Eesti otsib globaalsel kinnisvaraturul oma kohta

Äripäev küsis neid küsimusi Cannes'is kohal käinud kinnisvarabüroo Seven Real Estate Advisors partnerilt, investeeringute ja nõustamisvaldkonna juhilt Olev Mait Makilt.

Miks peaksid Eesti kinnisvaraettevõtjad rahvusvahelistel kinnisvaramessidel käima? Esiteks on lai auditoorium hea võimalus tutvustada oma piirkonda, tõmmata ligi investoreid mahukatesse arendus- või investeerimisprojektidesse. Teine eesmärk on vahetada kogemusi - konverentside peamised teemad olid linnade areng ning finatseerimine krediidikriisijärgsel perioodil. Kolmandaks, oma piirkonna võtmeisikutega on võimalik suhelda efektiivselt paari päeva jooksul, sama koguse kontaktide loomine võib võtta muidu kuid.

Kuidas Baltimaad välisinvestorite silmis paistab? Eelistatud sihtriik nn uue Euroopa riikide seas on Poola, taasavastatakse ka Tšehhit ja Slovakkiat. Põhja-Ameerika või Inglismaa päritolu investorite jaoks paigutub Baltikum koos Portugali, Hispaania ning ida poolt Ungari ja Bulgaariaga majandust ümberpööravate riikide sekka, seega pigem jälgitakse arenguid ning investeerima ei kiirustata.

Võrreldes buumieelse perioodiga on investeerimisturud muutunud kohalikumaks, kuid huvi Rootsi, Soome ja Norra poolt on kasvamas. Peaks täpsustama, et huvi on peamiselt siiski Eesti vastu, sest üldine majanduskeskkonna korrastumine on aluseks kinnisvaraturu tugevusele. Eesti on oma tugevate makronäitajatega silma jäänud ka väljapoole, euroga liitumine annab investeerimiskindlust ning Põhjala firmad tunnetavad siin toimuvaid protsesse arvukate ärisidemete kaudu paremini.

Mille poolest Poola siis välja paistab ja mis Eestil puudu jääb? Poola puhul lüüakse trummi, et see oli ainus Euroopa riik, mis ei kukkunud finantskriisi ajal majanduslangusse. Majanduse kasvades kasvab ka sisenõudlus, mis omakorda toob kaasa laienemiste laine ning hinnatõusu. Kasvav tarbimine on see, miks näiteks üle 2/3 Euroopa jaekettidest soovivad lähiaastatel oma tegevust Poolas avada või laiendada, mis on vesi kaubanduskeskuste omanikele ja arendajatele. Uue nõudluse ootuses avatakse uusi logistikapindu ja tehaseid, Poola on ära kasutamas oma asukohta nn uue Euroopa varustajana. Mis märkimata jäetakse, on see, et Poola saavutas kasvu järsu devalveerimise toel, mistõttu Poolasse importijad said korraliku kaotuse eurodes arvestatuna ning ka välisinvestorid kandsid kursikahju. Eesti valis sisemise devalveerimise tee, mis oli valulikum ja aeganõudvam protsess, kuid tulemused on võrreldavad - majandus sai uue platvormi, millelt jõudsat kasvu taas luua. Investorid ootavad tulemusi ning kui Eesti deklareerib mitu kvartalit järjest 5% lähedast majanduse reaalkasvu ning jaekäibe tõusu, siis oleme ka meie tagasi fookuses.

Lahendamatu teema on mastaabivahe - välisfirmade esindused ja peakontorid Varssavis on sageli 5000-15 000 ruutmeetri suurused, Eesti turu katmiseks piisab mõnesaja ruutmeetri suurusest esindusest. Ehk Poola mastaabid võimaldavad luua tänapäevaseid büroohooneid, katsetada neis keskkonnasäästlikke tehnoloogiaid ning mängida julgema arhitektuurse lahendusega, mis on atraktiivne just Saksa avatud fondidele ja Londoni pensionivalitsejatele. Praegu läheb Varssavi teistest uue Euroopa pealinnadest mööda.

Kuidas peaks Eestit kinnisvaramaailmas müüma? Kaupmeeste, teenindusfirmade, hotellikettide jt kinnisvaratarbijate huvi äratavad pealinnad, mistõttu ei tasuks karta Eesti tutvustamist Tallinna kaudu. Kui välistegijad on siin kanda kinnitanud, eks siis vaadatakse ka laienemisvõimaluste peale regioonis. Keskne teema on sõnum, mida kommunikeeruda. Helsingi müüs ennast näiteks Euroopa disainipealinn 2012 kaudu. Paljud linnapead olid muide messil kohal ja avasid konverentse või teemaüritusi. Ei ole juhus, et meie naaberlinnad napsavad endale huvitavaid organisatsioone ja ärisid - piirkondade peakortereid või äri teenindavaid üksusi. Näiteks Vilnius on viimase poolteise aasta jooksul meelitanud Barclay panga, Western Union jt kontsernide tugiüksusi koos tuhandete uute töökohtade loomisega, selle nimel on töötanud nii Leedu välisministeerium kui pealinn.

Mis on välisinvestorite huvi Eestis? Suurim huvi on stabiilset rahavoogu tootvate büroo- ja kaubanduskeskuste vastu, millel on nn kolme A kvaliteet - parim asukoht, parimad üürnikud ja parim ehitise kvaliteet. Selliste objektide hinnad on tõusuteel. Teine nõudluse serv on soodsa omandamishinnaga raskustes ärihooned, kas siis ülepakkumise või omanikupoolse likviidsusprobleemide tõttu. Huvi sinna vahele jääva vara vastu on täna veel õhuke. Lisandunud on mõned oportunistlikud ostjad, kes on nõus võtma ka riski ja viis aastat kinnisvara hoidma. Huvi arendusprojektide vastu on väike - esmalt oodatakse hinnatõusu ja vakantsuse vähenemist. Nii Euroopas kui ka meil on erinevate klasside ja asukohaga kinnisvara hindades suur lõhe - parima ja teisejärgulise kinnisvara tootluste vahel on mitmesajabaaspunktiline vahe ning see ei vähene. Välisinvestorid on valiku ees - kas osta vara sarnaselt hinnatasemelt mõne tuttava suurlinna ääremail või Euroopa ääremail. Oluline roll on ka pankadel - parim kinnisvara saab ka parimad finantseerimistingimused, teisene vara saab kehvad pakkumised või ei finantseerita seda üldse.

Mis konverentsilt kõlama jäi? Jõulised avasõnad ütles Londoni linnapea Boris Johnson. Linnade kiire globaalse arengu kohta ütles ta, et "paneme külad tagasi linnadesse - see on see, mida inimesed põhimõtteliselt vajavad ja mille poole püüdlevad. Linnades on inimestel kõrgem eluiga, parem hariduse kvaliteet, suurem tootlikkus ning suuremad taastootmise võimalused kui maal". Maailmalinna juhilt ei ole põhjust vastupidiseid lauseid oodata. "Külad linnadesse" mõte oli ka see, et loome linnades usaldusel ja koostööl põhinevad kogukonnad. Mitmed uuringud näitavad, et majanduse kogutoodangult pakub London suurlinnade seas suurimat kasvu aastani 2025, linn omalt poolt toob kohale suursündmusi olümpiamängudest kuni maailmakonverentsideni, laiendab transpordivõrku, ehitab uusi sildu, avab suletud linnaosi jms. Kasv ja pidev areng tõmbab tähelepanu.