Aaviksoo Rumeenia fond imes investorite 8 miljonit

"Kurioosum on selles, et investorite 8,5 miljoni euro eest osteti 46 hektarit maad, mis teeb keskmiselt 173 000 eurot hektari kohta," ütles investoreid esindava ettevõtte Bond Recovery OÜ finantsnõustaja Kalle Norberg. „Tegemist on põllumaa lahustükkidega. Kui võrrelda põllumaa hinda, siis tol ajal oli hektari hind Rumeenias ligikaudu 1000 eurot. See teeb hinnavaheks ümmarguselt 173 korda üle turuhinna."

Kuidas see pangale märkamata jäi?

Norberg tõi võrdluseks Euroopa kalleima põllumaaga Inglismaa, kus toona oli hektari hind umbes 16 000 eurot. „Tegemist oli üüratu vahega, mistõttu see ei saanud kindlasti ühelegi Swedbanki analüütikule kahe silma vahele jääda,“ selgitas Norberg.

Nimelt ostis Swedbank üle 40 protsendi IPC Romanian Land Portfolio emissiooni mahust kõigepealt oma klientidele. Tegemist on privaatpanganduse klientidega, kes ise seda valikut ei teinud. Norbergi sõnul said paljud ülejäänud investorid Swedbanki privaatpanganduselt soovituse neid võlakirju osta.

Norbegi sõnul juhib täna ettevõtet sisuliselt Swedbank. "Delikaatne on see, et Swedbanki töötajad olid ka algusest peale ettevõtte nõukogus, kes pidid heaks kiitma kõik investeeringud, mis olid üle 500 000 euro," rääkis Norberg.

Norbergi abiline ja finantsnõustaja Glen Madis, kes võitleb nüüd selle nimel, et oma ema Kersti Rosenberg-Madise 50 000 euro suurune investeering tagasi saada, ütles, et Swedbank väidab, et tegu oli halva investeeringuga. "See pole arusaadav, et tegu oli halva investeeringuga, mille ajastus oli vale, sest Rumeenia põllumaa hind on tänaseks ligikaudu kolmekordistunud," sõnas Madis. Ta lisas, et kogu see häma pandi kokku selle peale, et põllumaad osteti ruutmeetrihinnaga mitte hektarihinnaga.

"Kuna oli krooniaeg, siis nad peidavad ennast selle taha, et põllumaa ruutmeetrihinda näidati eurodes," ütles Madis "Kroonikeskkonnas tegutsevale isikule ei paista euro/ruutmeetri hinnavahe ebarealistlik."

Norberg lisas, et Rumeenia maade puhul ei olnud tegemist ei põllu- ega metsamaadega. "See, mis kokku osteti, oli täielik jäätmaa, millel ei ole ei põllumaad, metsa, farme ega kinnisvara," märkis Norberg. "Maatükid on üksteisest isegi kuni neljasaja kilomeetri kaugusel. Selle portsu hinnaks hindasid tolle aja otsustetegijad 8 miljonit eurot! Kes ostaks sellise talu 8 miljoni eest?" küsib Norberg.

Kallis laenuraha lasti lendu

Aaviksoo Rumeeniasse investeerinud fondil on kustutamishoiatus, kuna viimane aastaaruanne oli esitatud 2010. aastal ning ettevõte on auditeerimata alates 2011. aastast.

2012. aastal otsustas nõukogu, et ettevõtte jätkamiseks tuleb võtta kallis laen 30% aastaintressiga, millele lisandub 30% viivist aastas, kui tasumine viibib.

Laenuraha kulutati kiiresti osaliselt juhtimistasude maksmiseks ja muudeks teisejärgulisteks kulutusteks. "Märkimisväärne on, et laenuraha eest ei suudetud auditeerida majandusaasta aruandeid, mille mitteesitamine seisab juhtkonna sõnul rahapuuduse taga," imestab Norberg.

Tegelikkus on aga tema hinnangul see, et ettevõtet ei saa auditeerida. "Suur laenukoormus ületab ligikaudu 8 miljonit eurot võrreldes ettevõtte varaga - seega omakapital on sügavas miinuses," selgitas Norberg.

Palju rikkumisi ja rikkujaid

Nord Hill Land Portfolio juht Kaie Trump esitas augusti alguses pankrotiavalduse ning lähipäevil selgub, kes määratakse pankrotihalduriks. Nord Hill Land Portfolio omanik on täna advokaadibüroo Varul, ettevõtet juhib Ants Mailend, kes on öelnud, et hoiab oma asju kliendi nimel. Norbergi sõnul on kõige taga aga Swedbank.

Rumeenia kinnisvarafondi investeerinud on kutsunud endale appi vandeadvokaat Maria Mägi. "Investorid ei ole koondunud Swedbanki vastu, vaid selleks, et selgitada välja võlakirjaemissiooniga kaasatud raha kasutamise tegelik tagamaa ja võimalikud rikkumised ning esitada nõuded investorite õigusi rikkunud isikute vastu," selgitas Mägi. "Õigusanalüüs on näidanud, et rikkumisi ja rikkujaid on palju. Rikkumiste ahel on jätkuv, alates emissiooni korraldamisest kuni tänaseni."

„Mägi sõnul on teema äärmiselt mahukas. Mägi esindab investoreid, kelle poolt omandatud võlakirjad esindavad üle poole emissiooni kogumahust. Ta on ka öelnud, et selliselt võlakirjaemisiooni ei oleks tohtinud läbi viia.“

 

 

Swedbank: tegutsesime investorite huvides

Mart Siilivask, Swedbanki pressiesindaja

Swedbank ei ole kunagi Nord Hill Land Portfoliot ega selle Rumeenia kinnisvaraportfelli juhtinud. Paljude investorite esindajana on panga töötaja olnud ettevõtte nõukogus üks võrdse hääleõigusega liige, ja sellega meie osalus piirdub.

Nord Hill Land Portfolio on raskustes juba aastaid ning ühe nõukogu liikmena oleme me otsinud lahendusi, kuidas oleks võlausaldajatel võimalus osa investeeringuist tagasi saada. Sekkusime investorite üldkoosolekutel aktiivsemalt alates 2010. aastast, kui oli selge, et omanikest juhtkonna vedamisel ei ole jätkamine kuidagi investorite huvides. Järgnes pikk ja vaevaline lahenduste otsing. Lihtsamini öeldes: aitasime oma investorite huvides osta projektile lisaaega.

2011. aastal tegid Swedbank ja veel mõned suuremad investorid ettepaneku sõlmida nõustamisleping Redgate Alternative Investments OÜga ning võtta üle kõik Nord Hill Real Estate ASi aktsiad ning hoiustada need advokaadibüroos Varul.

Plaanist teavitati kõiki investoreid ja küsiti nende nõusolekut. Samal ajal otsiti projektile rahastajat, kes finantseeriks maade tagatisel ettevõtte tegevuse jätkamist, et leida võimalusi varade võimalikult tulusaks likvideerimiseks võlakirjainvestorite jaoks. Seega oli juba 2011. aastal teada, et otsitakse võimalusi ajapikenduseks - eesmärk oli ettevõte likvideerida nii, et võlakirjainvestoritel oleks lootust saada tagasi võimalikult suur osa investeeritud varast.

Kui eelmine projektijuht projekti üle andis, olid sel väga suured võlgnevused osapoolte ees. Projekti üle andes oli projektijuht nõus maha kandma kogu kogunenud juhtimistasu võla (üle poole miljoni euro). Tänu sellele ja lühiajalisele, ehkki kallile laenule, suutis projekt hädavaevu üle elada Rumeenia kinnisvaraturu kõige raskema perioodi. Meie hinnangul oleks projekt vajanud varade realiseerimiseks ja rahulikuks lõpetamiseks veel paari aastat.

Aga tagasi aastasse 2011. Kui projekti algsed juhid ja omanikud enam ettevõttes ei jätkanud, tuli leida lahendus. Kõigil võlakirjainvestoritel oli võimalus võtta võlakirjadega proportsionaalses mahus äriühingu osasid enda omandisse, kuid meile teadaolevalt ei olnud investorid sellest huvitatud. Kuna aktsiaid ei saa kellelegi sunniviisiliselt üle anda, aga ettevõttel peab olema omanik, tuli leida aktsiatele uus omanik. Sellises olukorras oli ettevõtte omandi üle andmine advokaadibüroole mõistlik lahendus. Aktsiatel puudus siis ja puudub ka täna rahaline väärtus.

Büroo üksnes hoiab aktsiaid ja äriühingu juhtimisse ei ole kunagi sekkunud - äriühingut juhib palgaline juhataja.

Swedbanki, Varuli bürood ja Nordi Hilli projekti seob üksnes fakt, et Swedbank oli hulga investorite esindajana nõus tasuma Varuli büroo arved, kuna sellisteks tehnilisteks kuludeks projektil lihtsalt raha ei olnud.

Lisaks on Swedbank tasunud Varuli büroole Nord Hilli projekti nimel ka muid arveid - alustades võlakirjainvestorite üldkoosoleku ruumide rendist kuni Rumeenia raamatupidajatele võlgu summadeni.

Mis puudutab võlakirjadega seotud tasusid, siis need lähtuvad Eesti Väärtpaberikeskuse (EVK) hinnastamisloogikast. EVK-s registreeritud võlakirjade puhul on EVK võetava tasu arvestamise aluseks võlakirjade nominaal ning panga väärtpaberikonto hooldustasu baseerub EVK hinnal. Kui võlakirja emiteerinud ettevõte läheb likvideerimisele või pankrotti, siis lõpetab pank hooldustasu arvestamise kohe pärast seda, kui EVK sellelt võlakirjalt enam oma tasu ei arvesta. Nord Hilli võlakirjad ei ole seega teenuse hinnastamise mõttes kuidagi erilised, sellised hinnastamispõhimõtted kohalduvad kõikidele EVK-s registreeritud võlakirjadele.

Tekkinud olukord on kombinatsioon vastanduvatest huvidest. Swedbank esindab endiselt portfellihalduse kliente, kelle nimel oleme ka seni ettevõtte nõukogus toimetanud. Ettevõttel on pidevalt olemas maaportfell, mis võiks olla mõneaastases perspektiivis müüdav.

Swedbank on ühena mitmest nõukogu liikmest leidnud, et ettevõtte juhataja oleks pankrotiavaldust esitades pigem kahjustanud võlakirjainvestorite huve. Pankrotimenetluses kitsenevad meie hinnangul kõigi investorite võimalused saada mis tahes hüvitist, ja me eeldasime, et ettevõtte rahulik likvideerimine andnuks investoritele paremaid tulemusi.

Võlakirjainvestorite enamus otsustas aga hiljutisel hääletusel võlakirjade lunastustähtaega mitte pikendada ja alustada pankrotimenetlust. Nüüd ootame kohtust pankrotihalduri määramist ja pankrotimenetluse algust.