Pro Kapitali aktsia – kas osta või mitte?

Viimased kolm Tallinna börsi IPOt pole väikeinvestoritele teadupärast kuigi palju rõõmu näole toonud.

2010. aasta mais 0,90 eurose IPO-hinnaga börsile tulnud Premia Foods kaupleb hetkel 0,81 eurol. Viis aastat tagasi börsile tulnud Arco Vara aga koguni 96% ning Ekspress Grupp 80% oma IPO hinnast madalamal.

Aga eks iga aktsiaemissioon on eriline ning ajastusel ja küsitud hinnatasemel on siin mängida väga tähtis roll.

Kuivõrd atraktiivne näeb esmapilgul välja Pro Kapitali Grupi aktsia?

Ettevõtte hindab oma aktsiate väärtuseks 1,90-2,05 eurot, mis annab firma IPO eelseks turuväärtuseks 101-109 miljonit eurot.

Omakapitali oli kinnisvaraarendajal 30. juuni lõpu seisuga 69,13 miljonit eurot, mis teeb aktsia turuväärtuse raamatupidamishinna suhteks (P/B) 1,5.

Võrdluseks. Samas sektoris tegutseva Arco Vara P/B on pärast viimaste kuude kiiret aktsiarallit tõusnud 0,6ni, mille alusel on väärtpaber ca. 60% Pro Kapitalist madalamalt hinnatud.

Milles siis peitub Pro Kapitali väärtus?

Ühelt poolt ehk ettevõtte konservatiivsuses.

Kui Arco Vara hindas enne börsiletulekut oma kinnisvaraportfelli võimsalt üles, siis Pro Kapital pole seda teinud.

Küll on ta aga prospektis ära märkinud, et bilansis 95,5 miljoni euro eest kajastatud kinnisvaraportfell on Stockholmi kinnisvarahindaja Newsec hinnangul väärt on 180,0 miljonit eurot.

Juhul kui Pro Kapital oleks vara bilansis kajastanud  Newsec`i hindadega langeks ettevõtte P/B väärtus 0,68ni ehk enam vähem Arco Vara tasemeni.

Millest siis Pro Kapitali vara koosneb?

Kõige väärtuslikumaks varaks on ettevõttel Peterburi tee algusse rajatava kaubanduskeskuse maatükk, mille väärtuseks hindab ettevõte ise 26 miljonit eurot ja Newsec 43,9 miljoni eurot. Lisaks võib välja tuua Tondile rajatava elamukvartali, mille hinnaks on hetkel Pro Kapitali bilansis 10,2 miljonit ja Newsecil 31,1 miljonit eurot ja Vilniuses asuv elamukinnisvaraprojekt (vastavalt 14,4 miljonit ja 17,3 miljonit eurot).

Ehk siis kolm eelpool mainitud projekti annavad umbes poole Pro Kapitali tänasest väärtusest.

Seega. Investorid, kes kaaluvad Pro Kapitali investeerimist peaks eelkõige enda käest küsima, kas nad usuvad, et hetkel on õige aeg investeerida Tallinna elamu- ja kaubanduspindade kinnisvarasse, kuna uus börsifirma on lubanud, et investorite poolt kaasatav (maksimaalselt umbkaudu 70 miljonit eurot) läheb enamalt jaolt Tondi elamukvartali ja Peterburi tee kaubanduskeskuse rajamiseks.

Selliseid suuremahulisi investeeringuid silmas pidades peab arvestama, et niipea Pro Kapitali raha sisse jooksma ei hakka ning aktsiasse investeerijad peaks arvestama vähemalt kolme kuni kümne aastase perspektiiviga, enne kui Peterburi kaubanduskeskus hakkab renditulu tootma ning Tondi kvartalis hakatakse kortereid realiseerima.

See tähendab, et lähiaastatel pole dividende kindlasti Pro Kapitalilt oodata (seda rõhutab prospektis ka firma ise) ning (arvestamata kinnisvara üleshindlust) võib arvata, et ettevõtte jätkab veel mõnda aega kahjumlikult.

Samuti võib arvata, et Pro Kapitali aktsiast tuleb suhteliselt igav ning väheliikuv konservatiivne aktsia, mille vastu spekulantidel huvi puudub.

Arvestades suhteliselt suurt emissioonimahtu ja jätkuvat Euroopa võlakirjakriisi on kinnisvarafirmal börsilt raha kaasamine ääretult julge samm. Kuna aga börsile tuleku plaaniga on välja tuldud, siis järelikult on emissiooni korraldajad kindlad, et investoritel on usk Eesti kinnisvaraturu potentsiaali olemas ning aktsia hind piisavalt atraktiivne.

Kuna Pro Kapitali emissiooni õnnestumine annaks head eeldused ka uuteks rahakaasamisteks Tallinna börsilt, siis hoian korraldajatele pöialt. Kordan veel, et tegemist on vägagi julge sammuga.