Mida teeb masu lepingule?

Kas majandussituatsiooni muutus võiks olla aluseks tähtajalise üürilepingu ülesütlemisele? Majandusolukorra muutumist on käsitletud õiguskirjanduses üldjuhul riskina, mida ettevõtja oma äritegevuses võtab ning millega ettevõtja peab oma tegevuses ja lepingute sõlmimisel arvestama.

Sama põhimõtte kehtimist võis senini eeldada ka tähtajalise üürilepingu ühepoolse lõpetamise võimaluste suhtes. Riigikohtu hiljutise otsuse kohaselt ei ole aga välistatud tähtajalise üürilepingu ülesütlemine ka majanduse erakordse muutumise korral.

Nii leidis riigikohus oma 9. novembri otsuses (tsiviilasi nr 3-2-1-84-10), et "majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, võib olenevalt asjaoludest olla VÕS paragrahv 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul".

Kuigi ilmselt soovivad paljud ettevõtjad näha viidatud riigikohtu seisukohas kaua- oodatud võimalust n-ö buumi ajal sõlmitud koormavast üürilepingust vabanemiseks, ei tohiks riigikohtu väljaöeldusse suhtuda kergekäeliselt.

Riigikohus rõhutab viidatud lahendis, et üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel on möödapääsmatu poolte huvide kaalumine ning et üürilepingu ülesütlemise aluseks on vaid see, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi.

Millised asjaolud võiksid kõne alla tulla sellise ülesütlemist õigustava ülekaaluka huvi sisustamisel, kahjuks tsiviilkolleegium ei täpsusta.

Küll nõustus riigikohus nimetatud otsuses alama astme kohtute järeldusega, et üürniku soovi näol lõpetada leping tulenevalt kiirest majandustõusust tingitud ruumivajaduse suurenemisega sellise ülekaaluka huviga käesoleval juhul tegemist ei ole.

Kuigi riigikohtu 9. novembri otsusest võib vaatamata majandussituatsiooni muutuse kui aluse tunnistamisele välja lugeda kohtu püüdu piiritleda üürilepingu erakorralist ülesütlemist ülekaaluka huvi esinemisega, ei saa alahinnata nimetatud lahendis riigikohtu poolt selgelt välja öeldud seisukoha kaalu ja mõju üürisuhte poolte õigusteadvusele ja -käitumisele.

Kuna riigikohtu seisukoht annab siiski selge võimaluse majandusprotsesside muutuste taustal üürilepingu kehtivuse vaidlustamiseks, võib viidatud lahend põhjustada üürilepingu kehtivusega seotud õigusvaidluste suurenemise. Millises ulatuses ja sisus, näitab edasine kohtupraktika.