vedama läks Jonathani kõrval ka teise suurprojekti Terminal No. 11 müük. "Kuna Balti riikide kinnisvaraturu olukord halvenes, ei realiseerunud Q Vara ja HIH Global Invest GmbH koostöö Terminali projekti arendamisel," teatas Q Vara oktoobri alguses investoritele. Kahekümnest krundist on müüdud kaheksa.

Lisaks seisvatele suurprojektidele ja lühiajalisele lämmatavale laenukoormale, kukub mõne kuu pärast ka 78 miljoni krooni eest emiteeritud võlakirjade välja ostmise tähtaeg. Investorite suu jäi võlakirjade võimaliku saatuse prognoosimisel lukku, ent Q Vara finantsjuht Laanemaa teatas investoritele ausalt üsna kurvast asjade käigust: "Töötame erinevate alternatiividega: praeguste võlakirjainvestoritega tahame läbi rääkida emissiooni pikendamise võimaluse osas ning paralleelselt otsime ka refinantseerimise võimalusi."

Ühed suurimad võlakirjade ostjad on kohustuslikud pensionifondid, mis on toetanud kinnisvaraarendajat 25 miljoni krooniga.

Audiitor noomis Q Vara

Q Vara mulluse majandusaasta aruande kohta andis audiitor kriitilise hinnangu, juhtides oma kommentaaris tähelepanu ähvardavalt suurele lühiajalisele laenukoormale, omakapitali nõude rikkumisele ning lubamatule rahalaenamisele firma aktsionäridele.

Seotud osapooltele oli Q Vara eelmise aasta lõpu seisuga välja laenanud üle 27 miljoni krooni, sealhulgas aktsionäridele pea 10 miljonit.

"Q Vara AS ja tema tütarettevõtjad on andnud olulises summas laene aktsionäridele, aktsionäridega seotud ettevõtetele ning tütarettevõtjatega seotud isikutele, sh juhatuse ja nõukogu liikmetele," seisab audiitori märkuses.

Äriseadustiku kohaselt ei tohi aktsiaseltsid oma juhatuse ja nõukogu liikmetele laenu anda. Tütarettevõtted võivad emaettevõttele või selle omanikele laenu anda vaid siis, kui see ei kahjusta kontserni majanduslikku seisundit ega võlausaldajate huve. Q Vara ja tema tütarettevõtted pole aga oma kohustusi võlausaldajate ees täitnud, viibutas audiitor sõrme.

Q Vara võlausaldajatele pinnuks silmas

Kui Q Vara võlausaldajad on justkui tummaks löödud ja ei soovi kinnisvarakontserni käekäiku kommenteerida, siis raha kätte saanud investorid hõõruvad meeleheast käsi.

"Meil õnnestus umbes aasta tagasi osa Q Vara võlakirju lätlastele müüa," nentis rahulolevalt LHV tegevjuht Mihkel Oja kuu alguses toimunud pensioniteemalisel seminaril. Investeerimispankur ütles, et on oodata veelgi TR Majade sarnaseid probleemsete võlakirjade juhtumeid.

Hiljem täpsustavatele küsimustele vastas investeerimispank aga lakoonilisemalt. "Miks müüsime, miks müüsime ainult osa, mis hinnaga müüsime ja kellele müüsime - need on küsimused, mida me kommenteerida ei sooviks," sõnas LHV Varahalduse fondijuhi abi Helen Rajaste.

Ta mainis vaid, et Maailma Aktsiate pensionifondis vähendas LHV Q Vara võlakirjade osakaalu mullu novembris miljoni krooni võrra, umbes 2,3 miljonilt 1,3 miljonile kroonile.

Suured võlaandjad on aga veelgi kidakeelsemad.

"See on pangasaladus," teatas Q Varale üle 100 miljoni krooni pideva tähtajapikendusega laenu andev ning ühtlasi kinnisvarafirma võlakirjaemissiooni tagatisagendiks olev Sampo Pank pea kõigi sisuliste küsimuste peale.

Sampost kaks korda enam Q Varale võlgu pakkunud DnB Nord Pank teatas pressiesindaja vahendusel oma laenuklienti puudutavate küsimuste peale: "Tulenevalt pangasaladuse reeglistikust ei saa me avaldada infot oma klientide või nendega seotud tehingute kohta. Seega palume antud küsimuses pöörduda Q Vara esindajate poole."

Q Vara võlausaldajate ringis on ka riskifondi Gild Arbitrage investorid, kes on aktsiate tagatisel andnud kinnisvaraarendajale laenu kuni 60 protsendini ulatuva hiiglasliku intressiga.

"Antud juhul on meie vastus siiski lühike - nimelt, investorite huve silmas pidades me ei kommenteeri oma investeeringute juhtimisega seonduvaid üksikasju," teatas fondi haldava investeerimispanga juhtivpartner Rain Tamm.

"Laenu intress on üks väike osa investeeringu tingimustest, aga täpsema seletuse andmiseks tuleks avada laiemat pilti investeeringust, mida me teha ei saa."

Olgu öeldud, et kui 2007. aastani piisas Gildi fondile laenu tagatiseks Q Vara juhatuse allkirjadest, siis alates sellest ajast on laenu tagatiseks ettevõtte aktsiad. Seega pole välistatud, et ühel hetkel võtavad riskikapitalistid Q Vara lihtsalt üle.

Läbi pensionifondide Q Vara võlakirju ostnud Swedbank teatas läbi pressiesindaja, et on Sampoga suhelnud jooksvalt Q Varaga seonduva osas.

"Et Q Vara puhul on kogu süsteemi ülesehitus teistsugune, ei ole mingit alust arvata, et siin võiks tulla midagi analoogset TR Majadega," oli kõik, mis Swedbank veel ütlema soostus.

Lillepea: Terminali tehingu rikkus Äripäev

Q Vara üks omanikke ja nõukogu toolil istuv Alo Lillepea süüdistab Terminali projekti müügi luhtumises Äripäevas ilmunud artiklit. Mõni kuu tagasi väitis Lillepea, et tehing on juba tehtud.

Juunis teatas Lillepea, et omakapitali suurendamiseks on müüdud Terminali projekt ning teine suurtehing on vaid ühe sammu kaugusel. Tänaseks pole asja saanud kummastki tehingust.

"Terminali tehing on tehtud. Suurendasime selle aktsiakapitali umbes 78 miljoni krooni võrra, see oli hea tehing. Jonathani tehingus on täita veel üks eeltingimus. Sealt teenime kokku 172 miljonit krooni," rääkis Lillepea juunikuus.

Nüüd, kus mõlemad tehingud on luhtunud, süüdistab mees Äripäeva ajakirjanikke. "Ma ei valetanud. Meil oli tol hetkel ostjaga Terminali eelleping allkirjastatud, teha jäi vaid notariaalne kinnitus. Äripäevas ilmunud artikkel rikkus selle ära," räägib mees nüüd. "Teil on komme tulistada välja pealkirju nagu "Audiitor ennustab Q Varale surmahoopi", mispeale meil tuleb sakslastele teha pikk aruanne audiitorilt, selgitamaks, et tegelikult me ei sure," jätkas ta.

Lillepea nentis, et kui selgitamine võtab kuu aega ja selle kuuga sureb kogu maailmas likviidsus, võib olla kuitahes kõva mees, aga kapitali enam tõsta ei suudeta.

"See oli õnnetu juhus. Saime väga valusasti teie käest pihta. Aga pole midagi, me oleme harjunud," lisas ta.