Magusa hiigelkinnistu oksjon põrus jälle

Tegemist on eduka kaubanduskeskuste arendaja Satnam Europe pankrotistunud tütarfirmale Lõuna Park OÜ kuulunud kinnistutega, mis asuvad Veerenni, Tehnika ja Vana-Lõuna tänava vahelisel alal. Sinna oli plaanitud rajada elamukvartal. Kinnistute kogupind on 12 hektarit ning alghind oli 17 miljonit eurot. 

Vara müük on ka varem ebaõnnestunud ostuhuviliste puudumise tõttu. "Huvi kinnistute vastu on olemas, aga küsimus on lõpphinnas,“ rääkis Lõuna Park pankrotihaldur Indrek Lepsoo.

Ka Äripäeva teada kavatses vähemalt üks investor sel korral oksjonil osaleda, kuid tõenäoliselt otsustas viimasel hetkel ümber ja eelistas endiselt passida lootuses, et kinnistute hind pärast seitsmenda enampakkumise luhtumist veelgi langeb.

„Lõuna Park muutus püsivalt maksejõuetuks juba juunist 2012,“ tõdes Lepsoo. Ettevõtte juhatuse liige Ruben Gornischeff ei vastanud Äripäeva  küsimustele. Lõuna Pargi emaettevõtte Satnam Europe omanikuks on Suurbritannia perekond Summerfield.

Hind ikkagi liiga kallis

Kinnistutele on seatud hüpoteek summas 19,8 miljonit eurot Swedbanki kasuks ja umbes miljon eurot Satnam Investments Limited kasuks. Suvel müüdi kinnistuid 30,8 miljoni eurose alghinnaga. Kuigi praeguseks on alghind märgatavalt kukkunud, peavad kinnisvaraturu asjatundjad seda ikkagi veel liiga kõrgeks.

„Kuigi kinnistute hinda on seitse korda „mõõdetud“, siis peaks poole väärtusest veel ära lõikama,“ märkis Seven Real Estate Advisors investeeringute- ja nõustamisvaldkonna juht Olev-Mait Makk. Tema sõnul ühendab Veerenni-Tehnika-Vana-Lõuna piirkond südalinnaelu võimaluste paljususe ja tervik-kvartali privaatsuse. „Piirkonna põhjaservas arendab KaWE edukalt Baltika ärikvartalit. Hea transpordiühendus ja teedevõrk toetab linnasüdame tihendamist. Elamuarendus, koos seda toetava teenindusega on kvartali parimaks kasutuseks,“ lausus ta. „Kiitsin kvartalit, kuid arenduse suur maht seab müügihinnale selge lae.“ Tema sõnul söövad mastaapsed stardi- ja infrakulud arendaja kasumi vähemalt esimesel kolmel aastal. „Selleks ajaks on turutsükkel muutumas ning raske on prognoosida edasist kasumit,“ selgitas Makk.

Makki sõnul on sellise mastaabiga projekti ostujõuga investorite arv Eestis loetav ühe käe sõrmedel, paljudel neist oma arendusfront ees ja uusi projekte ei otsi.

Lõuna Parki plaanid nägid ette rajada kinnistutele 1621 korteriga elamukvartal. 2013. aasta aruandes on kirjas, et vastavalt kehtivale detailplaneeringule on maa-alale planeeritud kokku 1621 korterit, lisaks näeb planeering ette äripindade, lasteaia, haljasalade ning uute teede rajamise. 2013. aasta lõpuks ja 2014. aasta alguseks oli esimese ehitusetapi ehitusprojekt kooskõlastatud ja oli saavutatud ehitusloa valmidus. Ettevõtte pankrot kuulutati välja tänavu jaanuaris. 

Müügihind ületab ehitushinna

1Partner Kinnisvara juhatuse esimehe Martin Vahteri sõnul on tegemist perspektiivika asukohaga, kus endisest toomispiirkonnast on planeeritud kujundada elu- ja äripiirkond. „Kesklinna läheduse ja ala suuruse tõttu saab sinna kujundada eraldi keskkonna. Sellised alad on arendajatele huvipakkuvad,“ hindas Vahter. „Tegemist on asukohaga, kus müügihind ületab piisava varuga ehitusmaksumust. Küsimus on ainult krundi hinnas.“

Tema sõnul on selle ala eeliseks võimalus kujundada välja eraldi keskkond ja see ka eraldiseisvalt hinnastada, puuduseks aga on kapitalimahukus ja projekti pikaealisus, mis muudab selle tundlikuks turusituatsiooni muutustele.

Küsimusele, kas kinnistute hind on tänast turuolukorda arvestades õiglane, vastas Vaher, et tegemist on nüansirohke olukorraga. „Lihtsustatult võib öelda, et ju siis oli hind kõrge, kui seni ei ole vara ära müüdud. Ei usu, et ükski suurem kinnisvaraarendaja poleks teadlik sellise vara müügipakkumisest,“ nentis ta. „Sageli ei ole sarnaste varade tehingute puhul määravaks mitte tehingu hind ise, vaid kõik sellega kaasnev, näiteks võlausaldajate soovid, finantseerimistingimused, linna eelistused tulevase arenduse läbiviimiseks ning ostja taust.“

Soovitud müügihinda kommenteerides ütles Vahter, et teadaolevalt ei ole kriisijärgselt vabal turul müüdud arenduseks sobilikke krunte hinnaga üle 10 miljoni euro. „Arendajad ei julge praegu pikaajalisi positsioone võtta ja kel on suured krundid, ei kipu uusi juurde ostma,“ rääkis Vahter. „Arendaja teeb pigem krundi omanikuga koostööd ja raha jagatakse peale arenduse valmimist vastavalt kokkuleppele.“

Vahter nentis, et kesklinnas on kindlasti nõudlus elamute järele, sest tegemist on logistiliselt hea asukohaga ja ala on piisavalt suur, et kujuneks välja sõltumatu keskkond.