Vald väänab meie käsi

Saue vallas Laagri alevis asub Seljaku tänav. Selle ääres omakorda kaks arendamist ootavat kinnistut – Käspre ja Limberi. Need kuuluvad pärandvarana vendadele Tavi ja Valde Nirgile, kelle soov on rajada sinna eramukrundid.

Enne lõpliku detailplaneeringuni jõudmist tuleb esmane eskiis viia vastavusse valla kehtestatud üldplaneeringuga. Ja siit algavad probleemid. Nirkide nägemus eramukruntidest põrkub mitmes punktis valla ootuste ja nõudmistega.

Nirgid: vald pressib maad välja

Esmalt tekitab Nirkides arusaamatust nõue eraldada nende eraomandist vallale ca 3000 m2 suurune maariba, ja seda ainsagi veeringu eest. Nimelt soovib vald rajada Seljaku tänava äärde kulgema 25 meetri laiuse roheala. See eeldab, et krundid, mis ühest servast tänavaga piirduvad, peavad loovutama tänava poolt ca 20 meetrise maatüki.

Vallavanem Andres Laisk põhjendas maariba vajadust avalike huvidega. Nimelt on sinna plaanitud teelaiendus ja virgestusala.

„Ei saa nii, et iga maaomanik ehitab isemoodi. Vastasel juhul juhtub nagu paljudes Euroopa riikides, kus on kõrvuti sarad ja kortermajad. Igal piirkonnal on oma üksikasjad, millest tuleb lähtuda. Seljaku tänav on kasvava liikluskoormusega ja sinna äärde on kindlasti vaja rajada kergliiklustee. Lisaks on see vajalik, et Nirgid maju päris vastu teeserva ei ehitaks,“ lisas Laisk.

Tavi Nirgi väitel on üldplaneeringu kohaselt nii Käspre kui Limberi kinnistute sihtotstarve eramu- ja ridaelamumaa. „On arusaamatu, miks on nende tulevastele elanikele lisaks oma hoovialadele vaja tänava äärde veel virgestusala,“ leidis Nirk.

Teiseks ei pea 1500m2 suurusel krundil maja vastu teeserva ehitama ja piisaks, kui regulatsioon määraks kindlaks maja kauguse teeservast.

Kolmandaks sobiks rohealaks tänava poolt vaadates krundi tagumisse serva jääv maatükk, sest seal asuvad maa-alused tsaariaegsed rongitunnelid ei luba muinsus- ja keskkonnakaitselistel põhjustel elamuid ehitada.

 

„Meid on sügavalt solvatud“

„Meie eskiis nägi ette haljasaladeks ja transpordimaaks üle 33% kogu planeeritavast pindalast. Sügavalt solvav on kuulda vallavanema süüdistusi, et "Nirgid tahavad kogu raha oma tasku toppida" ja "see on avaliku huvi ja ahnuse kokkupõrge". See oli hoopis Andres Laisa helesinine unistus saada tasuta ja kehtivat valla üldplaneeringut rängalt eirates meilt kätte 3000m2 maad, näitamaks, et lõppotsus on tema teha ja ta võib üldplaneeringut muuta oma äranägemisel,“ selgitas Nirk oma arusaama konfliktist.

Nirkide kruntide kõrval asub Kirsimäe kinnistu. Selle detailplaneeringu koos lähisugulastega läbi viinud Reigo Vooremaale vald maa äraandmise nõuet ei esitanud. „Meie leping ei sisaldanud sääraseid punkte,“ tõdes ta.

Vooremaagi pakkus välja, et kuna Nirkidel jääb osa maad tunnelisüsteemi piiranguvööndisse, kuhu ehitada ei saa, võiks seda pargialaks kasutada.

Eraomand põhiseadusega kaitstud

Äripäevale kommentaari andnud vaidlusesse mittepuutuva advokaadibüroo Sirel ja Partnerid vandeadvokaat Kristo Kallas kommenteeris valla nõudmist kui põhiseaduse vastast. Advokaadi sõnul pole vahet, kuidas eraomanik maa saanud on, s.t kas ostnud või pärinud. Fakt on, et põhiseadusega kaitstud omandile omavoliliselt küüsi taha panna ei saa.

„See peab toimuma planeeringu alusel ehk maa peab olema ette nähtud avalikuks kasutamiseks. Sellele järgneb sundvõõrandamise või sundvalduse seadmise menetlus. Kui juba jõuga kellegi vara kallale minna, tuleb igal juhul maksta hüvitust. Valdavalt kasutatakse selliseid sunnivahendeid teede ja tehnovõrkude ehitamise puhul,“ kinnitas Kallas.

Teine võimalus on eraomanikuga sõlmitud kokkulepe. Sel juhul kehtib üldine lepinguvabaduse põhimõte ja seadus kokkuleppeid ei piira.

Toetusraha on kokkuleppeline

Teine nõue, mis Nirgid tõredaks teeb, on sotsiaalobjektide hüvitis. Lepingus on kirjas punkt, mis kohustab Nirke toetama valla sotsiaalobjektide väljaehitamist summas 2556 eurot iga detailplaneeringus kavandatud eluaseme kohta.

Pilk Saue valla üldplaneeringu selgitusse ütleb, et „kui detailplaneeringuga kavandatakse uusi eluasemeid, määratakse lepingus ka arendaja kohustused uute elanike teenindamiseks vajalike sotsiaalse infrastruktuuri objektide (lasteaed, kool, raamatukogu jne) rajamisel“.

Vooremaa sõnul soovis Saue vald ka nendelt sotsiaalobjektide väljaehitamise toetust. See tekitas arutlusmomendi, kuid lõpuks anti vallale nõusolek. „Osa meie planeeritavast alast hõlmas ka Saku valda, kuid sealt sellist nõuet ei esitatud,“ märkis Vooremaa.

Tavi Nirk pöördus selguse saamiseks rahandusministeeriumisse. Sealt sai ta enda sõnul vastuse, et sotsiaalse infrastruktuuri tasu ei ole rahaline kohustis ja sellise maksu nõudmine ei ole sätestatud seaduses. Valla- või linnavolikogu saab aga kehtestada ja nõuda vaid neid makse, mis on sätestatud kohalike maksude seaduses. Need on teede ja tänavate sulgemise, reklaami-, mootorsõiduki-, loomapidamise-, lõbustus-, ja parkimismaks. „Saue vallas nõutakse detailplaneeringu koostamise käigus ebaseaduslikke makse,“ võttis Tavi Nirk seisukoha.

Vallavanem Andres Laisk väitis, et infrastruktuuri väljaehitamist toetavad meetmed kehtivad kõikidele. Enamgi – see mitme omavalitsuse praktika pärineb juba 10 aasta tagusest ajast. „See pole ebaseaduslik tasu, vaid avaliku huvi kaasfinantseering. Võlaõigusliku kokkuleppe küsimus, milles meie lähtealus on üldplaneering,“ selgitas Laisk.

Nirk jäi seisukohale, et uute koolide ja lasteaedade ehitamine peaks olema finantseeritav juurde tulevate elanike makstava ja neilt laekuva suureneva tulumaksu toel.

Kristo Kallas hindas juriidilisest seisukohast rahalise toetuse nõudmist kokkuleppe teel lahendatavaks küsimuseks. „Kui leping on sõlmitud, tuleb seda täita. Kui lepingut veel ei ole, on kokkuleppe mittesaavutamise hinnaks, et planeeringut ei kehtestata,“ nentis vandeadvokaat.

Üldplaneeringud valla ainuotsustada

Kolmanda küsitavusena tõstatas Nirk vallavõimu voli muuta üldplaneeringut ilma elanikkonna soove arvestamata ja laiemat pilti nägemata. Näitena tõi ta Laagri Kaselaane elurajooni, kus täidetud soopinnasele on esialgse kolme kortermaja asemel kerkimas kuusteist uut eluhoonet, kokku 320 korterit. „Sama lihtsalt muutus ka Nõlvaku tänav 14 korterelamu 8 korteriga elamust 12-korteriliseks,“ tõi Nirk teisegi näite, tõlgendades mõlemat kui majanduslikult tulusaid, kuid linnaruumi ja ümbruskonna seisukohast pigem arusaamatuid lahendusi.

Planeerimisseadus ütleb üheselt, et üldplaneeringu kehtestab omavalitsus volikogu otsusega. „On üksnes valla otsustada, millist maakasutust vallas soovitakse ning mitte keegi ei saa vallale ette kirjutada, mida ja kuidas planeerida,“ kinnitas vandeadvokaat Kallas.

Üldplaneeringu muutmine on rahandusministeeriumi planeeringute osakonna nõuniku Anni Konsapi sõnul samuti omavalitsuse sisustada. „Üldplaneeringu muutmine detailplaneeringuga peab olema ennekõike erand,“ kinnitas ta.

Vallavanem Laisa sõnul ei ole avalik ruum eraomandis kaitstud. Ta tõi näitena 2. aprilli „Pealtnägija“ loo grusiin Konstantin Ivanišvilist, kes ostab kokku elurajoonide teid ja trasse ning maksustab sealseid elanikke.

„Täpselt nii võiks juhtuda ka siin, kui me anname järele. Me oleme seda vältinud igal juhul, kus võimalik, tänu väga jõuliselt omandatud avalikule ruumile,“ lausus Laisk.