Erikontroll leidis Arsenali kinnistu müügis rea vigu

Kokku analüüsis erikontroll seitsme kinnistu müüki ning leidis mitmeid müügikorralduse reeglite järgimise rikkumisi. Endise Arsenali tehase kinnistu enampakkumise võrdlemisi lühike tähtaeg võis piirata potentsiaalset konkurentsi ja kinnistu müügihind oli suure tõenäosusega turuväärtusest madalam, teatas rahandusministeerium.

Erikontroll viidi läbi selleks, et selgitada välja, kas Arsenali keskuse kinnistu müük oli seadusega kooskõlas. AS Deloitte Audit Eesti ja advokaadibüroo Deloitte Legal OÜ hindasid riigihanke tulemusena RKASis ja ASis Erika Neli võõrandatud seitset objekti, mille müügihind oli kokku 7,3 miljonit eurot.

RKAS pani kunagise sõjatööstuse Arsenal kinnistud müüki 2012. aasta mais. Kolm nädalat kestnud enampakkumisel osales vaid Arsenal Center OÜ, kes ostis kinnistu 1,52 miljoni euroga, mis oli tuhat eurot kallim kui enampakkumise alghind. RKASi nõukogu juhtis tol hetkel Taavi Rõivas. Nüüdseks on endise sõjatööstuse alale tehtud kaubanduskeskus.

Jaanuaris kirjutas Äripäev, et ülimõjukal Reformierakonna liikmel Rain Rosimannusel olid Arsenali keskuses aastaid varjatud ärihuvid, mis alles hiljuti optsiooni realiseerimisega avalikuks tulid. Rosimannus põhjendas investeeringu vormistamist (väikeosalus 4,65%) optsioonina sellega, et ei soovinud mõjutada Tallinna linnavalitsust projekti hinnates ja sellele lube andes tema erakondlikust taustast. Alguses pidi Arsenali keskusesse ümber kolima teiste rentnike seas ka Põhja-Tallinna linnaosavalitsus, ent Rosimannuse-sidemete tõttu loobuti sellest.

Leiti hulk puudusi

Erikontrolli tulemustega tutvunud riigihalduse minister Jaak Aab ütles, et kontroll tuvastas mitmeid puudusi müügikorraldust reguleerivate reeglite järgimises ja seetõttu võis RKAS saada majanduslikku kahju. "Näiteks vajab parandamist vara müügi alghinna määramise ning läbipaistvuse tagamise protsess, et kindlustada äriühingule kinnisvara müügist võimalikult suur tulu ning müügihinda positiivselt mõjutav konkurents," rääkis Aab.

Riigihalduse ministri korraldusel tuleb RKASi juhatusel hiljemalt selle aasta lõpuks välja töötada tegevuskava kinnisvara müügiprotsessi sisereeglite ja praktika muutmiseks, lähtudes erikontrolli tähelepanekutest ja järeldustest. „Pean vajalikuks, et RKASi nõukogu korraldaks järelevalvet kinnisvara müügikorralduse muudatuste tulemuslikkuse üle,“ lisas Aab.

Erikontroll tuvastas RKASi müügiprotsessi reguleeriva korra ja väljakujunenud hea tava eiramist ning tehingute kasumlikkust potentsiaalselt piirava praktika kasutamist. Kinnistute müümisel ei tuvastatud aga huvide konflikte ega korruptiivseid toiminguid.

Näiteks müügiplaane ei suudetud alati hoida asutusesisesena ja see lõi mõnele ostuhuvilisele võimaluse hakata varem tehingu võimalikke finantseerijaid otsima. Lisaks on enampakkumiste perioodid olnud lühemad ja müüdava vara väärtuse eksperthinnangud vanemad kui müügikorras sätestatud.

Müüdi alla turuhinda

Arsenali tehase puhul leidis erikontroll, et alghinna määramise aluseks oli vana hindamisakt, pakkumuste tähtajaks kujunes vaid 3 nädalat ning ostja esindaja oli teistest rohkem informeeritud. Seetõttu ei olnud protsessi läbiviimine erikontrolli hinnangul piisavalt läbipaistev. Tehingu hind oli suure tõenäosusega turuväärtusest madalam ning enampakkumise võrdlemisi lühike tähtaeg võis piirata potentsiaalset konkurentsi.

Korruptsiooni polnud

Küll kinnitas erikontroll rahandusministeeriumi teatel, et Arsenali puhul ei tuvastatud ei RKASis ega selle endises tütarettevõttes AS Erika Neli huvide konflikte ega korruptsioonivastase seaduse või sisekorra rikkumist, kui objekt müüdi Arsenal Center OÜ-le.

Endise sõjatehase kinnistu polnud aga sugugi ainus, mida erikontrolliga uuriti. Deloitte vaatas läbi veel kuus müüki Murru vanglast Vana-Antsla kutsekoolini. Enim probleeme oli küll Arsenali müügiga ning teistes tehingutes seis nii hull polnud, ent üks märkus kordub tehingust tehingusse.

"Erikontrolli käigus on meile teatavaks saanud, et RKAS uurib temalt kinnisvara ostvate isikute tausta harva," seisab aruandes. Nii ei saanud välja tulla ka näiteks Rain Rosimannuse omandisuhted Arsenali ostnud firmas. Deloitte tõdes ka, et ehkki miski ei viita otseselt korruptsioonile,, ei võetud vara müügil siiski ette meetmeid, mis oleks korruptsiooni võimaluse välistanud.

Ka näiteks sõjatehase krundi müügi ajal Riigi Kinnisvara tüürinud Taavi Rõivas vihjas veebruaris riigikogu korruptsioonivastases erikomisjonis, et nõukogu ei huvita ostjate taust. Sõltumata sellest, kes on ettevõtte omanik, mis iganes poliitik, mis iganes erakonnast, kes teeb RKASi avalikul enampakkumisel parima pakkumise, siis sellele ettevõttele tuleb müüa, leidis kunagine peaminister.

Vaja tõsiseid muutusi

RKASi siseprotseduuride parandamiseks ja tõhustamiseks andis erikontroll mitmeid soovitusi. Näiteks soovitatakse viia kinnisvara enampakkumisega müügil alghinna määramiseks läbi täiendav turuväärtuse hindamine, kui viimasest hindamisest on möödunud rohkem kui kuus kuud.

Samuti tuleks kasuks ajada kinnisvara müügiprotsessi elektrooniliselt, välistada informatsiooni asümmeetria tekkimise võimalus ning lisada kinnisvara võõrandamise protseduuri minimaalne pakkumuste esitamise periood.

RKAS ise teatas, et jälgib ja täiendab pidevalt sisemisi protsesse ja on juba viinud sisse muudatusi tööprotsessides, millest mitmed vastavad aruande soovitustele. Aruandes vaadeldud ammuste tehingutega seotud küsimuste tõttu on firma juba protseduure muutnud.

"Oleme loonud eraldi kontrollmehhanismi, mis tagab selle, et RKASi väline hindamisakt tellitakse kõikidele müügiobjektidele, mille müügi alghinnaks on vähemalt 150 000 eurot, aga vajadusel ka objektidele, mille alghind on väiksem," kinnitas riigifirma.

Kõikide hindamisaktide ajakohasus läbib majasisese topeltkontrolli. Müügiprotsessiga on seotud rohkem isikuid ning oluliste parameetrite fikseerimine nagu alghinna määramine toimub mitme spetsialisti ja juhi koostöös, lubas Riigi Kinnisvara. Lisaks on müügiobjektide müügiperioodiks vähemalt neli nädalat alates müügikuulutuse avaldamisest RKASi kodulehel.

 

Erikontrollis analüüsitud kinnistud

Endine Arsenali tehas Tallinnas, mis müüdi 2012. aastal 1,52 miljoni euro eest Arsenal Center OÜ-le

Müügiprotsess polnud piisavalt läbipaistev ning eksisteeris osapool, kellel oli infoeelis – ostja esindaja sai juba 2011. aasta lõpus teada, et sõjatehase kinnistu pannakse tuleval aastal müüki.

Tehingu hind oli suure tõenäosusega turuväärtusest madalam ning enampakkumise võrdlemisi lühike tähtaeg võis piirata potentsiaalset konkurentsi.

Endise Murru vangla territoorium Rummu alevikus, mis 2013. aastal müüdi 239 167 euro eest OÜ-le Tallchart

Tehingu hind oli võrreldav turutasemega, ehkki konkursil osales vaid kaks pakkujat ehk konkurents oli üsna väike. Tekkis segadus selle üle, kuidas käibemaksu tasuma peaks, ent see lahendati ning koostati sarnaste juhtumite jaoks ka juhend tulevikuks.

Rae vallas Soodevahe külas asuv jäätmehoidla, mis 2014. aastal läks 350 000 euro eest Eesti Keskkonnateenuste omandisse

Hind võrreldav turutasemega, ehkki konkurents oli väga madal – oli vaid üks pakkuja, lisaks üks ise loobunu. Alghinna määramiseks kasutatud hindamisakt oli enam kui 15 kuud vana. Ostuhuviliste ringi oleks võinud laiendada, kui saata otseinfot võimalikele huvilistele.

Endine Mereakadeemia õppehoone ja ühiselamu, mis 2,82 miljoni euro eest müüdi 2015. aastal Toom-Kuninga Kodu OÜ-le

Alghinna seadmiseks kasutati koguni kolm aastat vana hindamisakti, mis oleks võinud tähendada, et riigil jääb saamatu meeletu raha. Asja päästis siiski see, et enampakkumisel osales 14 pakkujat ning tekkis tugev konkurents, sealhulgas tuntud kinnisvaarendajad, ning hoone hind kasvas mitmekordselt.

Endine Vana-Antsla kutsekool, mis 2015. aastal müüdi 722 999 euro eest OÜ-le Mägiste Põllumees

Osales üks pakkuja ning pole teada, et RKAS oleks otse müügiteavitusi saatnud või muul viisil ostuhuviliste ringi laiendanud. Selle kinnistu aga suutis Riigi Kinnisvara müüa maha turuhinnast kõrgemalt, seisab erikontrolli aruandes.

Nimelt oli hindaja olnud väärtuse kirja panemisel ilmselt liialt optimistlik, kuna müüdud koolimajal puudus ilmselt mõistlik ja efektiivne alternatiivse kasutuse viis. Väärtus oli vaid põllumaal, mis kinnistuga kaasas käis.

Enam-vähem soovitud hinnaga ostja siiski leiti, mis tähendab, et hoolimata üliväikesest konkurentsist saadi kätte turuhinnast kõrgem summa.

Endine piirivalvekordon Pringi külas Viimsi Vallas, 2016. aastal omandas kinnistu 684 000 euro eest Rohuneeme Arenduse OÜ

Konkurents oli väike ning osales vaid üks pakkuja, ent siiski saadi kätte enam-vähem turutasemega võrreldav hind. Sisemine hindamine alghinna leidmiseks tehti õigesti, välist hindajat juurde ei võetud. Saadud tulemus peegeldas siiski turuväärtust adekvaatselt.

Toimus siiski ka pisike kurioosum – nimel pidi Riigi Kinnisvara maksma müügi ajal 1000 eurot trahvi, kuna pani piirivalvekordonile plakati, milles reklaamis hoone müüki. Sellega aga rikuti Viimsi vallas kehtinud avaliku reklaami korda ning vallavalitsus tegi RKASile trahvi.

RKAS kuulutas müüki ka portaalis City24, ent ei üheski ajalehes. Ebaõnnestunud reklaamplakatiga kaotatud tuhandet eurot nimetatakse erikontrollis diplomaatiliselt „ebastandardsete tegevustega“ seotud kuludeks. Muide, hoonele pandud plakatilt ei selgunud, et tegu on enampakkumisega.

Kunagine Harku naistevangla, mille soetas mullu 972 0001 euro eest OÜ Astlanda Kinnisvara

Aluseks võeti sisemine hindamine – viis aastat varem oli tellitud ka eksperthinnang, ent selle spetsiifilised eeldused ja vanus ei võimaldanud dokumenti müügiprotsesis kasutada. Sisemine hindamine leidis, et vanglakinnistu hind on umbes 50 korda kõrgem kui 2011. aasta eksperthinnangus.

Erikontrolli aruandest selgub, et pea kindlasti oli hind turutasemega võrreldav, ehkki ka siin jäi konkurents väga kehvakeseks, kuna osales vaid kaks pakkujat. Ainus küsimusekoht oli eeldatav lammutuskulu, milleks RKAS oli hinnanud 1,34 miljonit eurot, summat eriti põhjendamata. Sellest hoolimata võis erikontrolli tegijate hinnangul summaga rahule jääda.