Ettevõtted müüvad oma kinnisvara

"Eks masu õpetas, et iga kingsepp jäägu ikka oma liistude juurde," kommenteeris Uus Maa Property Advisorsi juhatuse liige Keit Pihl nende ettevõtete tegevust, kes on otsustanud oma aastaid kinnisvara all kinni olnud raha ettevõtte põhitegevuse arendamisse ja laiendamisse suunata.

Maailma mastaabis ei ole tegemist sugugi uue trendiga. Ega ole see Eestiski väga uus nähtus - see on "maale toodud" koos kinnisvaraturu arenguga. Esialgu tasa ja targu, viimastel aastatel juba märksa rohkem.

"Varem püüdsid paljude valdkondade ettevõtted oma põhitegevuse kõrvalt ka kinnisvaraäri ajada. Oldi oma tootmispinna omanik ja arendati samas näiteks ka kortermajade projekte, olles ise tegev toiduaine- või mõnes muus tööstuses. Buum süvenes, optimism kinnisvara osas kasvas ja põhitegevus sai vähem tähelepanu. Mulli lõhkedes oldi kehvas seisus. Põhitegevus lonkas ja kinnisvara kaotas väärtust," rääkis Pihl Eesti lähiajaloost.

Praegu on ettevõtted järjest rohkem keskendumas oma põhitegevusele. Ettevõttele kuuluva kinnisvara alt vabastatakse vahendid ja suunatakse tootmisse. Pindadele, kus tootmine käib, jäädakse pärast müüki üürnikuks. Ehk toimub sale and lease back tehing.

Müük vabastab omanikuriskidest. Baltic Property Trusti varahalduse juht Indrek Hääl nimetab seda asjade loomulikuks käiguks.

"Teadlikumatel ettevõtjatel on see juba varemgi fookuses - võtta endalt ära risk, et kui kinnisvara on mingi väärtusega bilansis, võib vara väärtuse muutumine tekitada ettevõttele raskusi kahjumi näol ja viia negatiivse omakapitalini," rääkis Hääl riskidest.

"Vara väärtuse muutmine toimub aastast aastasse vastavalt turu tingimustele ja me oleme ju näinud, kuidas olukord võib oluliselt halveneda. Kinnisvara peale on tavaliselt võetud ka laenu ning kui vara väärtus kahaneb, võivad ka laenutingimused halveneda, mille tõttu võib ettevõte sattuda veelgi suurema finantskoormuse alla," selgitas Hääl.

See oht on viimaste aastate jooksul pidevalt suurenenud, sest kinnisvara väärtus on pigem vähenenud kui suurenenud. Pangad aga hoiavad kinnisvara väärtuse ja laenusumma suhtel kiivalt silma peal ja on vajadusel valmis reageerima.

"Ma usun, et lähemal ajal on mõningaid selliseid tehinguid taas tulemas," ütles Hääl.

Kaubanduskett Maxima otsustas sel viisil toimida Kuressaares, kus müüdi ketile kuulunud krunt, kuhu selle uus omanik hakkas 2008. aastal kaubanduskeskust ehitama.

"Maxima on kaubandusfirma ja kui on võimalik, üritame vältida investeerimist kruntidesse ja betooni," põhjendas otsust Maxima avalike suhete juht Erkki Erilaid. Krundi müük andis ettevõttele võimaluse investeerida raha oma tegevuse laiendamisse.

Tehingupartneri leidmine pole lihtne. Erilaid selgitas, et selliseks tehinguks on ostja leidmine ja läbirääkimised alati keerulised, sest pole ju tegu pelgalt millegi müümisega, vaid pikaajalise koostöö korraldamisega. "Ostjate leidmine on seda keerulisem, mida kehvem on majanduse üldine olukord. Selge see, et kriisiaastatel on kinnisvarasse investeerijaid raskem leida," nentis Erilaid.

Hääle sõnul suhtub ostja sale and lease back tehingutesse küllaltki kriitiliselt ja ettevaatlikult, sest sisuliselt ostetakse üürniku äririsk ning investoril on vaja kindlust, et tehing on "veekindel" ja kokkulepitud kohustusi ka täidetakse. "Kogu hoone saab olema kaetud ühe üürnikuga. Tuleb väga tõsiselt hinnata üürniku tugevust, tegevusala jätkusuutlikkust ja bilanssi. Kindlasti ei osteta kinnisvara ju selleks, et lihtsalt appi tulla ja päästa ettevõtte rahaline seisukord. Kui see on kehv, siis keegi endale sellist üürnikku ei taha," rääkis Hääl.

Pihl ütles, et tavaliselt on selliste tehingute puhul ostja erineva kaliibriga investorid ja fondid, kes otsivad stabiilset tootlust.

"Üürihind peab olema üürija poolt kindlalt teenindatav ja investori jaoks Eesti turul olenevalt riskidest enamasti 8-10% tootlusega," rääkis ta investori ootustest tehingule.

Tavaolukorras tehakse sale and lease back tehing turu keskmise üürihinna pealt. See, kas üürija on valmis näiteks ka turuhinnast kõrgemat üüri maksma, sõltub Pihli sõnul juba selle mõjust üürija majandustegevusele.

Kuigi sale and lease back tehing näitab tavaliselt, et ettevõttel on prioriteedid paigas ning investorite usalduskrediit olemas, ei soovita selliste tehingute toimumist suure kella külge panna.

"Üldjuhul ei ole firmad sale and lease back tehingute korral suurest avalikust tähelepanust huvitatud, hoitakse madalat profiili," kinnitas BPE äri- ja tootmiskinnisvara maakler Ennu Susi loo autori kogemusi katsetes saada jutule taolise tehingu teinud ettevõtetega.

Viimase aja suurimad teadaolevad tehingud on Susi sõnul toimunud valdavalt kaubanduskeskuste ja suuremate A-klassi äri-büroomajadega. Tootmis- ja laokompleksidega on viimase paari aasta jooksul tehtud suhteliselt vähe tehinguid. Praegugi otsib paar suuremat firmat Susi kinnitusel tehingupartnerit. "Kuna asi on alles algusjärgus, siis teavitatakse avalikkust ehk alles pärast lepingute sõlmimist," pakkus Susi.